هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   172   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

دولت، مُسـکن مَسـکن

گروه بازار ساختمان: به گفته وزیر راه و شهرسازی، دولت یازدهم در راستای کنترل بازار مسکن تلاش خواهد کرد که با اجرای برنامه اصلاح بافت‌های فرسوده به‌جای توسعه شهرهای جدید، تأمین مسکن ارزان‌قیمت را در دل بافت شهری دنبال کند. یعنی برنامه‌ای که قرار بود در قالب طرح جامع مسکن و در زمان برنامه چهارم به اجرا گذاشته شود در قالب برنامه مسکن اجتماعی و با تأخیری شش، هفت ساله قرار است به اجرا گذاشته شود. اما به هر شکل این برنامه برای تأمین مسکن ارزان باید همزمان با مدیریت قیمت مسکن در شهرهای بزرگ همراه شود تا سیاست های تأمین مسکن اقشار آسیب‌پذیر بتواند ادامه‌دار باشد.

دولت برای آنکه بتواند مدیریت قیمت در بازار مسکن را داشته باشد باید ضمن مهار سفته‌بازی در این بازار مهار هزینه‌های ساخت‌وساز را نیز در برنامه خود قرار دهد، البته با توجه به روند طی شده طی سال‌های اخیر و بعد از هدفمندی یارانه‌ها، قیمت مصالح ساختمانی به شدت افزایش پیداکرده و این عامل به افزایش قیمت ساخت منتهی شده است.

بر آن شدیم تا در مورد چالش های بازار مسکن که باعث التهاب و نوسان این بازار می‌گردند ، دیدگاه کارشناسان و نمایندگان عضو کمیسیون عمران را جویا شویم که در ادامه از نظر مخاطبان گرامی می‌گذرد:

دولت تنظیم کننده باشد نه مداخله کننده

دکتر حمید یاری- اقتصاددان در مورد چالش های بخش مسکن کشورگفت:: با توجه به اینکه بسیاری از افراد فعال در عرصه ساختمان‌سازی غالباً در ابعاد کوچک مشغول به فعالیت هستند، در تولید ساختمان‌های مسکونی، سهم افرادی که در ابعاد کوچک به‌ ساخت و ساز می‌پردازند، نسبت به انبوه‌سازان بیشتر بوده و این افراد معمولاً برای تأمین مالی فعالیت خود دچار مشکل هستند.

یاری ادامه داد: سازندگان خرد بخشی از این نقدینگی را از سرمایه شخصی، بخشی را از طریق تسهیلات بانکی و بخشی دیگر را از طریق سرمایه دیگران در قالب سرمایه‌گذاری یا قرض تأمین می‌کنند و به دلیل اینکه این نحوه تأمین مالی یک روش مستمر و پویا نیست، مشاهده می‌شود این روش تولید با وقفه زمانی روبه رو شده و به دلیل زمان بر بودن و همچنین حرفه‌ای نبودن افراد دخیل در تولید، هزینه تمام‌شده تولید مسکن و متعاقباً قیمت مسکن افزایش می یابد. لذا لازم است دولت باهدف گذاری بر انبوه‌سازی، از این فعالان حمایت کرده و با ابزارهای مختلف بر عملکرد آنان نظارت دقیق داشته باشد تا تسهیلات اعطایی از مسیر خود منحرف نشود زیرا اگر نظارت دقیق صورت گیرد ضمن اینکه هزینه تمام‌شده مسکن کاهش می‌یابد، مشکل افزایش قیمت مسکن که به دلیل اعطای تسهیلات به طور مستقیم به خریداران به وجود می‌آید نیز تا حدود زیادی برطرف می‌شود.

این اقتصاددان نقش دولت، بانک و بازار سرمایه در تأمین نقدینگی پروژه های ساختمانی را لازم و حیاتی دانست و تصریح کرد: انتشار صکوک و اوراق مشارکت یکی از این ابزارهاست که بخش خصوصی می‏تواند با این ابزارها سرمایه در گردش را از بازارهای مختلف جمع‌آوری نموده و به این عرصه واردکند. وی در جواب این سؤال که دلیل اصلی نوسانات بازار مسکن چیست، گفت:نوسانات بخش مسکن بیشتر به علت سفته‌بازی در این بخش به وجود می‌آید و هرگاه سهم سرمایه‌گذاری از سهم مصرفی بالاتر رود بازار رونق می‌یابد و هرگاه این سهم کاهش پیدا کند بازار رکود خواهد داشت. بنابراین یکی از وظایف اصلی دولت در این زمینه جذاب نمودن بازارهای دیگر، بالاخص بخش‌های تولید و کمک به کاهش نوسان این بازار است تا در نهایت شاهد باشیم که دولت به نقش اصلی خود به‌عنوان یک تعدیل گر و تنظیم‌کننده- نه مداخله گر و فعال- بازار مسکن برگردد.

افزایش وام تولید مسکن متناسب با تورم

بهرام کامکار ، کارشناس مسکن در مورد مشکلات بازار مسکن و راهکار های حل آن به خبرنگار ما گفت: برای از بین بردن شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید دو راه بیشتر وجود ندارد؛ اولین راه از بین بردن حباب قیمت مسکن است که این کار طی چند ماه گذشته انجام‌شده و راه دوم که البته منطقی تر است افزایش وام تولید مسکن است. وی افزود:بهتراست دولت به‌جای اصرار بی‌فایده بر کاهش دستوری قیمت مسکن که صرفاً منجر به احتکار مسکن خواهد شد ، افزایش وام تولید مسکن را متناسب با تورم در دستور کارقرار دهد.

صعود قیمت‌درصورت‌عدم‌تولید 2میلیون مسکن

علیرضا خسروی، عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان این مطلب که سیاست دولت در خصوص تولید 2 میلیون مسکن کاری درست است،گفت: در قانون عرضه و تولید مسکن تمام ضوابط در مورد چگونگی مدیریت قیمت زمین، حذف قیمت زمین و مباحث مربوط به وام‌ها آمده است و دولت دکتر روحانی قصد تغییر نام قانون عرضه و تولید مسکن را که در دولت قبلی با عنوان «مسکن مهر» شناخته شده بود را به «مسکن اجتماعی» دارد.

وی افزود: اگر دولت در تغییر رویکردش نسبت به تأمین مسکن با کاهش تولید مواجه شود مطمئناً در کوتاه‌مدت در بخش مسکن همه‌چیز به هم می‌ریزد و با زلزله‌ای شدید به نام افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شویم.

کمیسیون توافقات شهرداری عامل التهاب بازار مسکن

کمال علیپور، عضو کمیسیون عمران مجلس در مورد نوسانات بازار مسکن و راهکارهای مورد نیاز برای مقابله با نوسانات، با اشاره به اینکه دولت برای ساماندهی بازار مسکن با شرایط سختی روبه‌روست، گفت: در شرایط نابسامان فعلی اقتصاد قیمت‌گذاری‌ها به‌ویژه در حوزه مسکن توسط عوامل غیررسمی بازار انجام می‌شود. این عضو کمیسیون عمران مجلس کمیسیون توافقات شهرداری تهران را یکی از عوامل التهاب بازار مسکن معرفی کرد و افزود: عوارض اضافه تراکم در کمیسیون توافقات شهرداری تهران حتی به ۱۰۰ برابر مبنای تعیین‌شده افزایش می‌یابد و هیچ‌کس هم از این کمیسیون سؤال نمی‌کند که چرا قانون را اجرا نمی‌کند.

نماینده مردم قائم‌شهر رعایت نشدن قانون از سوی کمیسیون ماده ۵ را مورد تاکید قرار داد و افزود: در کلانشهرها به‌ویژه در شهر تهران اخذ عوارض ساخت حتی در چارچوب مصوبات شورای شهر هم انجام نمی‌شود چه رسد به اجرای قواعد بازار مسکن. وی سپس به نقش عوامل غیررسمی بازار مسکن اشاره کرد و خواستار کنترل هوشمندانه این بازار توسط سازمان تعزیرات حکومتی شد و افزود: انبوه‌سازان و بنگاه‌های املاک در شرایطی موفق به افزایش و تثبیت قیمت معاملات بخش مسکن و اجاره‌بها می‌شوند که هیچ نظارت و کنترلی توسط دستگاه‌های ناظر به‌ویژه سازمان تعزیرات حکومتی، اتاق اصناف و اتحادیه مشاوران املاک اعمال نمی‌شود.

این عضو کمیسیون عمران، سازمان تعزیرات حکومتی، اتاق اصناف ایران و اتحادیه مشاوران املاک را بازوی اجرایی وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور دانست و افزود: برخوردهای سلبی پس از به اجرا در آمدن ابزارهای اقتصادی شرط نتیجه‌بخش شدن سیاست‌های مسکن است چرا که جو حضور دستگاه‌های نظارتی و برخوردهای قهری همان طور که در حوزه‌های اجتماعی موثر است در حوزه‌های اقتصادی نیز حیاتی است.وی متذکر شد: اگر از ابزار تعزیراتی و نظارتی به‌موقع استفاده نشود، سرمایه‌گذاران فرصت‌طلب به‌صورت منطقه‌ای اقدام به افزایش قیمت می‌کنند که این افزایش چون موج عمل کرده و در مدت‌زمان بسیار کوتاهی کلان‌شهرها و به دنبال آن کل کشور را در بر می‌گیرد.

عضو کمیسیون عمران القای حس ناامنی به کلوب دلالان مسکن را یک اصل روانی موثر دانست و افزود: ناامن شدن فضای اقتصادی برای سرمایه‌گذاران فرصت‌طلب یک اصل روانی است که اگر در سیاست مدیریت استراتژیک دولت مورد توجه قرار گیرد، می‌توان نسبت به بهبود رفتارهای نامتعارف عوامل غیررسمی اقتصاد امیدوار شد.