نشریه شماره   169   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

کیفیت پایین ساخته های انبوه سازان


گروه گزارش: اتاق تعاون مرکزی ج.ا.ا. هشت کمیسیون تخصصی دارد که به عنوان ارکان هشت گانه اتاق شناخته می‌شوند. یکی از این ارکان، کمیسیون تخصصی مسکن و خدمات مهندسی است که حدود 5 سال پیش در اتاق تعاون مرکزی ایران تشکیل شد. در جلسات این کمیسیون که به شکل ماهانه تشکیل می‌شود، اتحادیه‌های سراسری کشور مرتبط با امور مسکن و نیز نمایندگان اتاق‌های تعاون استان‌های فعال در حوزه مسکن حضور دارند که در هر جلسه، مهمانانی به تبع دستور جلسه، دعوت می‌شوند. علی تدین، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن فرهنگیان استان تهران و رئیس کمیسیون تخصصی مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون مرکزی ایران است. رشته دانشگاهی مهندس تدین برق و الکترونیک است و سال‌ها در آموزش و پرورش، رئیس گروه‌های آموزشی رشته برق و الکترونیک و مدیر هنرستان‌های کشور بوده و در حال حاضر بازنشسته است. پس از هشتمین نشست تخصصی کمیسیون مسکن و خدمات فنی و مهندسی فرصتی دست داد تا با مهندس تدین گفتگویی داشته باشیم که خلاصه آن را می‌خوانید:

پیام ساختمان: در جلسه امروز کمیسیون چه گذشت؟

موضوعات این ماه کمیسیون، بیشتر جمع‌بندی مصوبات شش ماهه گذشته و تدوین و برنامه‌ریزی برای نیازهای تعاونی‌های مسکن در شش ماه آینده بود. همچنین برنامه‌ریزی شد که با کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی دیدار و ملاقات داشته باشیم تا مشکلات و چالش‌ها و دغدغه‌های تعاونی‌های مسکن را از جنبه قانون و قانون‌گذاری بیان کنیم. نماینده بانک توسعه تعاون هم بنا به دعوت قبلی در جلسه حضور داشت که خواسته‌ها ، نیازهای تعاونی‌ها و اتحادیه سراسری عنوان‌شده و ایشان در جلسه بعدی این نیازها را جمع‌بندی و دسته‌بندی می‌کنند. نماینده محترم بیمه تعاون هم مطابق دعوت، حضور داشت و قرار شد ایشان مشخص کند بیمه تعاون چه خدماتی می‌تواند به تعاونی‌ها بدهد. همچنین از نماینده صندوق ضمانت سرمایه‌گذاری دعوت شده بود و ایشان هم مشخص می‌کنند که چطور این صندوق می‌تواند ضمانت اتحادیه‌ها و تعاونی‌ها را در زمینه اخذ تسهیلات بانکی انجام دهد.

پیام ساختمان: به نظر شما مهم‌ترین مشکل تعاونی‌های مسکن چیست؟

مهم‌ترین مشکل تعاونی‌های مسکن بیشتر بحث تسهیلات بانکی است. این موضوع البته مورد نیاز همه پروژه‌های کشور است. تعاونی‌های مسکن باید این موضوع را از طریق و مسیر درست دنبال کنند. مثلاً گاهی لازم می‌شود اعضای تعاونی را تشویق کنیم تا خودشان پول بیاورند و گاهی باید با شیوه درست به سراغ بانک‌ها برویم.

پیام ساختمان: بانک به انبوه‌سازان هم تسهیلات ساخت می‌دهد. آیا تعاونی‌ها نباید با انبوه سازان فرق داشته باشند؟

قطعاً باید این‌طور باشد. سابق بر این در لایحه بودجه کشور، بندی اختصاصی برای تعاونی‌های مسکن وجود داشت و در آن بانک‌های عامل مکلف شده بودند از آن محل به تعاونی‌های مسکن تسهیلات بدهند، ولی متأسفانه این بودجه در دولت‌های نهم و دهم قطع شد. در دولت‌های نهم و دهم فقط بانک مسکن، بانک عامل برای وام و تسهیلات مسکن معرفی شد و به تعاونی‌های مسکن که گردش مالی در حساب جاری یا سپرده‌گذاری دارند تسهیلاتی می‌داد. این کار زیاد کارگشا نیست و ما انتظار داریم که از طریق دولت در بودجه سال آینده (93) نحوه وام دهی سابق گنجانده شود تا از این طریق بانک‌های عامل معرفی شوند که بدون سپرده‌گذاری، به تعاونی‌ها وام بدهند.

پیام ساختمان: اینکه بخش تعاون باید سهم 25 درصدی از اقتصاد داشته باشد، به معنای این نیست که باید بتواند این 25 درصد را مدیریت کند و به دولت وابسته نباشد؟

سهم 25 درصدی به معنای آن است که تعاونی‌ها باید آنقدر فعالیت و در مقابل بخش خصوصی رقابت داشته باشند که بتوانند برنامه اقتصادی کشور را در حد 25 درصد از کل، بر عهده بگیرند و پیش ببرند. این موضوع دیگر به مهارت ما تعاونی‌ها بر می‌گردد. دولت در این زمینه بستر را فراهم کرده و دست‌ها را باز گذاشته و بودجه هم در مجلس تصویب شده است. نتیجه بسته به هنر و مهارت تعاونی‌هاست. ولی ما از دولت می‌خواهیم این موضوع را تسهیل کند و بابت کارهایی هم که تا به حال انجام‌شده سپاسگزار هستیم.

پیام ساختمان: به نظر شما قانون تعاون نیاز به اصلاح ندارد؟

اتفاقاً اتاق تعاون بحث اصلاح قانون تعاون را در صحن علنی مجلس پیشنهاد داده و به شکل یک مجموعه ارائه کرده است اما اخیراً به این نتیجه رسیدیم که برخی موارد باید به آن اضافه شود، به همین دلیل تا کنون در حال جمع‌بندی برخی چالش‌ها و مشکلات پیش روی تعاونی‌ها هستیم تا آن را تحویل نماینده محترم اتاق تعاون دهیم که به مجموعه ارائه‌شده به مجلس اضافه کنند.

پیام ساختمان: در موضوع ساخت مسکن مهر، انتقاد از عملکرد تعاونی‌ها منجر به سپردن کار به انبوه‌سازان شد، نظر شما چیست؟

این‌طور نبود که کار را از تعاونی‌ها بگیرند. وقتی در کشور برنامه‌ریزی شد تا تمام منابع انسانی از طریق تعاونی‌های مسکن ساماندهی شوند، می‌بینیم اولین بسترها را تعاونی‌های مسکن ایجاد و منابع مالی را از طریق مردم و اعضا و متقاضیان جمع‌آوری و ساماندهی کردند. در این زمینه به نظر من بزرگ‌ترین کار را تعاونی‌ها انجام دادند. البته ممکن است در بین 1000 شرکت تعاونی 10 شرکت هم دچار مشکل شوند. این موضع را نباید به بقیه تعاونی‌ها تعمیم داد. حداکثر 10 درصد تعاونی‌ها با مشکل مدیریتی مواجه شدند که در آن موارد هم، ساماندهی از طریق اتحادیه مربوطه انجام شده است. به نظر می‌رسد تعاونی‌ها نقششان را در این زمینه خوب انجام داده‌اند اما تعاونی‌های موفق دیده نمی‌شوند و متأسفانه آنها که با مشکل مواجه شدند ذکر می‌شوند که این موضوع به نظرم مقداری بی‌انصافی است.

پیام ساختمان: یعنی تعاونی‌ها آماده ساخت مسکن به شکل‌های دیگر که در این دولت مطرح‌شده هستند؟

ما برای تأمین مسکن اقشار جامعه‌مان باید تدابیری داشته باشیم. اسم آن هم می‌تواند مسکن مهر، مسکن اجتماعی، یا هر چیز دیگری باشد. ولی در هر صورت باید مدلی تعریف شود که یک کارمند یا کارگر یا یک جوان بعد از ازدواج بتواند برای خود مسکن تهیه کند. مسکن مهر طرح خوب و بزرگی بود که البته اشکالاتی داشت و به نظرم باید بعد از رفع اشکالات ادامه پیدا کند. یکی از اشکالات مسکن مهر این بود که تمام تسهیلات بانکی به سمت آن سرازیر شده بود در صورتی که باید برای سایر مسکن‌های متعارف مثل مسکن کارمندی و کارگری هم تسهیلات و زمین دیده شود تا آنها هم بتوانند از زمین‌ها استفاده و بهره‌برداری کنند. مسکن اجتماعی را هم هنوز ما نمی‌دانیم به چه شکل است و باید برنامه آن را ببینیم. در هر صورت شرکت‌های تعاونی مسکن می‌توانند با ساماندهی مدیریتی‌شان در خدمت دولت باشند تا بتوانند نقش موثر خودشان را ایفا کنند.

پیام ساختمان: یکی دیگر از انتقادات به تعاونی‌های مسکن، زمان زیاد برای تصمیم‌گیری در تعاونی‌هاست. نظرتان چیست؟

درست است که در تعاونی‌های مسکن تصمیم‌گیری گروهی است، اما باید نقطه نهایی را دید که قیمت تمام‌شده مسکن حداقل 25 درصد کمتر از نمونه ساخت انبوه‌سازان است. در نمونه انبوه‌سازان سودی وجود دارد که به جیب یک یا دو نفر انبوه‌ساز می رود ولی در تعاونی‌های مسکن اگر سودی وجود داشته باشد مستقیماً به جیب اعضا می رود. من با توجه به تجاربم عرض می‌کنم ساخته‌های تعاونی‌های مسکن باکیفیت‌ترین ساختمان‌ها هستند در صورتی که در مورد انبوه‌سازان و بساز و بفروش ها می‌توانم به جرات بگویم در 60 درصد این ساخته‌ها، کیفیت مصالح و ساخت و سازها پایین و عمر ساختمان‌ها کوتاه است.

پیام ساختمان: مگر تعاونی‌ها از مصالح دیگری استفاده می‌کنند؟

مصالح فرق می‌کنند. مثلاً الآن برخی از ساختمان‌ها را مردم خریداری و استفاده می‌کنند ولی بعد از دو تا سه سال تأسیسات آن مشکل پیدا می‌کند ولی در تعاونی‌های مسکن چون خود اعضا می‌خواهند در آنها ساکن شوند سعی می‌کنند از بهترین مواد و مصالح استفاده کنند. یعنی انبوه‌ساز چون می‌خواهد سود بیشتری ببرد از کیفیت مصالح کم می‌کند تا ارزان تر تمام شود. در 40 تا 50 درصد انبوه‌سازی‌ها این موضوع واضح و روشن است.

پیام ساختمان: آینده تعاونی‌ها را چگونه می‌بینید؟

اتفاقاً در این جلسه از چندین کارشناس برای آسیب‌شناسی تعاونی‌های مسکن و اینکه چرا درجا می‌زنند، دعوت کرده بودیم از جمله آقای دکتر بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه. ایشان در صحبت‌هایشان فرمودند: تعاونی‌های مسکن باید کارهای انبوه‌سازی انجام دهند، یعنی باید بتوانند ساخت حداقل 50 هزار واحد مسکونی را بر عهده بگیرند و کارهای طراحی، ساخت و احداث یک شهر یا شهرک را تقبل کنند و همه زیرساخت‌های مورد نیاز از جمله آب، برق، گاز، فاضلاب، آسفالت، مخابرات و ... بدون افزودن بار اضافه بر دوش دولت، خودشان تأمین کنند. این موضع جالب و مهمی برای ما بود.