هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   173   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رونق معاملات ، افزایش ساخت وساز

شهلا روشنی- هرچند دست کم در یکی دو ماه اخیر، چشم‌انداز قیمت‌مسکن برای طرفین معاملات تا حدودی روشن شد و فراهم نبودن زمینه برای کاهش بیشتر یا افزایش دوباره قیمت، انتظار کارشناسان برای گرم شدن فضای خریدوفروش در بازار ملک را رقم زده بود اما معاملات مسکن تاکنون به‌رغم کاهش حداقل 10 درصدی قیمت آپارتمان نسبت به فصل بهار، از رکود بیرون نیامده است. بااین‌حال، توافق‌هسته‌ای ژنو نوعی محرک پرقدرت برای پایان‌دادن به خواب بازار مسکن، تعبیر می‌شود.ارزیابی‌های کارشناسان اقتصادی دراین‌باره حکایت از تأثیر آنی و آتی نتیجه حاصل‌شده از مذاکرات ژنو بر روند معاملات مسکن دارد. در کوتاه‌مدت انتظار این است که قیمت مسکن به تثبیت برسد. همچنین با روند کاهشی که قیمت ارز و سکه پیدا کرد، این امیدواری وجود دارد که تقاضای سرمایه‌ای در این دوره بازار سرمایه را به بازار ملک ترجیح دهد. در میان‌مدت نیز پیش‌بینی رونق در معاملات مسکن، افزایش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و در عین‌حال عرضه واحدهای مسکونی‌ نوساز انباشته‌شده به بازار مصرف مطرح است.

بااین‌حال، به‌رغم آنکه قیمت‌ها در بازارهای ارز و طلا تنها دقایقی بعد از اعلام نتایج مذاکرات، به میزان قابل‌توجهی کاهش یافت اما، افزایش همزمان شاخص بورس، گمانه‌زنی‌ها در مورد افزایش قیمت مسکن در نتیجه هجوم سرمایه‌ها از بازارهای مجاور به بازار مسکن را تضعیف می‌‌کند. در سال‌های اخیر ابهامات نسبت به آینده اقتصادی کشور، مالکان بخش زیادی از آپارتمان‌های نوساز را مجاب به نگهداری دارایی‌شان کرده بود. اما اکنون با مشخص شدن مسیر آینده، این گروه ترغیب به عرضه خواهند شد. عرضه واحدهای نوساز و ته نشین شده به بازار معاملات مسکن، اثر سومی است که در نتیجه این رونق اقتصادی، بازار مسکن را تحت تأثیر تحولات مثبت پیش رو قرار خواهد داد. در این میان کارشناسان اظهارنظرهای متفاوتی ارائه کرده‌اند که بررسی آنها نمایی کلی از وضعیت این بازار پرتلاطم را پیش روی مخاطبان ترسیم می‌کند:

نوبت خودنمایی دولت است

محمدمهدی تند گویان، عضو شورای اسلامی شهر تهران و سخنگوی فراکسیون اصلاح‌طلبان شورای شهر در مورد تاثیرتوافقنامه ژنو بر اقتصاد و مسکن به خبرنگار پیام ساختمان گفت: توافقنامه ژنو توانست بازتاب درخشانی در کوتاه‌مدت در بازار داخلی داشته باشد . وی افزود: اخلاق اقتصادی در ایران تابع فرمول های خاصی است،به‌عنوان مثال در طول یک سال گذشته سرمایه‌های مردم به سمت بازارهایی مانند سکه و ارز رفت که نتیجه آن هم ایجاد تورم در این بازارها بود.حال باثبات قیمت‌ها مطمئناً بازار به سمت مسکن گرایش دارد.

تندگویان خاطرنشان کرد: حال نوبت خودنمایی دولت است و اگر دولت برنامه‌ریزی مدونی برای کاهش قیمت‌ها نداشته باشد هرج‌ومرج اقتصادی، کشور را به نابودی خواهد کشاند و مسکن افزایش قیمت شدیدی خواهد داشت اما همان‌گونه که این روزها صحبت از کاهش قیمت‌هاست امیدواریم این روند کاهش داشته باشد.

وضعیت مسکن بهترمی‌شود

فلاحی، عضو کمیسیون عمران در جواب این سؤال که توافقات ژنو چه تأثیری در بازار داخل و بخصوص بازار مسکن دارد، توافق هسته‌ای ایران با کشورهای 1+5 را نوعی محرک پرقدرت برای پایان دادن به خواب بازار مسکن دانست و گفت: ازآنجا که در قیمت مسکن عوامل مختلفی موثر است و یکی ازآنها عوامل سیاسی است، بنابراین آرامش سیاسی نویددهنده آرامش قیمت‌ها در داخل کشور است . ضمن اینکه کاهش ارز می‌تواند کاهش قیمت مصالح ساختمانی و به تبع آن افزایش ساخت‌وساز را در پی داشته باشد . وی در پاسخ به این سؤال که آیا دولت نرخی برای ارز مشخص کرده است، گفت: نرخ پیشنهادی دولت برای ارز 2600 تومان است که البته مجلس با این نرخ موافق نیست زیرا معتقدیم این میزان به هیچ عنوان نمی‌تواند وضعیت کنونی کشور را بهبود بخشد . اما به‌هرحال مجلس در حمایت از اقشار ضعیف جامعه تلاش می‌کند که قیمت‌ها کاهش بیشتری داشته باشد

فلاحی در مورد وضعیت مسکن در آینده گفت:اوضاع کنونی کشور نوید بهتر شدن اوضاع را دارد و من مطمئنم که وضعیت مسکن نه فقط در روزهای باقی‌مانده از سال 92 بلکه در سال 93 نیز هر روز بهتر خواهد شد زیرا قیمت های کنونی مسکن به هیچ عنوان قابل پذیرش خریداران و البته بازار فروش نیست، در ثانی امیدواریم با هجوم سازندگان مسکن روزهای پر رونقی در این بخش داشته باشیم .

تحول اقتصادی با توافقات ژنو

بیت‌الله ستاریان،کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان در مورد تأثیر توافقات ژنو بر بازار مسکن گفت: قبل از توافقات بیشتر کارشناسان معتقد بودند که در بازار مسکن دو سناریو وجود دارد؛ سناریوی اول نرسیدن به توافقات ژنو است که در این حالت مسکن و اقتصاد در برزخ خواهد ماند و رشد و تحول اساسی به علت تحریم‌ها و تورم انجام نخواهد گرفت و سناریوی دوم به‌دست آوردن توافقات نسبی و موفق است که می‌تواند اقتصاد و مسکن را به حرکت درآورد .وی با اشاره به اینکه؛ توافقات صورت گرفته در ژنو اقتصاد کشور را از خواب بیدار کرده است، ادامه داد: تا زمانی که اقتصاد کشور در کما بود، به علت نوسانات نرخ ارز و جذابیت بازارهای موازی مسکن، سرمایه‌های خرد به سمت بازار مسکن نیامد و مسکن دچار رکود گردید اما حال که تحول اقتصادی صورت گرفته ، بازار مسکن طالب توسعه و رونق است و اگر دستاوردهای توافقات ژنو پایدار بوده و گسترش یابد، مطمئناً شاهد رونق خوبی در بازار مسکن خواهیم بود.

کاهش 15 درصدی قیمت مسکن

صباح زنگنه ، کارشناس امور بین‌المللی در خصوص توافقات ژنو و تأثیر آن بر مسکن به خبرنگار پیام ساختمان گفت: توافقات کمک خواهد کرد تا فضای عمومی آرام تر شود و آرامش در جامعه محرک بخش کار و تولید است. ضمن اینکه ارائه فضای مناسب با آرامش سیاسی باعث می‌شود جامعه حرکت دقیق تری در بخش اقتصاد و تولید داشته باشد. وی در جواب این سؤال که مجلس با نرخ 2600 تومانی ارز موافق نیست و خواستار کاهش بیشتر نرخ ارز است،گفت: کاهش نرخ ارز باید به‌صورتی باشد که لطمه‌ای به اقتصاد کشور وارد نکند چرا که نرخ ارز در جامعه با فاکتورهایی مانند تولید ،پول‌شویی و مبادلات برون‌مرزی تعیین می‌شود نه با اعلام سیاسی. بنابراین دولت باید نرخی برای ارز ارائه دهد که بخش تولید را به چالش نکشاند.صباح زنگنه در جواب این سؤال که پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت چیست، گفت: اگر مردم پس از توافقات ژنو منتظر کاهش شدید قیمت مسکن باشند ، کاملاً در اشتباه‌اند و این تعدیل قیمت‌ها مطمئناً بیش از 10 تا 15 درصد تا انتهای سال 92 نخواهد بود اما امیدواریم با ثبات ارز رونقی در ساخت‌وساز ایجاد شود و با بالا رفتن نرخ سود بانکی مطمئناً سرمایه‌ها از بورس وارد مسکن شده و وضعیت مسکن بهتر خواهد شد .

امید به افزایش ساخت‌وساز

سید بهلول حسینی، عضو کمیسیون عمران در مورد تأثیر مذاکرات ژنو بر اقتصاد و مسکن، با اشاره به اینکه قرارداد ژنو تأثیر خوبی بر ثبات قیمت‌ها دارد، افزود: اگر این توافقات، نرخ‌ها را به ثبات برساند کار بزرگی انجام شده است. وی در جواب این سؤال که آزاد شدن اموال بلوکه شدن ایران چه تأثیری بر قیمت‌ها خواهد داشت، گفت: با بازگشت اموال بلوکه‌شده، اقتصاد و تولید در ایران جان تازه‌ای می‌گیرد، البته اگر برنامه‌ریزی و مدیریت صحیحی در مورد این موضوع انجام شود، می‌توان به افزایش ساخت‌وساز و تولید و به تبع آن کاهش قیمت در مسکن امیدوار بود. عضو کمیسیون عمران با ابراز خوشحالی از مذاکرات ژنو اضافه کرد: هر چه فضای اقتصاد کلان کشور و همچنین فضای کسب‌وکار به سمت بهبود برود، بر اثر افزایش حجم تولید و سرمایه‌گذاری اقتصادی، فعالیت‌های سوداگرانه کاهش می‌یابد و این انتظاری است که برای بازار مسکن، هم به‌صورت آنی و هم به‌صورت آتی پیش‌بینی می‌شود.

رونق واقعی و پایداری در معاملات خرید و فروش

محمود جهانی، کارشناس اقتصادی و تحلیلگر بازار مسکن نیز در مورد توافق‌نامه ژنو و تأثیر آن بر بازار مسکن به خبرنگار پیام ساختمان گفت: هرگونه اثرگذاری ناشی از اعلام نتایج مذاکرات هسته‌ای ایران با گروه 1+5 بر بازار مسکن را باید با تکیه بر تأثیر نتایج این مذاکرات بر اقتصاد و فضای کسب‌وکار کلان کشور تحلیل کرد. وی ادامه داد: با توجه به اینکه نتایج این مذاکرات، بر فضای اقتصاد کلان کشور موثر خواهد بود، بدون شک از این طریق بر بخش مسکن نیز تأثیرگذار است. وی افزود: در کل دو نوع تأثیر آنی(کوتاه‌مدت) و آتی(میان‌مدت) را می‌توان در نظر گرفت که تأثیر آنی ناشی از توافقنامه هسته‌ای طی یک تا دو ماه آینده خود را نشان می‌دهد و بازار مسکن را به سمت ثبات قیمتی پیش خواهد برد که این ثبات حداقل تا پایان سال، پایدار خواهد بود.

این تحلیلگر بازار مسکن در مورد اثرات آتی تحول در فضای کلان اقتصادی کشور گفت: با توجه به اینکه در چنین شرایطی انتظار این است که فضای کسب‌وکار بهبودیافته و تولید هم افزایش یابد، پیش‌بینی می‌شود از اوایل سال آینده، همزمان با افزایش تولید مسکن، رونق واقعی و پایداری در معاملات خریدوفروش هم اتفاق بیفتد . همچنین بر اساس رابطه‌ای که بین بورس و بازار مسکن در ارتباط با جذب نقدینگی‌های سرگردان یا تقاضای سرمایه با یکدیگر دارند زمانی که شاخص بورس تحت‌تاثیر اینگونه تحولات سیر افزایشی داشته باشد، تقاضاهای سرمایه‌ای یا سوداگرانه از بازارهای رقیب از جمله مسکن را به خود جذب می‌کند و به‌این‌ترتیب زمینه افزایش قیمت مسکن تا حدود زیادی تضعیف می‌شود.جهانی در ادامه تحلیل تأثیرات آتی با بیان اینکه تأثیر مذاکرات هسته‌ای با تأخیر 6 ماهه فضای کسب‌وکار در بخش مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، اظهار کرد: در چشم‌انداز یک‌ساله ما انتظار رونق تولید و سرمایه‌گذاری در افزایش عرضه مسکن را خواهیم داشت. وی ادامه داد: با پیش‌بینی رشد مثبت اقتصادی در سال آینده و با توجه به اینکه در ماه‌های اخیر حباب قیمتی مسکن تخلیه شده است - به‌طوری که شاخص قیمت مسکن و شاخص تورم با یکدیگر منطبق شده است- پیش‌بینی می‌شود سال آینده رونق معاملات را در بازار مسکن شاهد باشیم.این تحلیلگر بازار مسکن با ابراز امیدواری در مورد عرضه واحدهای مسکونی احتکار شده به بازار مسکن، گفت: هر چه فضای اقتصاد کلان کشور و همچنین فضای کسب‌وکار به سمت بهبود برود، در نتیجه افزایش حجم تولید و سرمایه‌گذاری اقتصادی، فعالیت‌های سوداگرانه کاهش می‌یابد و این انتظاری است که برای بازار مسکن، هم به‌صورت آنی و هم به‌صورت آتی پیش‌بینی می‌شود. وی خاطرنشان کرد: در پنج ماه گذشته روند کاهش قیمت‌ مسکن تا حدودی طرف عرضه‌کننده را تشویق به انجام معامله کرد، اما در واکنشی معکوس از طرف تقاضا، رغبتی برای خرید مسکن حاصل نشد.

شاهد مثالي از تأثیرات مذاكرات ژنو

شنيده بوديم آلمانی‌ها براي كار و تلاش فرصت‌ها را از دست نمی‌دهند و در كار صنعت هم باکسی شوخي ندارند،حتي با خودشان،اما اكنون می‌بینیم كه يك هفته بعد از توافق ژنو اولين گروه از آلمانی‌ها براي سرمایه‌گذاری به ايران آمده‌اند تا از بازاري كه يك دهه دور از تيررس غربی‌ها بود بهره‌مند شوند.

در نمايشگاه راه و شهرسازي كه در مصلای تهران برگزار شد، می‌توانستید آلمانی‌هایی را ببينيد كه در جستجوي بهترين فرصت‌ها، نه براي فروش محصولات و ماشین‌آلات ساخت كشور خود، كه برای سرمایه‌گذاری ساخت راه و خانه در ايران بودند.

بني كايلي (Benny Cayli) يكي از آلمانی‌هایی است كه با خبرنگار پیام ساختمان به گفتگو پرداخت. وی توافق ژنو را مهم دانست و در خصوص دليل حضور شركتش در ايران گفت: ما فرصت هاي راه و شهرسازي را در ايران شناسايي كرده و در پروژه‌هایی كه از نظر اقتصادي داراي چشم‌انداز خوب و قابليت بازدهي باشد، سرمایه‌گذاری می‌کنیم.

رابرت‌ هانيگ (Robert Honig) سرمایه‌گذار دیگري از آلمان بود که به خبرنگار ما گفت:‌ بازار ايران نه تنها براي آلمان كه براي همه جهان جذاب است و ما نمی‌توانیم از اين بازار صرف‌نظر كنيم. وي ادامه داد : شايد ما در زمينه سرمایه‌گذاری در ايران پيشتاز باشيم اما به یقین، بسياري از شرکت‌ها از كشورهاي غربي براي اين منظور به ايران خواهند آمد و بازار ايران می‌تواند به اقتصاد كشورهاي اروپايي كمك كند. اهميت ماجرا اینجاست كه به دليل بحران اقتصادي سود بانكي در كشورهاي اروپايي بسيار پايين است و از طرف ديگر به دليل ركودي كه در فعاليت هاي صنعتي و عمراني اروپا وجود دارد تقاضا براي سرمایه‌گذاری نيز چندان قابل‌قبول نيست، ازاین‌رو سرمایه‌گذاران اين قاره به‌ویژه آلمانی‌ها بازار ايران را هم براي فروش فناوري و هم تأمین مالي بسيار جذاب می‌بینند. زیرا هم پروژه‌های عمراني و هم بازار مسكن ايران به شدت به تأمین مالي و سرمایه‌گذاری خارجي نياز دارد. نكته مهم‌تر اينكه آلمانی‌ها بسيار زودتر از اتباع ديگر كشورها، براي سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمراني كه به تأمین مالي نياز دارد داوطلب شده‌اند.

طبعاً اين انگيزه براي ايرانيان مقيم خارج از کشور نیز به خوبي وجود دارد و می‌توان منتظر ورود آنها به بخش مسكن و پروژه‌های عمراني كشور باشيم.