فسخ اجاره اماکن مسکونی و تجاری

شمار نشریه : 171


قوانین برای تامین نیاز جامعه تصویب و اجرا می‌شوند. یکی از نیازهای ضروری جامعه موضوع اجاره اماکن مسکونی و تجاری است. برای تامین این نیاز سه قانون به تصویب رسیده است اولی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد 1356، دومی مصوب سیزدهم اردیبهشت 1362 و سومی بیست و ششم مرداد 1376 است. علاوه بر این ، قانون مدنی هم از ماده 466 الی 515 به بحث اجاره پرداخته و حتی الاامکان باید مالکین و مستاجرین محترم با این قوانین آشنایی داشته و با حقوق خود آشنا شوند تا هنگام ضرورت به مشکل برنخورند. به عنوان مثال کسی که محل تجاری را برای کسب و پیشه خاص اجاره کرده باید برای تغییر شغل رضایت مالک را جلب کند یا کسی که از مالک تقاضای حق کسب و پیشه و تجارت می‌کند و مالک امتناع می‌کند باید از طریق دادگاه برای رسیدن به حقوق خود اقدام کند نه اینکه با گرفتن مبلغی، مورد اجاره را به مستاجر بعدی واگذار کند که اگر چنین کرد در صورت مراجعه موجر به دادگاه نصف حق کسب و پیشه‌اش پرداخت نخواهد شد.

یکی از موارد کاربردی قانون، مبحث فسخ اجاره اماکن مسکونی و تجاری است. از نظر حقوق»اجاره عقدی است لازم،» به این مفهوم که بعد از انعقاد عقد، طرفین نمی‌توانند یک طرفه آن را به هم زنند مگر خیار فسخ داشته باشند. برای اینکه طرفین عقد به مشکل برنخورند قانون در مواردی خاص به موجر و مستاجر اجازه فسخ قرارداد را داده است. ابتدا به موارد فسخ اجاره از طرف مستاجر اشاره می‌شود. مستاجر در موارد زیر می‌تواند یک طرفه اجاره را فسخ نماید

الف- موجر مورد اجاره را به مستاجر تسلیم ننماید

ب- مورد اجاره معیوب بوده و موجر رفع عیب نکند

پ - مورد اجاره با اوصافی که در اجاره‌نامه آمده منطبق نباشد

ت- در مدت اجاره، مورد اجاره به واسطه حادثه ازبین برود

ث- مستاجر در اثنای مدت اجاره فوت کند و کلیه و رشد درخواست فسخ نمایند

ج- مالک در مدت اجاره تغییری در عین مستاجره دهد که منافی مقصود مستاجر باشد

چ- موجر و مستاجر در اجاره‌نامه شرطی قرارداده باشند و موجر به شرط عمل نکند

موارد فسخ اجاره از طرف موجر

الف- مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کند

ب- مورد اجاره چه مسکونی چه تجاری برای همان مصرفی که در اجاره‌نامه مقرر شده استعمال نشود

پ- مستاجر اجاره بها را در مواعدی که تعیین شده پرداخت نکند

ت- مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید

ث- موجر و مستاجر در اجاره نامه شرطی تعیین کرده باشند و مستاجر به شرط عمل نکند

ج- مورد اجاره محل مسکونی و در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد

چ- هرگاه مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار دهد