آيا بازار مسكن به رونق می‌رسد؟

شمار نشریه : 170


گروه بازار ساختمان: اصولي كه در رياضيات مسلم تلقي می‌شود گاهي در علم اقتصاد معناي ديگري می‌یابد. براي مثال ممكن است سود مثبت 4 درصدي سود تلقي نشود درحالی‌که از نظر رياضي مثبت 4 همان مثبت 4 است. وضعيت اقتصاد ما نيز در حال حاضر چنين ايهامي را در خود نهفته دارد . چه بسا كه شما سودی که می‌برید بخاطر هزینه فرصت و کاهش ارزش پول عين ضرر است. پس چگونه می‌توان به ماهيت واقعي ماجرا رسوخ كرد و به كشف رمز در بازارهاي مالي و موازي پرداخت. اينجاست كه می‌توان بادید متفاوت به رونق و ركود بازار مسكن نگريست.

دكتر كاظم دوست حسيني استاد دانشگاه علامه طباطبايي كه سابقه مدیریت در بانك توسعه صادرات و نيز معاونت وزارت صنعت، معدن و تجارت ، و نيز رياست صندوق ضمانت صادرات را در كارنامه اجرايي خود دارد می‌تواند براي كشف حقايق بازدهي در بازارهاي مالي و موازي نظرات مفيدي ارائه كند. اهميت سخنان دکتر دوست حسینی در اين است كه وي رشد شاخص مركزي بورس را نشانه پيشرفت اقتصادي ندانسته و همچنان بازار مسكن را بر ساير بازارها براي سرمایه‌گذاری ترجيح می‌دهد.

پيام ساختمان: جايگاه بازار مسكن روياروي بازارهاي رقيب را چگونه می‌بینید؟

در شرایط فعلی هر نوع دارایی که با ماهيت سرمایه‌ای مورد معامله قرار می‌گیرد مانند مسكن، طلا و سهام، تحت تأثیر تحولات سیاسی و دیپلماتیک خواهد بود اما معتقدم بازار مسکن دارای دوره‌های رونق و رکود بوده است و در دو سال گذشته بازار مسكن جهش قیمت را تجربه كرده و در حال حاضر وضعيت بازار مسكن در حال خروج از تورم قيمتي است و به شرايط ثبات قیمت نزديك می‌شود. اما این بدین معنی نیست که می‌توان شاهد کاهش شدید قیمت مسکن باشیم. دليل آن تقاضای بسیاری است كه براي اين كالا در بازار وجود دارد. علاوه بر آن برخی به خرید مسکن با رویکرد سرمایه‌ای و حتي حفظ ارزش پول نگاه می‌کنند. اين ثبات در بازار مسكن را برخي با ركود اشتباه می‌گیرند كه به دليل فوق با يكديگر تفاوت دارد.

پيام ساختمان: با توجه به كاهش نرخ ارز و ركود بازار طلا و فولاد برخي معتقدند بازار سرمايه بهترين بازدهي را داشته و می‌تواند از توليد حمايت كند، شما چه نظري داريد؟

این رشد شاخص بورس را هرگز نوعی موفقيت در عرصه اقتصادي نمی‌دانم هرچند مقامات اقتصادي از آن به عنوان یکی از موفقیت‌های اقتصادي یاد می‌کنند. چرا كه اگر ما در كنار بورس سهام، بورس مسكن هم داشتيم يا اگر مثلا این شاخص را در بورس كالا هم مقایسه کنیم همگی رشد داشته که نمی توان به عنوان مؤلفه توسعه اقتصادي مطرح ‌شود. بخش زیادی از رشد شاخص، تابع تورم است.

در کشورهایی که رشد بورس را نمایانگر رشد اقتصادی معرفی می‌کنند به دليل سودآوري شرکت‌ها در نتیجه توليد بیشتر كالا يا ارائه خدمات بیشتر است از این رو اگر بررسي شود كه چه ميزان از اين رشد سهام به دليل رشد در ميزان توليد و افزايش توليد ثروت است می‌توان آن را به عنوان موفقيت اقتصادي در نظر گرفت ولي ساير موارد خير.

پيام ساختمان: به نظر شما رشد بازار سرمايه حبابي بوده است؟

خير حبابي نيست اما بيشترِ رشد ارزش سهام مربوط به تفاوت ارزش خالص دارايي شرکت‌های بورسی است كه از دیدگاه مالی «ارزش جايگزيني» دارایی‌های سرمایه‌ای آنهاست. دارائی‌های ثابت اين کارخانه‌ها زماني واردشده كه ارز ارزان بود و اگر شخصي بخواهد همان كارخانه را اکنون بسازد بايد آن ماشین‌آلات را با ارزي كه گران تر است بخرد و چند برابر هزينه كند. اين است كه کارخانه‌های موجود ارزش بيشتري می‌یابند، در نتيجه ارزش ذاتي سهام و نه درآمدزايي و ميزان توليد شرکت‌ها در رشد شاخص اثر گذاشته است.

به بيان ديگر چنانكه افزايش سودآوري سهام به دليل اثر تورم و ارزش جايگزيني باشد و رشد شاخص مركزي ناشی از ارزش ذاتی سهام باشد نه تنها خوب نیست بلکه می‌تواند هشدار دهنده هم باشد. اگر اثر تورم را هم از سود شرکتها خارج کنید مشخص می‌شود تا چه میزان سود شرکت‌ها در نتیجه عملکرد آنها بوده و تا چه میزان از سود ناشی از تورم بوده است.

با اين حال حركت سرمایه‌ها به سمت بازار سرمايه و دور شدن از بازارهاي ارز و طلا و حتي مسكن بسيار بهتر از تجميع آنها در بازارهاي كاذب است.

پيام ساختمان: براي شخصي كه قصد سرمایه‌گذاری دارد، بازدهی کدام بازار را بیشتر می‌دانید كه داراي امنيت بازگشت اصل سرمايه هم باشد؟

بازار تولید مسکن خوب است اما هیچ‌وقت نباید توصیه کرد به قصد سودآوری، رويكرد سرمایه‌گذاری به خريد خانه داشت چرا رويكرد سرمایه‌ای به مسكن براي اقتصاد بسيار مضر است و لازم است دولت نظارت بيشتري در این زمینه داشته باشد و با ابزارهای مدیریتی مانند مالیات بر اموال و ماليات بر معاملات مكرر بازار مسکن را کنترل كند. اما واقعیت این است که بازدهی بازار خرید و فروش مسکن در یک سال گذشته بیشتر از بازارهایی مانند ارز و طلا بوده است.

ظاهر قضیه در بازدهی های سرمایه گذاری از این قرار است که بازدهی ها مثبت است و من هم نمی‌گویم که این‌چنین نیست اما زمانی که شما 100 تومان سرمایه‌گذاری می‌کنید و 140 تومان برداشت می‌کنید و نرخ تورم هم 40 درصد است شما در عمل هیچ سودی نبرده‌اید و تنها در حفظ پول خود موفق بوده‌اید. در نتيجه بيشتر سود در بازار سرمايه تحت تأثیر تورم است كه در ارائه سود شركت متجلي می‌شود.

پيام ساختمان: يعني سودآوري شرکت‌ها بايد بيش از اين ميزان باشد يا مسير اين روند را صحيح نمی‌دانید؟

نرخ و نوع سود باید منطقی باشد. سود ناشی از ایجاد ثروت مطلوب و مشروع است نه سود حاصل از تورم. شما ممکن است در نتیجه احتکار هم سود ببرید ولی سود شما در نتیجه ضرر جامعه است. من در پیشنهادی که به اتاق بازرگانی ارائه کردم سازمان بورس و سایر نهادهای مرتبط با سود شرکتها را دعوت کرده‌ام تا با تهیه گزارشي تحلیلی سودآوری مناسب و مطلوب مجموعه شرکت‌هایی که در بورس ثبت‌ شده‌اند را مشخص نمایند. بر این اساس که میزان سودآوری شرکت‌ها تجزیه شود و میزان ایجاد ثروت را بر مبنای تولید کالا یا ارائه خدمات معین شود و در نتیجه می‌توان مفید بودن این رشد شاخص را در بورس اطمینان حاصل کرد. اگر افزایش ارزش سهام ناشی از سود بیش از آنکه به دلیل رشد میزان تولید یا ارتقا کیفیت تولیدات باشد به دلیل رشد نرخ تورم ‌باشد، در واقع سود ایجاد نشده است.

پيام ساختمان: معتقد نيستيد كه بازار مسكن نقد شوندگي بسيار پايين تري نسب به ارز، طلا و بورس دارد و صندوق‌های سرمایه‌گذاری ضامن نقد شونده و نيز پرداخت سود دارند؟

این درست که نقد شوندگی مسکن کمتر از ساير بازارها می‌باشد اما نمی‌توان گفت که نقد شوندگي هم در ساير بازارها همیشگي است. هر بازاري ريسك خود را دارد و با اين حال بازار سرمايه در زمان كاهش نرخ ارز و طلا رقيب بازار مسكن است اما اين بازار خود چه وضعيتي دارد.

اصولاً بازار سرمایه برای این طراحی شده است که با جمع‌آوری سرمایه‌ها و انتقال آنها به بخش‌ها و شرکت‌های تولیدکننده از اقتصاد مولد حمایت کند اما سؤال این است زماني كه شما 200 ريال سهام می‌خرید و 500 ريال می‌فروشید اين 300 ريال صرف تأمین مالي شركت تولیدکننده شده يا تنها بر سهام آن شركت سفته‌بازی صورت گرفته است. خوب است بررسي شود چه ميزان از نقدينگي كه به بازار سرمايه منتقل می‌شود به دل شرکت‌های مولد مي رود و صرف حمایت از تولید می‌شود. البته سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری اقدامي پسندیده‌تر از رويكرد سرمایه‌ای به بازار مسكن يا خريد ارز و طلا ست و امنيت بيشتري نيز دارد.

با اين حال سؤال من اين است كه چرا سرمایه‌گذاران علاقه دارند در بازارهاي مالي و موازي به دنبال سود باشند درحالی‌ كه بسياري از فعالیت‌های توليدي هم می‌توانند از بازارهاي موازي سودآور تر باشند.