هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   168   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رهن ثانويه ؛ مفید یا مضر


گروه بازار ساختمان: تأمین مالي هر فعاليت اقتصادي، از مهم‌ترین موضوعاتي است كه می‌تواند صنعت و بازار را تحت تأثیر خود قرار دهد. چه بسا اقدامي كه با هيجان و شجاعت به سرعت انجام می‌شود و بعد از تحقق يافتن آن اقدام، انديشمنداني كه تا قبل از آن ساكت بودند يا صدايشان به گوش كسي نمی‌رسید در وصف مخاطراتش سخنراني و قلم‌فرسایی كنند. مسكن هم مانند دیگر كالاها چه براي ساخت و چه براي استفاده، نياز به تأمین مالي دارد اما چگونگي آن مهم است.

هنوز موج انتقادها از روش تأمین منابع مالي جهت احداث پروژه‌های مسكن مهر فروكش نكرده كه راهكارهاي ديگري براي تأمین مالي بخش مسكن كشور در كلام مسئولان يا از طریق رسانه‌ها منتشر می‌شود. يكي از اين راهكارها افزايش سقف تسهيلات مسكن و مورد جالب تر «رهن ثانويه» است كه البته بيشتر براي مسكن مطرح می‌شود اما مختص اين كالا نيست و براي هر كالاي واسطه‌ای مانند دستگاه‌ها و ابزارآلات يا ماشین‌آلات و خودرو قابليت استفاده دارد و البته در برخي كشورها در حال اجراست.

رهن ثانويه

امكان استفاده از رهن ثانويه در سال 1386 بسيار خبرساز بود چرا كه قرار بود با انتشار اوراق رهن ثانويه در بازار سرمايه چند هزار ميليارد ريال براي دو بانك دولتي ( مسكن و ملي ) منابع مالي تأمین شود. طرحي كه تاكنون اجرا نشده است اما جدیدترین خبر مربوط به رهن ثانويه مصاحبه اخير قدرت الله شریفی، مدیرعامل بانك مسكن با رسانه‌ها می‌باشد. وي با بيان اينكه «بازار رهن ثانویه در دنیا از مهم‌ترین کانال‌های تأمین مالی بخش مسکن به شمار می‌رود که تاکنون امکان اجرایی شدن آن در کشور ما فراهم نشده است،خاطرنشان کرده: «در کشورهای پیشرفته پس از گذشت مدت کوتاهی از رهن اولیه، بانک‌ها طلب خود را از محل مرهونه [ملك در رهن قرار گرفته] که تبدیل به دارایی‌های قابل‌عرضه از طریق انتشار اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه با سازوکار مشخص و از طریق ارکان تعیین‌شده، به سرمایه‌گذاران و مشتریان بالفعل می‌نمایند و مجدداً منابع اولیه خود را بازیابی نموده و امکان اعطای تسهیلات جدید را خواهند داشت. بدیهی است که تکرار عمل فوق به دفعات، موجب خلق منابع جدید برای بانک‌ها و امکان اعطای تسهیلات به تعداد افراد بیشتر با مبالغ بالاتر را فراهم خواهد نمود.»

اما اين روش بيشتر از آنكه براي طرفين معامله و بالاتر از آن اقتصاد كل كشور مفيد باشد، مضر بوده است. چنانكه شريفي نيز هشدار داده: «رهن ثانويه در مرحله اجرا معمولاً از پیچیدگی‌ها و نکات فنی و اجرایی زیادی برخوردار است که بایستی رعایت شود تا مسائل، ریسک‌ها و مشکلاتی كه در سال‌های 2009- 2008 موجب ایجاد بحران جهانی اقتصاد شد گریبان بانک‌ها و کشورها را نگیرد.»

آنچه بر آمریکا گذشت

در بازار مسكن آمريكا می‌توانید نمونه بارز مشكلي را با منها رهن و رهن ثانويه ببينيد كه توانست بحران جهاني اقتصاد را در سال 2009 رقم بزند. در اولين دهه از قرن جديد ميلادي، سیاست‌های اقتصاد نئوليبرال (كه شاخصه آن عدم نظارت دولت بر اقتصاد بود) اين كشور را فراگرفت و مصداق غیرقابل‌انکار آن نيز همانا رهن در بازار مسكن بود.

در آن برهه بانک‌ها در بازار مسكن آمريكا، بيش از توان مالي خود به ارائه تسهيلات اقدام كردند که باعث تأمین مالي و خرید بيشتر و در نتيجه ساخت بسيار بيش از نياز واقعي شد. تا جايي كه هر شخصي بيش از نياز خود چندين خانه خريده بود اما به صورت رهن و طبعاً با بازپرداخت تسهيلات با مشكل مواجه شد و بدون هيچ مهلتي املاك به مزايده گذاشته و مصادره شد. در نتيجه حجم بالايي از املاكِ عرضه شده به بازار، بدون مشتري باقي ماند و مؤسسات مالي كه آن خانه ها را به مشتري رهن داده بودند نيز با مشكل در باز دریافت منابع مالي خود روبه رو شدند از اين رو بحران كشور بزرگي چون آمريكا را با همه ابعاد كلان اقتصادي كه دارد، فراگرفت.

عبرت وارونه از تاريخ

اينكه چرا ما عبرت‌های تاريخ را وارونه متوجه می‌شویم و چرا اكنون اقدامي را كه توانست اقتصاد ابرقدرتي چون آمريكا را متلاشي كند، توصيه كنيم در جاي خود بايد بررسي شود اما در پايان اين نوشتار به اين نكته اكتفا می‌شود كه در حال حاضر بانک‌ها در برخي مواقع برای بازجذب همان رهن اوليه خود نيز با مشكل مواجه می‌شوند و اگر دریافت‌کننده وام مسكن مبالغي را كه خانه‌اش را رهن بانك گذاشته بازپرداخت نكند معمولاً بانک‌ها اقدام خاصي نمی‌توانند انجام دهند. تنها راهكار اين است كه با مراجعه به مراجع قضايي به دنبال مزايده ملك باشند و حالا براي خانه مشتري سابق خود دنبال مشتري جديد باشند تا بعد از فروش خانه رهني، بتوانند مبالغ وامي را كه داده بودند دريافت كنند.

از آنجا كه انتشار اوراق رهن ثانويه بايد در بازار سرمايه انجام شود ، ميزان آمادگي سازمان و ساختار بورس براي اين كار بسیار مهم است. با اين همه تنها نتيجه انتشار اوراق رهن ثانويه انتقال بدهي به آينده می‌باشد. پيام ساختمان آماده است نظرات مخاطبان و مسئولان را در خصوص اين مطلب به عنوان گامي رسانه‌ای منتشر نمايد.