نشریه شماره   173   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسیر آینده بازار املاک

محمد پارسا نجفی

در روز اول برپايي نمايشگاه راه و شهرسازي كارگاه آموزشي بازار مسكن با حضور دکتر حسين عبده تبريزي مشاور مالي وزير راه و شهرسازي برگزار شد.

در این کارگاه دکتر عبده به بيان نظرات خود و دولت، در خصوص نحوه تأمین مالي بازار مسكن براي خريد و ساخت اين كالاي گران‌بهای مورد نیاز پرداخت.

دكتر عبده را طراح برنامه‌های دولت جديد در خصوص بخش مسكن می‌دانند، ازاین‌رو شنيدن نظرات وي از زبان خودش می‌تواند تا حدود زيادي چشم‌انداز آينده بازار مسكن را ترسيم كند.

صندق پس انداز قبلا کسری بودجه داشت

مشاور وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه هيچ دولتي توان پرداخت كل هزينه ساخت مسكن را ندارد اظهار داشت: اگر خلق پول قدرتمند براي ساخت خانه كار درستي بود همه كشورها به آن اقدام می‌کردند، اما وظيفه دولت این نیست که تمام هزينه ساخت مسكن را بپردازد بلكه بايد پول خود را به اهرمي تبديل كند كه بخش خصوصي به سمت توليد مسكن برود. وي تاكيد كرد: پس انداز مسكن اقدامي است كه براي خانوار نظم اقتصادي فراهم می‌کند و سياستي ضد تورمي است.

عضو شوراي عالي بورس با بيان اينكه در تأمین مالي دنبال بازار رهن هستيم، خاطرنشان كرد: از سال 1367 به دنبال رهن ثانويه بوديم كه به معناي نسبت كفايت سرمايه جهت اعطاي وام بيشتر است.

هرچند بانك مسكن قبل از مسكن مهر بهترين بانك دولتي بود، اما صندوق
پس انداز بانك مسكن حتي پيش از مسكن مهر داراي كسري بودجه بود، چرا كه صندوق پس انداز بايد نقش کمک‌کننده را ايفا كند نه آنكه يك برابر آورده را پرداخت کند چون اين اقدام مسئله را حل نمی‌کند.

تفاوت صندوق‌ها

بخشي از سخنان دكتر عبده مرور همان مطالبي است كه در کتاب‌های خود نيز آورده است. براي مثال وي گفت: «صندوق هاي زمين و ساختمان « با افزايش ساخت مسكن بخش عرضه را تقويت می‌کند و «صندوق هاي املاك و مستغلات « بخش تقاضا را در بازار مسكن تحريك می‌کند.

املاک تجاری ارزان می‌شود

دكتر عبده در بخش ديگري از سخنان خود اعلام كرد: زماني بازار مسكن خوب است كه ميان استيجار بلندمدت و مالكيت تفاوت زيادي نباشد و شكاف ميان مالكيت و استيجار در ایران در حال كاهش است. در سال 1390 نسبت مالكيت و استيجار بلندمدت 62.7 به 26 حال آنكه در سال 1385 اين آمار 67.9 بود 22 بود كه فاصله بيشتري داشت.

استاد دانشگاه شريف، با اشاره به اينكه مناطقي از شمال شهر كه ارزش بالايي دارند، در سال هاي آتي با كاهش ارزش مواجه می‌شوند، تصريح كرد: در حال حاضر در بخش مسكن ارزان‌قیمت، فراواني تقاضا وجود دارد حال آنكه در بخش املاك با كاربري تجاري و نيز مسكن لوكس، فراواني عرضه در بازار وجود دارد.

به اعتقاد وي بازار املاك تجاري و اداري در مقايسه با املاك مسكوني از رونق كمتري برخوردار شده‌اند و با تجاری‌سازی ديگر نمی‌توان پروژه‌ها را اقتصادي كرد و در آينده املاك با كاربري تجاري و اداري ارزان خواهد شد. شاهد مثال اين استاد دانشگاه ، برابری قيمت املاك با كاربري هاي تجاري و اداري در منطقه نواب است.

دكتر عبده معتقد است: بازار مسكن در سه مسير حركت خواهد داشت: «بسط اجاره و اجاره‌داری» ( به‌ویژه در املاك تجاري و اداري) ، «راه‌اندازی صندوق هاي بهره‌برداری و «صكوك».

مشاور وزير در تشريح اهميت «صندوق‌هاي بهره‌برداری» گفت: ‌با وجودي كه املاك تجاري و اداري با كاهش قيمت روبه رو می‌شوند، ولي همچنان صندوق هاي بازنشستگي می‌توانند براي كسب درآمد به صندوق هاي بهره‌برداری توجه كنند. وي ادامه داد: براي مثال كشوري مانند واتيكان كه فاقد صنعت است بخشی از درآمد خود را از اجاره‌داری و صندوق هاي املاك و مستغلات تأمین می‌کند. ازاین‌رو سازمان زمين و مسکن و نيز شركت بهسازي شايد نتوانند هر چه دارند بفروشند اما می‌توانند با اجاره‌داری و استفاده از صندوق هاي بهره‌برداری بخشي از درآمد خود را تأمین كنند.

عضو شوراي بورس در ارتباط با انتشار «صكوك « اظهار داشت: «اوراق اجاره عادي» و نيز «اوراق اجاره به‌شرط تمليك» از انواع اوراقي هستند كه در اين بخش می‌تواند مورد توجه قرار گيرد.

مشاور وزير راه و شهرسازي در خصوص برنامه‌های دولت تاكيد كرد: دولت‌خانه دار شدن مردم را در سه بخش مسكن اجتماعي ( كه احتمالاً زمين آن را تأمین می‌کند)، مسكن حمايتي ( كه مابه‌التفاوت‌ها را پرداخت می‌کند) و بازار عادي پيگيري خواهد كرد و برای تأمین مالي جهت توليد مسكن نيز می‌توان از راهكارهاي «صندوق‌هاي زمين و ساختمان» ، «رهن ثانويه» و تشكيل «صندوق هاي پس انداز مسكن» در همه بانک‌ها استفاده كرد.

دكتر عبده در خصوص ساخت مسكن اجتماعي تاكيد كرد: ساخت مسكن اجتماعي تنها به عهده دولت نيست و وزارتخانه در حال مذاكره و رايزني با شهرداري و نيز خیریه‌هاست، چرا كه مردم سرانه قابل‌ملاحظه‌ای به خیریه‌ها می‌پردازند.

وي ادامه داد: مسكن اجتماعي نبايد به مناطقي خاص محدود باشد و زمان آنكه منطقه‌ای خاص تنها به قشري اختصاص يابد گذشته است. بااین‌حال مسكن اجتماعي در نقاطي خاص، كاربردي مضاعف خواهد داشت به‌ویژه در مناطق مرزي.

دكتر عبده در اين سخنراني با رد شايعات در خصوص اينكه مسكن اجتماعي 50 هزار واحد در سال است تصريح كرد
ما به ‌التفاوت سود پرداختي به مسكن حمايتي بسيار بيشتر از مسكن اجتماعي خواهد بود چرا كه متقاضيان مسكن حمايتي نيز از مسكن اجتماعي بيشتر است اما منابع مالي آن بايد به‌صورت «وجوه اداره شده « باشد.

مالکیت تنهاراه خانه دارشدن نیست

مشاور وزیر با تاكيد بر اينكه مالكيت تنها راه خانه‌دار شدن نيست گفت: اينكه گفته شود افراد بايد سرمایه‌های خود را جمع كنند تا خانه بخرند چه معنايي دارد! جوانان 20 و 30 ساله نيازمند مسكن هستند كه طبعاً فاقد منابع مالي كافي می‌باشند. ازاین‌رو بايد «وام بلندمدت خريد مسكن» توسعه يابد تا زوج هاي جوان بتوانند به «خانه‌های ارزان با نرخ سود پايين» دست يابند.

عضو شوراي عالي بورس تصريح كرد: صندوق هاي زمين و ساختمان با اين شرط براي انبوه‌سازان جذاب خواهد بود كه سرمایه‌گذاران در اين صندوق‌ها به سود كامل دست يابند نه به‌صورت علی‌الحساب، ازاین‌رو بايد «حساب اماني» ابزاري براي پیش‌فروش باشد تا وجوه ارائه‌شده توسط پيش خريدار از سيستم ساخت‌وساز خارج نشود و چالش‌هایی كه گريبان بسياري از پيش خريداران پروژه‌ها و اعضاي برخي تعاونی‌ها را گرفته، تكرار نشود كه با اين اعتمادسازی می‌توان سرمایه‌های بيشتري را به سمت افزايش عرضه سوق داد.

دكتر عبده در خصوص اينكه چگونه می‌توان روش هاي فوق را اجرايي كرد اظهار داشت: بايد 500 تا 600 ميليارد تومان رهن ثانويه منتشر كنيم، اما نرخ رهن پايين است كه بايد اصلاح شود آن هم زماني كه «اوراق قرضه « با نرخ 20 درصد هنوز روي ميز مانده است. رهن ثانويه جزو اختيارات شوراي عالي بورس است.

رونق صندق‌های زمین و ساختمان

وي در پاسخ اين سؤال خبرنگار پيام ساختمان مبني بر اينكه براي آشنا شدن مردم و فعالان صنعت و بازار ساختمان با ابزارهاي نوين تأمین مالي چه اقدامي انجام خواهد گرفت؟ با بيان اين خبر كه صندوق هاي زمين و ساختمان تا آخر سال رونق می‌گیرد، خاطرنشان كرد: بايد به آينده اميدوار بود تا به‌تدریج فعالان صنعت ساختمان با روش هاي جديد تأمین مالي آشنا شوند .

دكتر عبده ادامه داد: برخي مواقع نيز ما اشتباه می‌کنیم اما آنها كه صندوق هاي پس انداز مسكن، صندوق هاي زمين و ساختمان و بازار رهن را مناسب نمی‌دانند چه جوابي براي حل مسائل دارند.

وي با انتقاد از اشخاصي كه به بحران 2009 امريكا اشاره و از «رهن ثانويه» انتقاد می‌کنند گفت: به‌جای اينكه اشخاص از صنوف مختلف مانند پزشك ، كاسب و ... براي به‌دست آوردن سود وارد بازار مسكن و يا ساخت‌وساز شوند، می‌توانند از بازار رهن ثانويه استفاده كنند كه اين اقدام آثار زيان‌بار دخالت اشخاص غیرمتخصص را ندارد.