نشریه شماره   171   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

خانه بخـریم یا نخـریم


گروه بازار ساختمان: با سرازیری شدن منحنی نوسان بهای مسکن در شهر تهران از خرداد امسال، یخ بازار در طول تابستان۹۲ نیز باز نشد و انتظارهای متضاد‌ طرفین معاملات مسکن از فرجام کاهش قیمت، عملاً اثر بازگشت قیمت‌ها را در فصل نقل‌وانتقال متوجه معاملات نکرد. در شرایطی که طی دو سال اخیر متقاضیان خرید به دلیل غیرواقعی بودن قیمت‌ها اغلب قدرت خرید نداشتند و از طرف دیگر فروشندگان، سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی همزمان با جهش قیمت در نرخ برخی مصالح ساختمانی، در انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها بودند، بازار مسکن در دو مقطع با کاهش قیمت روبه‌رو شد.

البته از نظر کارشناسان یک نوع دو دلی در میان مردم به وجود آمده و مردم در حقیقت نمی‌دانند آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه است یا نه؟ بر طبق این پیش‌فرض برای خرید خانه مردم دو گروه شده‌اند، گروهی که خانه لازم ندارند و فقط برای داشتن سرمایه معتبر خانه تهیه می‌کنند و گروهی دیگر که خانه لازم هستند. بر این اساس گروه اول در آرزوی کاهش قیمت خانه به انتظار نشسته‌اند اما چرا گروه دوم یعنی خانه‌لازم‌ها بازار را از خواب بیدار نمی‌کنند سؤالی است که بسیاری از کارشناسان جواب آن را در قیمت نامتعارف مسکن می‌دانند و معتقدند؛ این میزان هزینه برای قشر متوسط و ضعیف سنگین است. حال سؤال این است که آیا مردم مسکن بخرند یا به امید کاهش قیمت‌ها تا مدتی دست نگه دارند. با گزارشی در این زمینه با ما همراه شوید:

امید به رونق بازار

بابا نواز ، آهن‌فروش با بیان اینکه در حال حاضر ایرانیان بزرگ‌ترین ورود کننده به بازار سرمایه در حوزه خلیج هستند، افزود: دولت جدید برنامه‌های طولانی مدتی برای ارتقای وضعیت بازار سرمایه دارد و از این نظر باید خوشحال باشیم زیرا آورده بسیاری از مردم به بازارهای سرمایه بسیار کمتر از قیمت یک ساختمان در تهران است این مردم با حضور در بازارهای سرمایه‌گذاری سرمایه خود را تثبیت و بعد از مدتی رونق بخشیده و وارد بازار مسکن می‌کنند.البته این بازگشت ممکن است با وقفه اندکی همراه باشد اما در هر صورت انتظار می رود در آینده نزدیک بازار مسکن بازار پر رونقی باشد .

علیرضـا بهبهانـی، عضـو صنــف آهن‌فروش، با بیان این مطلب که بازار در چند ماه گذشته رکود نسبی داشت، به خبرنگار پیام ساختمان گفت: بعد از انتخابات و کاهش قیمت ارز ، صنف آهن‌فروشان منتظر هجوم انبوه‌سازان به سمت بازار آهن شدند اما عملاً این‌گونه نشد. در حال حاضر برخی از روزها فروش بسیار خوب و بعضی از مواقع با رکود همراه است و این رکود و رونق، بازار را ملتهب کرده است اما بنده به عنوان یکی از اعضای صنف آهن‌فروشان بازار ساخت‌وساز را در آینده نزدیک درخشان می‌بینم و مطمئنم که سرمایه‌گذاران نگاه جامع‌تری نسبت به بازار مسکن خواهند داشت .

مصالح ساختمانی با کاهش قیمت روبرو شده

ایمان محمدی، آهن‌فروش با بیان اینکه بسیاری از مصالح ساختمانی با کاهش قیمت روبه رو شده، گفت: برعکس سال‌های پیش که در قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن‌آلات افزایش قیمت داشتیم امسال در بیشتر مصالح با کاهش قیمت روبه رو بودیم اما بازار مسکن علاوه بر قیمت مصالح ساختمانی به تقاضا بستگی دارد. بسیاری از انبوه‌سازان برای بازگشت سرمایه‌شان قیمت واحدهای خود را کاهش داده‌اند اما اگر انبوه‌سازان در بازگشت سرمایه اولیه خود بازخورد مناسبی نبینند مطمئناً به بازار ساخت‌وساز نخواهند آمد و فقط می‌توان با برنامه و مشوق‌هایی مانند ارائه تسهیلات، هم خریداران و هم سازندگان را به بازار مسکن وارد کرد.

کاهش‌های خوبی در قیمت‌ها خواهیم داشت

محسن دریایی ، صراف با اشاره به کاهش قیمت ارز و سکه گفت: دولت جدید توانسته است در اندک مدتی قیمت‌های ارز و سکه را به قیمت تعادلی خود برساند اما در مجموع به دلیل شرایط اقتصادی، در بخش مسکن نیز کاهش در قیمت جانبی - نه در قیمت پایه‌ای- ملاحظه می‌شود و به نظر می‌رسد بازار مسکن رو به رشد برود. وی ادامه داد: به نظر بسیاری از هم صنفی‌های بنده، ایران در یک سال آینده شاهد تغییرات شگرفی خواهد بود و کاهش‌های خوبی در قیمت‌ها خواهیم داشت . ضمن اینکه با کاهش قیمت‌ها، توان خرید افزایش می‌یابد .

امید متقاضیان مسکن به کاهش بیشتر قیمت هاست

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک درباره قیمت خانه در ماه‌های اخیر گفت : مالکانی که قصد داشتند سال پیش خانه خود را متری ۶میلیون تومان بفروشند ، امسال به متری ۵ میلیون تومان هم راضی بوده و این مسئله نشان می‌دهد قیمت خانه در اغلب مناطق تهران با روند نزولی مواجه شده است.وی در پاسخ به این سؤال که «دلیل کاهش قیمت‌ها چیست؟» گفت: مهم‌ترین دلیل کاهش قیمت‌ها، امید متقاضیان مسکن به کاهش بیشتر قیمت هاست چرا که خریداران هم توقع دارند قیمت‌ها روند نزولی بیشتری بگیرد و پس از آن به خرید خانه مبادرت ورزند .

وی درباره آینده بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز گفت: فکر می‌کنم فعلاً همچنان رکود در بازار مسکن ادامه داشته باشد و قیمت‌ها در همین محدوده باکمی روند نزول باقی بماند. وی تصریح کرد : شواهد نشان می‌دهد در برخی از مناطق قیمت مسکن بیش از جاهای دیگر با کاهش قیمت مواجه شده و دلیل اصلی آن نیز نبود خریدار است .

ثابت ماندن بازار مسکن تا پایان سال

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان این مطلب که رکود بازار مسکن تا پایان سال ادامه‌ دارد، افزود: تا پایان سال افزایش یا کاهشی در قیمت مسکن نخواهیم داشت چرا که مردم منتظر تصمیمات دولت برای بازار مسکن هستند. ایرج رهبر، با بیان اینکه بازار مسکن از سال گذشته تاکنون با نوساناتی همراه است، اظهار کرد: در نیمه‌ دوم امسال نیز همانند نیمه اول، نوسان قیمتی نداریم و رکود بازار مسکن ادامه‌ دارد. وی معتقد است: اگر دولت نوید ثبات و پایداری مسکن را بدهد جو روانی موجود نیز خنثی می‌شود.همچنین باید اقدامی صورت گیرد تا مردم پشتوانه‌ای در بازار مسکن داشته باشند و این جو روانی از سوی مسئولان برطرف شود؛ به گونه‌ای که برنامه‌های تولید و عرضه مسکن و اقتصاد کشور آرام‌بخش این بازار باشد.

دولت برنامه ندهد، مسکن گران می‌شود

مهرداد لاهوتی، عضو کمیسیون عمران مجلس در‌باره کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن گفت: انتظار ما این است که کاهش قیمت‌ها به ‌۲۰ تا ۲۵ درصد نیز برسد؛ البته تاکنون کاهش‌ها حدود۱۱ درصد بوده است. وی افزود: در بحث کاهش قیمت مسکن اگر تعادل عرضه و تقاضا برقرار نباشد، کاهش‌ها ادامه‌دار نخواهد بود.

این نماینده مجلس خاطرنشان کرد: دولت باید برنامه شفافی ارائه دهد ولی اگر از این کار خودداری کند، نه تنها کاهش ‌نخواهیم داشت، بلکه قیمت‌ها از این هم فرا‌تر خواهد رفته و تقاضا کاهش پیدا می‌کند، در پایان باید گفت؛ در مجموع همه چیز به دولت و برنامه‌هایی که ارائه می‌‌دهد، بستگی دارد. ضمن اینکه دولت باید به زودی نحوه تهیه یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی را ارائه دهد و این کار می‌تواند در واقعی کردن بهای مسکن کارآمد باشد.

سه نوع تقاضا در بازار مسکن

فرشاد فاطمی امین، استاد دانشکده مدیریت دانشگاه صنعتی شریف و دکترای اقتصاد از دانشگاه کالج لندن بابیان این مطلب که مانند هر بازار دیگری بازار مسکن هم یک طرف عرضه و یک طرف تقاضا دارد، افزود: تقاضا در بازار مسکن سه نوع است؛ یک نوع تقاضاهای مصرفی است که همان نیاز مردم به سرپناه است، بخشی از بازار مسکن تقاضای سرمایه‌ای است که مردم می‌خواهند برای آینده خود پولی پس انداز کنند و چون بازارهای سرمایه‌ای دیگر ما کامل نیست مردم به این بازار روی می‌آورند، بخش دیگری از تقاضای مسکن تقاضای افزایشی است که مثلاً می‌خواهید چیزی بخرید و دو روز بعد آن را بفروشید تا سودی ببرید وی ادامه داد: تقاضای مصرفی و تقاضای اول کاملاً قابل پیش‌بینی است و از روند رشد جمعیت و نرخ رشد خانواده و ...به راحتی آن را می‌توان برآورد کرد اما دو تقاضای دیگر به شدت تابع بخش‌های دیگر اقتصاد است و این دو نقطه جایی است که می‌تواند با هجوم مردم برای سرمایه‌گذاری، تقاضا را در بازار مسکن بالا ببرد.

این استاد دانشگاه افزود: اگر به عرضه نگاه کنیم اغلب از سوی مردم انجام می‌شود و این بخش چند خصوصیت اساسی دارد؛ یکی اینکه سرمایه‌گذاری‌اش دیر به نتیجه می‌رسد و طرف عرضه حتی اگر شوک‌های تقاضا را بتواند ببیند هم مدت زیادی زمان می‌برد. خصوصیت دیگری هم که طرف عرضه دارد این است که شدیداً تحت تاثیرسیاست های تجاری و سیاست‌های برنامه‌ریزی شهری است. تجاری به این دلیل که نهاده عمده مسکن فولاد و سیمان است و اگرچه بخشی از آن در کشور تأمین می‌شود ،اما تأمین نرخ تعرفه برای واردات و یا تأمین سهمیه وارداتی می‌تواند شدیداً بازار را تحت تأثیر خود قرار دهد. نکته دیگر هم سیاست‌های شهری است مثلاً اینکه یک ساختمان چند طبقه می‌توان در فلان منطقه ساخت. مجموعه این شرایط نشان می‌دهد که اگر به بازار مسکن در چند سال گذشته نگاه کنیم به رغم اینکه اقتصاد به شدت تورمی داشته‌ایم افزایش قیمت مسکن بیشتر از افزایش نرخ تورم بوده و این به دلیل تقاضای مصرفی نبوده است. اما یک بخش ازآن به خاطر گرانی نهاده‌های تولید و بخش دیگر آن به خاطر فزونی تقاضا به عرضه بوده که بازار مسکن ما را شکننده کرده است. بنابراین به نظر می‌رسد تا پایان امسال بعید است شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم و بازار مسکن رونقی نخواهد داشت.اینکه بگوییم چه برسربازار مسکن می‌آید نمی‌دانم، اما اگر اقتصاد ما بهبود پیدا کند و رونق بگیرد و مجدداً نیاز به سرمایه‌گذاری در صنعت پیدا کنیم ، به نظر می‌رسد بخشی از سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج شود و اگر این سرمایه‌ها خارج شوند تقاضا پایین می‌آید و عرضه مسکن بالا می رود و در نتیجه قیمت‌ها مقداری متعادل می‌شود. من فکر می‌کنم بیشتر از اینکه در مورد قیمت مسکن حرف بزنیم باید بتوانیم اولاً نوسانات بازار مسکن را کم کنیم و دوم اینکه قوانین شهری متناظر با مسکن را روشن کنیم و آن را برای مدت طولانی ثابت نگه‌داریم چرا که در هیچ صنعتی به اندازه مسکن اتلاف سرمایه نداریم.