نشریه شماره   170   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تاثیر مذاکرات1+5 بر بازار مسکن


گروه بازار مسکن : ترکیدن حباب قیمت، واقعی شدن قیمت‌ها و ادامه روند کاهش قیمت بازار مسکن بارها گفته‌شده و متقاضیان همواره منتظر تحقق آن هستند تا شاید این بار کاهش قیمت‌ها بتواند آغازی در مسیر خانه‌دار شدنشان شود. افزایش بیش از 67 درصدی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل که از سوی مرکز آمار تأیید شده است، بازار مسکن را ‌با تغییرات زیادی همراه کرد؛ به گونه‌ای که پول‌های کلانی به عنوان سود و زیان در بازار رد و بدل شد. برخلاف انتظار هر سال، فصل پر رونق معاملات مسکن، تابستان امسال با کمترین نوسان نسبت به مدت مشابه سال‌های گذشته خود پایان یافت و به گفته مشاوران املاک کمتر کسی نسبت به معامله اقدام کرد و تنها «پول لازم‌های بازار»، معاملاتی انجام دادند و مابقی منتظر تصمیمات جدید بازار مسکن شدند.

حال متقاضیان مسکن در انتظار اتفاقات جدید در بازار هستند اما آنچه از وضعیت آینده بازار مسکن شنیده می‌شود، ادامه روند کاهشی قیمت‌ها و بهبود خرید و فروش در پاییز و اوایل زمستان است.برخلاف پاییز سال گذشته که بازار مسکن با نوسان شدید قیمتی آغاز شد، پاییز امسال به نظر آرام می‌رسد و انتظار می‌رود قیمت‌ها همچنان سیر نزولی داشته باشند.دراین‌باره نیز معاون وزیر راه و شهرسازی که امسال را سال وفور مسکن عنوان کرده، می‌گوید: قیمت‌ها سیر نزولی به خود گرفته‌اند و تا پایان سال واقعی می‌شوند.

طبق گفته مرکز آمار، بازار مسکن با افزایش 50 درصدی قیمت‌ها در پاییز نسبت به تابستان 91 همراه بود و این روند تا پایان سال شدت بیشتری گرفت. روند افزایش قیمت‌ها و سود و زیان‌های حاصله از خرید و فروش مسکن تا بهار امسال ادامه داشت اما درست از فروردین امسال بازار مسکن با رکود همراه شد و این رکود نیز تحت تأثیر بلاتکلیفی بازار از تغییر دولت باقی ماند.حال با گذشت نیمی از سال، اعلام می‌شود که حباب مسکن کاملاً از بین رفته است.

همچنین عده‌ای معتقدند با آغاز فصل پاییز و شروع فصل جدیدی از معاملات اقتصادی، بازار مسکن باز هم پر رونق می‌شود اما قیمت‌ها با کاهش همراه است.به عقیده اکثر مسئولان و کارشناسان مسکن، امید به کاهش قیمت‌ها در نیمه دوم سال در صورتی امکان‌پذیر است که عرضه مسکن افزایش یابد تا قیمت‌ها واقعی شوند و بازار از کمبود عرضه دور شود در غیر این صورت باز هم با افزایش قیمت‌ها مواجه می‌شویم.

تأثیر مذاکرات 1+5 بر بازار مسکن

دکتر محمدحسین ادیب، کارشناس مسایل اقتصادی و استاد دانشگاه اصفهان ضمن ارزیابی مثبت از تأثیر مذاکرات هسته‌ای بر اقتصاد ایران معتقد است که با ادامه روند تنش‌زدایی بین ایران و غرب حباب انتظارات تورمی در کشور خواهد ترکید. این کارشناس در مورد تأثیر مذاکرات ایران و 1+5 بر اقتصاد ایران اظهار کرد: مذاکرات، جزئی از بسته سیاستی تشنج‌زدایی در روابط ایران و غرب است و ظاهراً طرفین تفاهم کرده‌اند که تنش جدیدی در روابط ایجاد نشود. از این رو می‌توان پیش‌بینی کرد که سال آینده دوران تشنج‌زدایی در روابط ایران و غرب و بالأخص ایران و آمریکا خواهد بود و این امر به طور تدریجی و گام به گام پیش می‌رود؛ بنابراین متناسب با کاهش سطح تشنج بین ایران و غرب، انتظارات تورمی در کشور سرکوب‌شده و در پایان یک سال، حباب انتظارات تورمی می‌ترکد و تمامی کسانی که بر اساس انتظارات تورمی در بازار فعال بودند آن را ترک خواهند کرد.

ادیب با بیان اینکه با ترکیدن حباب، انتظارات تورمی حباب قیمت زمین در ایران نیز از بین خواهد رفت ، افزود: قیمت زمین 800 درصد و مسکن 500 درصد در تهران طی هشت سال گذشته و قیمت زمین در این استان در سال 91 حدود 160 درصد و مسکن 69 درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر سه سال قبل، زمین 40 درصد هزینه تمام‌شده مسکن در تهران را تشکیل می‌داد که اکنون به 70 درصد افزایش یافته است، از این رو قوی‌ترین احتمال، ترکیدن حباب قیمت زمین در تهران بوده و وزن زمین در مسکن به شدت کاهش خواهد یافت.

استاد دانشگاه اصفهان با توجه به فضای ایجادشده حاصل از مذاکرات، به آینده کسانی که با دریافت وام وارد معاملات حبابی شده‌اند نیز اشاره و توضیح داد: درحالی‌که سال گذشته دوران رشد انتظارات تورمی در ایران بود یک سال آینده دوران ترکیدن انتظارات تورمی شکل‌گرفته طی هشت سال گذشته است، از این رو این گروه که بر اساس انتظارات تورمی اقدام به اخذ وام بانکی کرده‌اند با زیان بازار را ترک می‌کنند و برنده این بازی کسانی هستند که زودتر شرایط جدید را درک کرده و از بخش‌های حبابی خارج شوند.

وی افزود: عمده کسانی که بر اساس انتظارات تورمی اقدام به خرید ارز، طلا و زمین و مسکن کرده‌اند با مشاهده زیان، فروشنده می‌شوند و سقوط آرام قیمت‌ها به سقوط شدید تبدیل می‌شود.

ادیب با تاکید بر اینکه بانک مرکزی نباید اجازه دهد تا سقوط آرام قیمت‌ها به سقوط شدید تبدیل شود ادامه داد: درحالی‌که واردات کالاهای 10 گانه اولویت دار ممنوع است در صورت گرایش بازار برای کاهش شدید نرخ ارز، راهکار مناسب، آزادسازی مرحله‌ای واردات این کالاها خواهد بود تا تقاضا برای ارز افزایش‌یافته و از سقوط بیشتر نرخ آن جلوگیری شود.

قیمت‌ها تا پایان سال درحدود 10 درصدی کاهش می‌یابد

صادق الحسینی، تحلیلگر اقتصادی در این رابطه گفت: «به دلایل مختلف مسکن در تهران در 6 ماه آتی کاهشی حدود 7 تا 10 درصد را تجربه خواهد کرد. زیرا همان طور که فاندامنتال های( معاملات پایه ) بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد، مسکن در سال 92 نمی‌توانست رشدی بیش از 55 درصد در تهران داشته باشد. اما در 4 ماهه ابتدایی 92مسکن بیش از 75 درصد به طور متوسط رشد کرد که حباب گونه و به دور از منطق اقتصادی بود. اکنون مسکن در حال تخلیه حباب است تا دوباره به سطح حدود 55 درصد بازگردد.» وی معتقد است که این روند با شیب کمتر در کلان‌شهرهای کشور نیز اتفاق می‌افتد ولی مسکن در شهرهای کوچک‌تر این کاهش قیمت‌ها را در این وسعت تجربه نمی‌کند. چرا که افزایش قیمت های ابتدایی سال عملاً در شهرهای کوچک در حد 20 درصد بوده است.

معاون مرکز تحقیقات معاصر در ادامه خاطرنشان کرد: البته این به معنای رونق در خرید و فروش نخواهد بود. هرچند میزان خرید و فروش‌ها افزایش خواهد یافت. اما این افزایش شدید نخواهد بود. وی همچنین با برشمردن عواملی نظیر و نیز کاهش ساخت و سازها پیش‌بینی کرد که در سال آینده قیمت مسکن تثبیت‌شده و از انتهای سال 93 و ابتدای سال 94 دوباره شاهد افزایش قیمت‌های مسکن خواهیم بود.

خانه باید ارزان‌تر شود

محمد پور شیرازی ،کارشناس دیگر مسکن معتقد است: قیمت مسکن باید بیش از قیمت‌های فعلی کاهش یابد و باید یکی از مهم‌ترین اقدامات دولت در این زمینه جلوگیری از مهاجرت مردم به سمت شهرهای بزرگ باشد. محمد پور شیرازی با اشاره به وضعیت ساخت‌وساز مسکن در کلان‌شهرها اظهار کرد: باید به وضعیت مسکن شهرهای کوچک‌تر رسیدگی و با ساخت مسکن مناسب در شهرستان‌ها از مهاجرت بی‌رویه به کلان‌شهرها جلوگیری شود. به اعتقاد وی تهران بیش از ظرفیت، مسکن دارد و باید فکری به حال مسکن شهرهای کوچک شود.

پورشیرازی با تاکید بر اینکه جلوگیری از مهاجرت به شهرها نباید با اجبار همراه باشد، گفت: طرح‌های تشویقی ساخت‌وساز در شهرستان‌ها باید اعمال شود. این کارشناس با اشاره به ساخت واحد‌های مسکونی مهر در اطراف کلان‌شهرها اظهار کرد: مسکن مهر تفکر خوبی برای ساخت‌وساز بود اما به درستی اجرا نشد چرا که باید به ساخت این واحد‌ها از نظر مکانی توجه بیشتری می‌شد. وی درباره‌ آینده بازار مسکن نیز گفت: به طور طبیعی ، قیمت‌ها باید در زمان رکود با کاهش همراه باشد اما در نیمه اول امسال که رکود در بازار مسکن حاکم بود قیمت‌ها کاهش چندانی نداشتند.