نشریه شماره   168   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

فروش تراکم غیر قانونی است


گروه ساخت‌وساز: به تازگي در طرح تفصيلي شهر تهران در قالب اصلاحاتي كه از آن با عنوان "تدقيق" نام‌برده شده تغييراتي صورت گرفته است. اين طرح از ابتداي سال 91 به اجرا درآمده و بايد تا پايان سال 1404 به اهداف تعیین‌شده خود برسد. درحالی‌که به گفته عليرضا جاويد معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران، اين طرح پس از يك دهه تلاش و فعاليت مشاوران، متخصصان، كارشناسان و همكاران شهرداري تهران و وزارت راه و شهرسازي تدوین‌شده، نياز به بازنگري و اصلاح پيدا كرده است.

مشکلات پیش‌روی طرح‌ تفصیلی تهران را با محسن بهرام‌غفاری عضو شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور و رئیس سابق سازمان نظام مهندسی تهران در میان گذاشتیم. وی طرح تفصیلی جدید را شناور و مبهم می‌داند و نسبت به آن انتقاد وارد می‌کند چرا که از مجرای سلسله‌مراتب تدوینِ طرح‌های شهری نگذشته است.

پيام ساختمان: در بيان اصلاحاتي كه به‌ تازگي بر روي طرح تفصيلي شهر تهران مي‌خواهند اعمال كنند از واژه "تدقيق" استفاده کرده‌اند. در یک سال و نیم گذشته چه مشكلاتي فرا روی طرح تفصيلي قرار داشت كه نياز به بازنگري دارد؟

درسال 85 به جاي اينكه شوراي عالي مسكن و شهرسازي طرح جامع را تهیه‌کرده و شهرداري طرح تفصيلي را از روی آن تهیه کند و بعد به‌ تصويب كميسيون ماده 5 برسد، شهرداري و وزارت راه و شهرسازي طرحي دادند كه اسم آن را طرح مشترك جامع و تفصيلي گذاشته‌اند.

تفاوت آن با سلسله‌مراتب پيشين اين است كه به تمام روابطي خارج از روالی كه پيش از اين هم در شهرداري‌ها معمول بوده، مشروعيت داده است. پيش از آن مي‌شد با پرداخت وجه كافي از تمام ضوابطِ تراكم، اشغال، كاربري و محدوديت‌هاي پيش‌آمدگي عبور كرد؛ اين وجه هم آشكار بود و بر اساس فروش روابط، تحصيل مي‌شد اما در طرح جديد اختيار بسيار بالايي در تعريف پهنه‌ها و تراكم و كاربري‌ها به شهرداری داده‌شده كه به منزله اين است كه طرح جامع و تفصيلي تهران خلاصه مي‌شود در اراده شهرداری؛ هركجا اراده كند مي‌تواند پهنه‌ها، ضوابطِ جديد تراكم، سطح اشغال، تأخیر و مجاورت‌ها و همسايگي را تغيير دهد. در طرح‌هاي قديم هر تغييري از اين جنس بايد به كميسيون ماده 5 مي‌رفت و درباره آن تصميم‌گيري مي‌شد. البته وي‍ژگي مثبت طرح جديد این است که امكان برنامه‌ريزي موضوعي و موضعي بيشتر را فراهم مي‌كند. مثلاً در بخش حمل‌ونقل در طرح تفصيلي جديد امكان بيشتري وجود دارد كه بدون اينكه ضوابط شهرسازي موانع جدي ايجاد كنند به آن پرداخته شود. اصلاحات موضعي نیز چنین است. زیرا دست شهرداري براي جابه‌جایی پهنه‌ها و تشخيص كاربري‌ها باز شده است. اما رابطه سلسله مراتبي بين طرح جامع، تفصيلي و شهرداري از بين رفته است و شهر ديگر پيش‌بيني پذير نيست. در تشخيص درستي و نادرستي طرح‌ها و تصميمات هيچ سنديتي وجود ندارد چون سندِ مرجع شناور شده است.

پيام ساختمان: ولي هدف طرح‌هاي جامع و تفصيلي اين است كه توسعه و مديريت شهر بر اساس يك برنامه صورت گيرد.

دقیقاً. ذات طرح‌هاي توسعه شهري از هر جنسي كه باشند ساماندهي و برنامه‌ريزي است. حال من متوجه منظور آنها از كلمه "تدقيق" نمي‌شوم. طرح‌ها در دو سطح مطرح مي‌شوند يكي جامع، دیگری تفصيلي. طرح تفصيلي خود به معني تدقيق طرح جامع است، حال تدقيق در تدقيق چه معنايي مي‌تواند داشته باشد. در طرح‌هاي تفصيلي مي‌خواهيد تكليف هر پلاك را از نظر كاربري، تراكم، ارتفاع، مجاورت، دسترسي و مانند آنها معين كنيد. چه چيزي را براي طراحي معماري ساختمان نياز داريد جز اينها كه در طرح تفصيلي هست؟ من مابه‌ازایی برای این ادبیات در فرهنگ شهرسازي و ساختماني نمی‌شناسم.

پيام ساختمان: مشكل طرح تفصيلي پيشين چه بوده است؟

طرح جامع از يك منظر استاتيك کاملاً متصلب به صورت كالبدي صرف طرح مي‌شود. در همه جاي دنيا هم همين مشکل در طرح‌هاي جامع وجود دارد. به همين دليل هر جا ضرورت پيدا مي‌شد و طرح تفصيلي با طرح جامع تداخل ايجاد مي‌كرد به كميسيون ماده 5 رجوع مي‌كردند و طرح تفصيلي را تغيير مي‌دادند. اما از معيارهاي طرح جامع عدول نمي‌كردند. اين اشكال وجود داشت اما تغيير در روش‌ها ناشي از متصلب بودن طرح‌هاي جامع نيست. در تهران به خصوص از سال 69 به بعد طرح متصلب بود و اجرا نمي‌شد، يعني تصلب طرح جامع مانعي ايجاد نمي‌كرد. طرح جامع وقتي بازدارنده است كه شهرداري به آن پايبند باشد، حال كه اين پايبندي نيست پس مانع توسعه پايدار و با انعطاف هم نيست و از سال 69 هركس هرچقدر پول داد اجازه دادند ضابطه تراكم و کاربری را برایش بردارند. وقتی شهرداری این‌گونه رفتار می‌کند سخت بودن یا نبودن طرح جامع مشکلی ایجاد نمی‌کند.

پیام ساختمان: طرح جدید چه اختیار ویژه‌ای را به شهرداری داده است؟

یک اختیار مطلقی شهرداری داده و اجازه داده به‌جای پلاک، پهنه تعریف کند و پهنه‌ها را هرچقدر می‌خواست تغییر دهد. ضمناً قرار بود تعداد زیادی پیوست داشته باشد که اجازه اجرای طرح‌های موضعی و موضوعی را هم بدهد. این پیوست‌ها هیچ‌وقت تهیه نشد. به نظر من تهیه‌کنندگان طرح با مردم با امانت‌داری برخورد نکردند. من کسی را محکوم نمی‌کنم اما تمام حقیقت را آشکار نکردند. تمام حقیقت این بود که اینها می‌خواستند یک مستمسک قانونی برای بی‌قانونی تهیه کنند. یعنی اینکه هرچقدر خواستند تراکم می‌دادند و تغییر کاربری می‌دادند و این تبدیل شد به یک سند قانونی.

پیام ساختمان: اما پیش از این هم فروش تراکم و تغییر کاربری غیرقانونی نبوده؟

اساس فروش تراکم غیرقانونی است. طرح جامع یک طرح همخوانی است مادامی که هست باید اجرا شود و وقتی خواستند تغییر بدهند باید مشاور مطالعه کند و یک طرح جامع جدید تهیه کند، همان کاری که در سال 85 کردند. اینکه آمدند در مصوبه 329 تراکم‌ها را تغییر دادند و در زمان وزارت آقای عبدالعلی‌زاده در کمیسیون ماده 5 آن را تصویب کردند، در دولت هم یک مصوبه پشت آن دادند، اینها جایگزین طرح جامع نمی‌شود. اگر می‌خواهید بگویم خاصیت این طرح جامع چیست این است که آنچه در طرح‌های کالبدی قبلی به عنوان منابع توسعه شهری مزاحم شهرداری بود با تغییر طرح جامع لباس قانونی پوشاندند و همه ضوابط را شناور کردند، درحالی‌که قبلاً شناور نبود . مشکل شناور بودن ضابطه‌ها این است که در جاهایی که شما طرح‌های منعطف دارید، ذات و جنس طرح به گونه‌ای است که مستلزم نظارت اجتماعی است، یعنی شما در طرح‌های توسعه راهبردی حتماً دو اساس را در نظر می‌گیرید: یک آگاهی شهروندان و مشارکت آنها، دوم آگاهی و مشارکت کنش گران اقتصادی و اجتماعی در تهیه طرح جامع راهبردی شهر. ما فاقد این دو عنصر در تهیه طرح جامع هستیم پس طرح جامع، طرح راهبردی نیست. در آن کشورهایی که طرح راهبردی می‌دهند و اختیارات را هم اعطا می‌کنند و انعطاف‌پذیری را هم می‌پذیرند، فرآیند تصمیم‌گیری به قدری شفاف و مستدل است و بر روی آن نظارت می‌شود که امکان فساد در آن نیست. مشکل ذاتی این طرح است که مکانیزم تصمیم‌گیری، مستعد لغزش است، چه لغزش انسانی و چه لغزش عمدی.

البته ما دامن شهردارانمان را از این لغزش‌ها مبرا می‌دانیم. من تنها از جنبه کارشناسی عرض می‌کنم. آنجا که طرح منعطف می‌دهند سازوکارهایی هم پیش‌بینی می‌کنند و اگر خطا برود و اشتباه بکند مراکز استیناف بسیار قابل‌اعتمادی وجود دارد که شما می‌توانید آنجا شکایت کنید. اگر جایی تصمیم بگیرند که خلاف حقوق همسایگی یا خلاف محیط‌زیست انجام‌شده_ مانند آنچه در بزرگراه صدر اتفاق افتاد و همه فکر کردند یک تکنولوژی مدرن به ایران آورده‌اند_ رسیدگی می‌کنند و تا آخرین مرحله احقاق حق پیش می‌روند.

پیام ساختمان: اما ما شورایی به نام شورای عالی معماری و شهرسازی داریم!

شورای عالی معماری و شهرسازی هیچ مرجعیتی ندارد. مراکز استیناف اروپا مرجع رسیدگی به تظلمات شهروندان هستند در قبال تصمیماتی که شهرداری‌ها می‌گیرند و این تصمیمات مغایر حقوق شهروندان است.

پیام ساختمان: مسئول این وضعیت را تنها شهرداری می‌دانید؟

شهرداری‌ها را ناگزیر کردند. مثلاً از سال 69 شهرداری تهران موظف شد خرج تهران را خودش دربیاورد. امسال 11 هزار میلیارد تومان بودجه شهرداری است که یک بیستم آن هم از طریق عوارض شهرداری قابل تأمین نیست. به ناچار باید نام عوارض را عوض کنند و نام دیگری روی آن بگذارند به نام تراکم فروشی.

اینکه شهر تهران به نام پایتخت به همه ایران خدمات بدهد و تنها مردم تهران باشند که خرج آن را بدهند غلط است. تمام مراکز مهم که جنبه ملی و بین‌المللی دارند در تهران مستقر هستند ولی بگویند هزینه اینجا را مردم تهران بدهند . باید هزینه اداره پایتخت را باید دولت بدهد و نه شهرداری تهران. 11 هزار میلیارد تومان در بودجه ملی 200 هزار میلیارد تومانی رقمی نیست. 5 درصد از این بودجه خرج مدیریت پایتخت کشور بشود که دارد به 10 میلیون سکنه خودش و 75 میلیون سکنه ایران خدمات می‌فروشد. به نظر من بسیار بجا‌ست که دولت آن را بپردازد. ولی نمی‌پردازند و شهرداری می‌رود تراکم می‌فروشد. وقتی تراکم می‌فروشد زمین شهری ارزش کاذب پیدا می‌کند در نتیجه همه به جای اینکه خانه بسازند که در آن زندگی کنند خانه‌ می‌سازند که از آن تراکم استفاده کنند.

اگر تراکم و تغییر کاربری را بردارند، مسکن ساختن جزو تولیدات بسیار زیان ده است. آنچه قیمت مسکن را بالا آورده ارزش زمین است، چگونه این ارزش ایجادشده؟ اینکه بالقوه می‌شود تراکم خرید، تغییر کاربری خرید و به واحدهای مسکونی بیشتری تبدیل کرد و آن را فروخت و پول آن را دریافت کرد.

بنابراین آثار تخریبی این تراکم فروشی و تغییر کاربری به تمام شئون اقتصادی کشور و سلامت اقتصاد ملی ما تسری پیدا کرده است.

پيام ساختمان: برخي از كارشناسان به شهرداري تهران انتقاد مي‌كنند كه به جاي پرداختن به مسائل زيربنايي مانند كاهش آلودگي و رفاه اجتماعي تنها به جنبه كمي پروژه‌هاي شهري پرداخته است. شما اين انتقاد را مي‌پذيريد؟

من در روش اداره شهر تهران، از سال 69 تا امروز، جز افت و خيزهاي محدود تفاوت خيلي جدي نمي‌بينم. كارهايي كه در سال 92 انجام مي‌شود همان كارهاي سال 69 است اما چون دست شهرداري براي فروش تراكم بازشده به تبع امكانات مالي بيشتري دارد. اما همان الگوهاي سال‌هاي 69، 70 و 71 الآن با ابعاد بزرگ‌تر، چشمگيرتر به صورتي كه براي بيننده عابر جذابيت داشته باشد اجرا مي‌شود. ولي نمي‌توان گفت كار زيربنايي نشده است؛ در حوزه حمل‌ونقل و به خصوص عمران شهري كار زيادي شده است. به نظر من شهرداري‌ها از سال 69 به بعد توفیقاتشان در مورد عمران شهري توفيقات قابل‌ذکری بوده است اما در زمينه شهرسازي كارنامه ناموفقي داشته‌اند.