ضربه‌گیر بازار مسكن

شمار نشریه : 170


گروه بازار ساختمان: همه می‌دانیم سرمایه‌های كلاني كه روانه بازار مسكن شد ، زمينه رشد غير واقعي قيمت مسكن را فراهم كرد و در نهايت به ركود در بازار اين گران‌ترین كالاي مصرفي منجر شد. بسياري از اشخاص با اين طناب قديمي «كه سود هميشه در زمين است» يا «خريد زمين با ضرر همراه نيست» اقدام به خريد ساختمان بيش از نياز خود كردند تا هم ارزش رو به سقوط نقدينگي ریالی‌شان را حفظ كنند وهم از سود خوبي بهره‌مند شوند كه خود اين اقدام يكي از دلايل رشد چشمگير قيمت مسكن و سقوط بازار مسکن به سیاه‌چال ركود تورمي شد. غافل از اينكه بازار مسكن اگر در فضاي ركود قرار گيرد به كندي از آن خارج می‌شود و با بازار طلا و ارز كه هم نوسان سريع و هم قدرت نقد شوندگي عمدتاً روزانه دارد، بسيار متفاوت است.

اين كم توجهي مسئولان دولت دهم - که‌امید است در دولت يازدهم تكرار نشود- توانست بازارهاي بسياري را با ركود روبه رو كند. مسئله مهم این است که آيا روند تغيير مسئولان در دولت جديد می‌تواند به روند تغيير رویکردهای اقتصادي و انتقال به فضاي مثبت و آرام مالي منجر شود.

بر كسي پوشيده نيست كه نقدينگي سرگردان در كشور وجود دارد و همين نقدينگي به هر بازاري يورش بَرَد، می‌تواند آن بازار را با مشكلي به نام تورم مواجه كند، چه تورم حقيقي و چه رواني. از طرف ديگر دولت براي اداره كشور به منابع مالي نياز دارد كه سال‌ها قبل اين كار را عمدتاً از طريق فروش دلار نفتي در بازار داخلي يا استقراض از بانك مركزي انجام می‌داد اما با توجه به كاهش ميزان صادرات نفت از يك طرف و مشكلات انتقال ارز و از طرف ديگر استفاده بيش از حد دولت از استقراض داخلي كه موجب افزايش شديد پايه پولي كشور شد، به راهكاري مناسب تر و با زيان كمتر نياز است.

رکوردشکنی‌های بورس با عبور شاخص مركزي از 70 هزار واحد در مهرماه اين نكته را بر هر كارشناسي اثبات كرده است كه می‌تواند روي بازار سرمايه حساب كند؛ اقدامي كه از هر جهت صحيح می‌باشد اما معلوم نيست چرا رويكرد به آن مورد توجه مسئولان قرار نمی‌گیرد. همه اين موارد در حالي رخ می‌دهد كه دولت لایحه‌ای براي تغيير بودجه سال 92 به مجلس ارائه كرد تا بتواند براي هزینه‌های خود منابع كافي به دست آورد اما سؤال اين است كه چرا به جاي اين اقدام از رهیافت‌هایی كه قوانين آن آماده است و به نظر كارشناسان كاربردي و اجرايي هم هست، بهره نمی‌گیرند.

رويكرد به بازار سرمايه و عرضه سهام شرکت‌های اصل 44 و نيز استفاده از ابزارهای مالي مانند صكوك یکی از این راهکار‌ها است. چنين اقداماتي هم می‌تواند به درآمد دولت بیفزاید، هم تصدی‌گری دولت را كاهش دهد و نقش بخش خصوصي را در اقتصاد تقويت كند و مهم تر از همه از حجم نقدينگي سرگردان در جامعه بكاهد

در حقيقت اين اقدام بهترين رويكرد در بخش اقتصادي است كه می‌تواند سرمایه‌ها را به سمت بازارهای اصلي آن يا همان بازار سرمايه سوق دهد و در آمد دولت را تأمین و زمينه بهره وري را نيز افزايش دهد. همچنين بازارسرمايه در عطش سهام جديد به سر می‌برد و كافي است از هر فعال اين بازار سؤال كنيد كه عرضه اوليه چه ميزان تقاضا به همراه دارد! هميشه خريد سهام جذاب در عرضه اوليه به معناي سود خوب در فروش آنها به قيمت بالاتر خواهد بود كه اين تجربه را در مورد سهام پارسيان و خليج فارس شاهد بوديم. از طرف ديگر صندوق‌های سرمایه‌گذاری بسياري نيز در بازار سرمايه فعال هستند و بيش از هر شخصي مترصد فرصت براي شكار اين سهام جذاب می‌باشند.

در بدبینانه‌ترین وضعيت اگر دولت سهام باقی‌مانده شرکت‌های اصل 44 قانون اساسي را در بورس عرضه نكند، تنها و تنها می‌تواند به برداشت از صندوق توسعه ملي اميدوار باشد؛ اين در حالي است كه تنها 3 درصد از همان 20 درصد منابع صندوق توسعه ملي كه قرار بود در دولت دهم به بخش توليد كشور به صورت تسهيلات داده شود، خلف وعده نشد حالا چگونه می‌توان از همه عوارض استفاده از منابع نفتي براي تأمین هزینه‌های اداره كشور گذشت اما حاضر به جذب سرمایه‌ها در بازار سرمايه از طريق عرضه سهام جذاب اصل 44 نشد.

نكته ديگر اينكه اگر در شرايط رونق بازار سرمايه اقدام به عرضه سهام شرکت‌های سودآور به بازار سرمايه نشود آيا زمان مناسب براي جذب درآمد بيشتر از اين طريق در زمان سقوط بازار سرمايه است؟

مزيت مضاعف

حال تصور كنيد كه دولت براي تأمین منابع مالي جهت پوشش هزینه‌های خود اقدام به عرضه شرکت‌های اصل 44 مانند بخش ديگر هلدينگ خلیج‌فارس نمايد، در آن صورت چه سودي به بازار مسكن می‌رسد و براي مردم چه امتيازي خواهد داشت؟ عرضه سهام شركت‌هاي جذاب در بورس ضمن افزايش درآمد دولت بيش از هر چيز می‌تواند به بازار مسكن كمك كند بازاري جذاب براي جذب نقدينگي كه با توجه به جذابيت حال حاضر بازار سرمايه می‌تواند عاملي براي خروج سرمايه از بازار مسكن و ايجاد صف فروش براي خانه‌های خالي از سكنه باشد.

در بازار سرمايه صندوق‌های سرمایه‌گذاری نيز وجود دارند كه مي‌توانند سرمایه‌های جذب‌شده در بازار مسكن را آزاد و به سمت سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های واقع در بازار سرمايه در جهت فعالیت‌های مولد اقتصادي سوق دهد. صنعت ساختمان و توليد مصالح ساختماني نيز از جمله بخش هاي مولد مي باشد. ضمن اینکه بازدهي برخي از اين صندوق‌ها به بالاي 100 درصد در سه ماه هم می‌رسد و اين صندوق‌ها در انواع مختلف مشترك، با سود پیش‌بینی يا با سود تضمین‌شده و با فعاليتي شفاف كار می‌کنند.