هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   170   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

آشفته بازار بافت فرسوده


گروه ساخت‌وساز: این روزها احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده تصویر یک غول بی شاخ و دم را به ذهن تداعي می‌کند، غولی که شکست‌ناپذیر می‌نماید و به نظر تمام تلاش‌ها و نقشه‌ها برای شکست این غول نقش بر آب است. این تصور عجیب و غریب و البته غلط، یک‌شبه به وجود نیامده بلکه حاصل سال‌ها بی‌برنامه بودن مسئولان است. بافت فرسوده منطقه 15 که بیشتر در دو محله مینایی و اتابک خلاصه می‌شود برای ما به منزله یک "مدل" مورد بررسی درآمده و هر ساله سری به این بافت می‌زنیم تا شاهد تغییرات و پروژه‌های احتمالی دولت و شهرداري باشیم. امسال هم سری به بافت فرسوده زده و گزارشی در رابطه با سرعت نوسازی تهیه کرده ایم.

وضعيت تغيير نكرده است

مهران احمد پور، عضو شورایاری محله مینابی در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان با بیان اینکه وضعیت نوسازی نسبت به سال گذشته تغییرات قابل‌ذکری نداشته است، گفت: یکی از مهم‌ترین مشکلات بر سر راه نوسازی بافت فرسوده، روند کُند صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری است و چنانچه مثلاً کار تجمیع در بافت فرسوده صورت گیرد، زمان صدور پروانه حدود شش ماه طول می‌کشد.این روند در اداره ثبت اسناد و املاک هم بسیار زمان بر است.

يك بام و دو هوا

وی در ادامه به انتقاد از نقشه مصوب بافت فرسوده پرداخت و گفت: به عقیده من نقشه مصوب بافت فرسوده از اصول و مبانی درستی تبعیت نمی‌کند. به عنوان مثال برخی کوچه‌ها که دارای شرایط یکسانی هستند، وضعیت متفاوتی دارند و یکی در محدوده بافت فرسوده است و دیگری جزو بافت ناپایدار به حساب می‌آید. قرار گرفتن برخی املاک در محدوده بافت ناپایدار باعث می‌شود مالکان مجبور باشند در فرایند صدور پروانه برای حدود 150 متری که تجمیع می‌شود، حدود 35 میلیون تومان عوارض به شهرداری پرداخت کنند. علاوه بر این هیچ‌کدام از مشوق‌های بافت فرسوده از جمله تراکم اضافی و وام نوسازی به بافت ناپایدار تعلق نمی‌گیرد. ضمن اینکه اداره ثبت اسناد و املاک تقدمی که برای رسیدگی به بافت فرسوده قائل است، برای بافت‌های ناپایدار قائل نیست.

وی در ادامه به معضلات تجمیع در نوسازی بافت‌های فرسوده اشاره کرد و افزود: خانه‌های بافت فرسوده براساس نظم و قاعده تجمیع نمی‌شوند و تجمیع خانه‌ها خارج از اصول شهرسازی است و ساختمان‌هایی به شکل L و S به وجود آورده و نظم کوچه‌ها به‌هم‌خورده است.

توپ را در زمين مردم نيندازيد

احمدپور اضافه کرد: متأسفانه مسئولان توپ را در زمین مردم می‌اندازند و می‌گویند مردم همکاری نمی‌کنند. مثلاً عنوان می‌کنند که برخی از مالکان بافت فرسوده املاکشان را به قیمت بسیار بالایی می‌فروشند و اجازه ساخت‌وساز پروژه‌ای را به شهرداری نمی‌دهند . همین اظهارات بسیاری از مردم و مسئولان را تحت تأثیر قرار داده است و درحالی‌که پروژه‌هایی که شهرداری عنوان می‌کند، پروژه‌ای نیست که با هدف آرامش و آسایش برای ساکنان بافت فرسوده ساخته شود، بلکه به طور مثال پروژه‌هایی تعریف می‌شود که 75 میلیارد تومان برای شهرداری سود دارد و بر این اساس مالک ساختمان هم می‌گوید اگر قرار است شما 75 میلیارد تومان در قبال اجرای این پروژه سود کنید، بنده هم می‌خواهم سود لازم را ببرم چرا که پروژه شما یک پروژه ملی نیست و سودش به جیب مردم نمی‌رود بلکه سودش به حساب شهرداری یا پیمانکاران طرف قرارداد با شهرداری می‌رود؛ بنابراین دلیلی ندارد که مالکان بافت فرسوده الزاماً با مجریان طرح همکاری کنند.

بسته تشويقي خيالي

عضو شورایاری محله مینابی اضافه کرد: بسته تشویقی که در بافت فرسوده تعریف شده است، یک بسته تقریباً خیالی است و برای به دست آوردن آن مراحلی را پیش پای مردم گذاشته‌اند که عبور از آنها در بیشتر موارد غیرممکن است ، در ابتدای کار همه چیز آسان به نظر می‌رسد یعنی تمام پول‌هایی که قرار بود بگیرند، شکلش عوض می‌شود و به گونه‌ای دیگر از مردم می‌گیرند. متأسفانه عزمی برای نوسازی بافت فرسوده وجود ندارد و کسانی که در بافت فرسوده کار می‌کنند فقط می‌خواهند سود ببرند، درحالی‌که قرار بود برای نوسازی بافت فرسوده و نجات جان مردم هزینه شود. اعتقاددارم با رویکرد سودجویانه نمی‌شود بافت فرسوده را احیا کرد. اگر قرار بود با فکر کسب سود اتوبان بسازیم، این همه اتوبان ساخته نمی‌شد. علاوه بر این، هزینه برای بافت فرسوده در سطح کلان نوعی پس‌انداز است چرا که در صورت وقوع یک زلزله نه چندان بزرگ دولت مجبور می‌شود چندین برابر برای آسیب دیدگان هزینه کند.

واقعیت‌ها منعکس نمی‌شود

احمد پور با بیان اینکه متأسفانه اصل نوسازی بافت فرسوده بر انجام ندادن است، گفت: در گزارش‌هایی که به دکتر قالیباف ارائه می‌کنند، واقعیت‌ها منعکس نمی‌شود به طور مثال دکتر شریفی عنوان کردند که با رئیس سازمان نوسازی شهرداری به توافق برسید و نتیجه را به بنده اعلام کنید. ما در جلسه‌ای که با ‌آقای جعفری، رئیس سازمان نوسازی داشتیم، به ایشان اعلام کردیم که طرح "خانه به جای خانه" را اجرا کنید تا بافت فرسوده نوسازی شود و ایشان با اصرار ما این طرح را قبول کردند و مقرر شد که علی‌الحساب 70 خانه به جای خانه‌های فرسوده به مالکان داده شود و در ادامه کار هم به سایر مالکان بافت فرسوده که از طرح خانه به جای خانه استفاده می‌کنند، خانه جایگزین تحویل شود. نتیجه این جلسه را به دکتر شریفی، معاون قالیباف اعلام کردیم و خوشحال و خندان بیرون آمدیم اما پس از مدت كوتاهي سازمان نوسازی شهرداری از قولی که داده بود، منصرف شد

وی اضافه کرد: من از آقای دکتر قالیباف و دکتر شریفی به عنوان معاون ایشان خواهش می‌کنم اگر قبول دارند که شورایاری حرف مردم را ابلاغ می‌کند، مشکلات نوسازی بافت فرسوده مینایی و اتابک را از شورایاری بپرسند و به گزارش‌های ارسالی اکتفاء نکنند.

ماده‌اي براي جلوگيري از زياده‌خواهي ‌

احمد پور گفت: اگر واقعاً کسی در بافت فرسوده زیاده‌خواهی می‌کند و به هیچ‌کدام از قوانینی که برای احیای بافت فرسوده لازم است تن نمی‌دهد، بر اساس قانون ماده 9 شهرداری‌ها پول مالک را به حساب دولت بریزند و با زور پروژه را انجام دهند، چرا که این فرد به کل ساکنان بافت فرسوده آسیب می‌زند.

بافت فرسوده در خدمت پرسنل شهرداري

وی ادامه داد: متأسفانه ساختمان‌هایی که قرار بود شهرداری در بافت فرسوده برای ساکنان بافت فرسوده بسازد را به اداره حقوقی شهرداری و تعاونی مسکن سازمان نوسازی واگذار کردند. مجتمع 250 واحدی ساختند و اعلام نمودند؛ کسانی که خانه به جای خانه می‌خواهند اعلام آمادگی کنند. وقتی از این مجتمع بازدید کردیم متوجه شديم که این خانه فاقد برق و گاز است، هرچه گفتیم که خانه برق و گاز ندارد، مسئولان شهرداري اعلام کردند که اداره برق و گاز مسئول هستند. بر این اساس تصمیم گرفتیم در فرمانداری جلسه‌ای با حضور فرماندار، شهردار منطقه، رئیس سازمان نوسازی شهرداری و تمام دستگاه‌ها از جمله اداره برق، آب و گاز برگزار کنيم. در همان جلسه، اداره گاز اعلام کرد که چنانچه شهرداری به ما بر و کف بدهد در طول یک هفته به ساکنان ساختمان 250 واحدی گاز می‌دهیم. مسئولین اداره برق هم گفتند: با وجود اینکه برای انشعاب برق اقدامات لازم از طرف شهرداری صورت نگرفته است، حاضریم برای ساکنان انشعاب برق بیاوریم. از آن زمان حدود 8 ماه گذشت و به محض اینکه مردم به دلیل حل نشدن مشکلات انصراف خود را از واحد‌ها اعلام کردند، مشکل برق و آب در حال حل شدن است و حالا هم مسئولان سازمان نوسازی اعلام می‌کنند که ما این واحدها را به مردم دادیم ولي مردم قبول نکردند و حالا هم خانه‌ها را تحویل نیروهای شهرداری داده‌اند و عنوان می‌کنند که به دلیل بدهی و فقدان نقدینگی این کار را انجام داده‌اند.

ركود در بافت فرسوده

در ادامه این گزارش به سراغ یکی از دفاتر مشاور املاک واقع در بافت فرسوده اتابك و مینایی رفتیم و از شرایط حاکم بر بازار خرید، فروش و رهن و اجاره پرسیدیم که مسئول دفتر گفت: به طور کلی حجم معاملات در بافت فرسوده پس از عید به طور محسوسی کاهش یافته است. یکی از مهم‌ترین عواملی که باعث ایجاد این رکود شده جو حاکم بر بازار است. از یک سو فروشندگان منتظرند قیمت املاک افزایش پیدا کند و از سوی دیگر خریداران منتظر کاهش قیمت‌ها هستند ،اما واقعیت این است که قیمت املاک در بافت فرسوده قابل پیش‌بینی نیست.

وی در رابطه با میزان تجمیع املاک در بافت فرسوده هم گفت: به تبع رکودی که در بازار خرید و فروش وجود دارد بازار تجمیع املاک و ساخت‌وساز هم رو به رکود است. البته در این میان به دلیل مشکلات حقوقی که بر سر راه تجمیع در بافت فرسوده وجود دارد بسیاری از مالکان با ترس و لرز با موضوع تجمیع برخورد می‌کنند. ضمن اینکه بسیاری از مالکان بافت فرسوده از امتیازاتی که به واسطه تجمیع املاک می‌توانند صاحب شوند، اطلاع چندانی ندارند و این کار نیازمند اطلاع‌رسانی بیشتر در بافت فرسوده است.

پروانه رايگان است

در ادامه این گزارش سراغ یکی از سازندگان و سرمایه‌گذاران در بافت فرسوده رفتیم. وی در رابطه با ساخت‌وساز در بافت فرسوده به خبرنگار ما گفت: صدور پروانه در بافت فرسوده رایگان است و هیچ هزینه‌ای از سازندگان توسط شهرداری مطالبه نمی‌شود.

نصف- نصف

وی با بیان اینکه در حال حاضر مشغول ساخت‌وساز به صورت مشارکتی است، افزود: در نوسازی مشارکتی ما 50 درصد طبقات متعلق به سازنده و 50 درصد متعلق به مالک ساختمان است اما در برخی جاها نیز 60 درصد طبقات به سازنده تعلق می‌گیرد . حتی خود دفاتر نوسازي شهرداري هم 60 درصد طبقات را به سازندگان می‌دهد.

پرداخت وام‌ها زمان‌بر است

این سازنده در رابطه با وام نوسازی بافت فرسوده گفت: برای هر واحدی که در بافت فرسوده نوسازی می‌شود حدود 30 میلیون تومان توسط دولت پرداخت می‌شود که البته این میزان به صورت مرحله‌ای خواهد بود. نکته‌ای که لازم است به آن اشاره کنم این است که اولاً این پول مبلغ قابل‌اعتنایی نیست و دوم اینکه به دلیل اینکه مدت زمان زیادی برای پرداخت پول لازم است، سازندگان نمی‌توانند منتظر این وام بمانند. چرا که اگر قرار باشد پروژه‌ای برای وام متوقف شود، هزینه‌های سرسام‌آوری را به سازنده تحمیل می‌کند.

سخن آخر

قرار بود بر اساس برنامه پنجم سالانه 10 درصد بافت‌هاي فرسوده شهري نوسازي شود تا ساكنان اين بافت‌ها با شنيدن اخبار مربوط به زلزله تنشان نلرزد. بر اساس نظرات كارشناسان و صاحب‌نظران 10 درصد بافت فرسوده تقریباً معادل نوسازي 500 هزار واحد مسكوني است. حال آنكه در بهترين حالت سالانه 100 هزار واحد فرسوده نوسازي مي‌شود و اين بدان معناست كه 400 هزار واحد در هر سال از برنامه جا مانده‌ايم. روي سخن ما با مسئولان ودست‌اندركاراني است كه بر اهميت بافت فرسوده به عنوان يك چالش و فرصت تاكيد دارند. بارها در گزارش‌هايمان گفتيم كه بافت فرسوده با روند حاضر نوسازي نمی‌شود چرا كه عزم و تعامل براي انجام اين مهم بين دستگاه‌هاي مختلف وجود ندارد و ساكنان بافت فرسوده بلاتكليف هستند. جالب اينكه هر وقت كه ما اين بحث را مطرح كرديم برخي از مسئولان مدعي كه حتي به جرات مي‌توان گفت تاكنون به بافت فرسوده قدم نگذاشته‌اند،‌ عنوان مي‌كردند كه بسياري از مشكلات ناشي از زياده‌خواهي مردم است. مسئولان عزيز لطف كنيد يك بار هم كه شده به صورت داوطلبانه به اين بافت‌ها ورود كنيد تا بسياري از حقايق برايتان روشن شود. در سال‌هاي اخير اقدامات وزارت راه و شهرسازي در بافت فرسوده معطوف به پرداخت وام نوسازي شده است درحالی‌که اين بافت‌ها مشكلات عديده‌اي دارند كه به صرف وام دادن حل نمي‌شود. به هر حال نوسازي بافت فرسوده عزم ملي مي‌خواهد و بايد تمام دستگاه‌ها نجات جان مردم را در اولويت قرار دهند.