نشریه شماره   168   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

کدام بازار سودآور است؟


محمد پارسا نجفی

سال قبل بود كه غضنفري وزير سابق صنعت معدن و تجارت نصف شدن ارزش پول ملي را اعلام كرد كه معناي آن كاهش يافتن دارايي هايي است كه به ريال مي باشد. در علم اقتصاد زماني كه پول داغ باشد و از ارزش آن در كوتاه مدت كاسته شود تقريبا هر كسي با اندك آشنايي با بازارها مي داند كه بايد نقدينگي خود را در بازاري سرمايه گذاري كند اما سوال اين است كه كدام بازار ضمن حفظ ارزش پول ملي مي تواند سوداوري بالاتري را به سرمايه گذار بدهد؟ اين سوالي است كه بر فكر و تحليل فعالان بازارها، نقش مي بندد و اغلب افراد را براي درك صحيح از آينده خط مشي حركت سرمايه ها در بازارها مغروق فكر و تحليل خود خواهد ساخت. آنچه در ادامه مي خوانيد گفتگوي خبرنگار پيام ساختمان با سه نماينده مجلس و صاحب نظر اقتصادي در خصوص بالاترين سوداوري بازارهاي مالي و موازي در كشور است.

اول بازار سرمايه چهارم بازارمسكن

ايرج نديمي عضوكميسيون اقتصادي مجلس زبان گويايي براي تحليل هاي اقتصادي دارد. اين كارشناس عرصه اقتصادي درباره بهترين بازدهي بازارها اظهار داشت: بازارها در ايران ثبات ندارند و نمي توان انتظار داشت كه بازارهاي مسكن، ارز، طلا، بورس، از يك شيب ملايم برخوردار باشند. معاون سابق وزير صنعت و معدن و تجارت توضيح داد: ثبات اقتصادي، مهمترين مولفه براي سرمايه گذاري است كه متاسفانه با نوسان در تصميم گيري ها مواجه هستيم مانند سياست هاي مرتبط با معيشت و مشكلات غير قابل انكار كه در خارج از كشور داريم. رويكردهاي مردم نيز براي سرمايه گذاري ثبات ندارد و آنها تابع سياست هاي دوگانه اقتصادي و مسائل برون مرزي‌اند.

بورس بهتر از ساير بازارها

نديمي تاكيد كرد: براي سرمايه گذاري، بازار سرمايه بهتر از ساير بازارهاست چرا كه دولت براي آن محدوديت اعمال نكرده و از اين رو بخش زيادي از نقدينگي را جذب مي كند اما مشكل اين بازار بازهم مشخص نبودن جهت اقتصادي مي باشد از اين رو اين بازار نيز با محدوديت مواجه است و اگر با چالشي مواجه شود نه از طرف دولت بلكه از سَمت متقاصي خواهد بود.

اين عضو كميسيون اقتصادي مجلس با تاكيد بر ركود در بازار مسكن، دليل آن را چنين تشريح كرد: اول ساخت حجم عظيمي از مسكن- چه توجيه پذير و چه بدون توجيه- دوم نقش تسهيلات اعطايي به بخش مسكن به ويژه از طريق بانك مسكن و سوم اعمال محدوديت در تخصيص تسهيلات به بخش مسكن از طرف ساير بانك ها مهمترين عواملي بودكه موجب ركود تورمي در بازار مسكن شد.

معاون سابق وزير صنعت و معدن و تجارت گفت: ارز با محدوديت در عرضه مواجه است كه موجب رشد نرخ آن شده اما به اين دليل كه طرف تقاضا نيز خواسته يا ناخواسته در مواردي مانند مجوز ها ، تحريم ، گشايش ال سي ، اولويت بندي ها و ساماندهي ها كنترل مي شود، از اين رو نمي تواند بازدهي مورد اعتنا را ايجاد كند مگر اينكه تقاضا براي ارز در بازار از محدوديت ها خارج شود. به بيان ديگر تحصيل ارز از خارج با محدوديت مواجه است در حاليكه تقاضاي داخلي براي آن وجود دارد و هر زمان كه تقاضا اجازه حضور در بازار را داشته باشد نرخ ارز افزايش مي يابد.

وي ادامه داد: اين درست كه متقاضي در بازار مسكن بسيار مي باشد و از ميزان نياز آنها كاسته نشده اما قدرت خريد متقاضيان كاهش يافته و از طرف ديگر قيمت مسكن رشد كرده است. از اين رو با كاهش حجم معاملات بازار به ركود رسيده است. در گذشته متقاضي با اندوخته خود و استفاده از تسهيلات بانكي اقدام به خريد مسكن مي كرد اما درحال حاضر اولا بانك ها در اعطاي تسهيلات مسكن آزاد نيستند و دوم اينكه اگر همه وام مسكن را بپردازند در كلان شهرها كه بيشترين حجم تقاضا وجود دارد با 20 ميليون تومان نمي توان خانه خريد. در نتيجه به دليل آنكه بيشترين تقاضا در كلان شهر هاست با كاهش ميزان خريد آنها بازار مسكن كشور با ركود مواجه مي شود.

ارز و طلا ، بالاتر

دكتر محمد حسن نژاد، عضو كميسيون اقتصادي مجلس با بيان تفاوت در مورد رونق و بازده بازارها اظهار داشت: سال هاي 86 تا 88 بخش مسكن خوب كار كرد و در دو سال گذشته نيز بورس خوب بوده ولي بازدهي ارز و طلا از ساير بازارها بالاتر بوده كه اين نشان مي دهد نقدينگي به جاي اينكه به بخش هاي مولد برود به اقتصاد واسطه گري هاي بيجا سوق يافته است. البته بايد در نظر داشته در يك بازه طولاني بازارها فراز و فرود داشته اند اما اگر به صورت ميانگين حساب كنيم به چنين نتيجه اي مي رسيم.

استاد دانشگاه بهشتي تاكيد كرد: بازدهي بازار سرمايه نزديك 40 درصد در سال 1391 بوده است. زماني كه درمورد بازده كل در بورس بحث مي شود بايد قدرت خريد را در نظر گرفت.

اين كارشناس بازار سرمايه با بيان اينكه درحقيقت ، قدرت خريد كاهش يافته است توضيح داد: مثلا شخصي را كه 100 تومان در بازار سرمايه ، سرمايه گذاري كرده است و الان مجموع اصل و سود سرمايه اش به 140 تومان رسيده است را در نظر بگيريد؛ آيا اين شخص همان كالايي را كه در گذشته مي توانست با 100 تومان بخرد الان هم مي تواند بخرد؟ قطعا نه، پس ارزش واقعي بازار سرمايه منفي بودن است.

قدرت خريد را حساب كنيد

دكتر محمد حسن نژاد عضو كميسيون اقتصادي مجلس در خصوص كاهش ارزش دارايي گفت: اول سال قبل مي توانستيد به سهولت با 160 هزار تومان دو گرم طلاي 18 عيار بخريد اما الان نمی‌توان با همان مبلغ همان طلا را خرید پس، ارزش پول نسبت به دارايي واقعي كاهش يافته است. اگر ارزش دارايي را با تورم هم حساب كنيد همين وضعيت ادامه دارد. از اين رو بازار سرمايه نسبت به دارايي واقعي رشد نكرده و هنوز جاي رشد در بازار سرمايه وجود دارد.

استاد دانشگاه بهشتي تهران درخصوص ركود تورمي تصريح كرد: بسياري از قيمت ها در بازار مسكن حالت ادعايي دارد و گران فروشي صورت مي گيرد. از اين رو قيمت خانه بيش از ارزش واقعي دارايي اين كالاست در نتيجه معاملات زيادي روي نمي‌دهد. زماني كه مسكن مهر مطرح شد مردم به تصور اينكه قيمت خانه كاهش مي يابد از خريد خودداري كردند. سپس [در سال هاي 90 و 91] تاثير كم مسكن مهر در مهار قيمت مسكن كه مشخص شد تقاضاي انباشت شده در سال هاي قبل روانه بازار مسكن گرديد و از اين رو عرضه كنندگان با توجه به حجم بالاي تقاضا اقدام به افزايش قيمت ها كردند اما بايد توجه داشت اين قيمت ها ادعايي است نه واقعي. مثال اين قيمت هاي ادعايي را مي توانيد در بازار خودرو هم ببينيد. زماني كه خودرو با صعود قيمت مواجه شد فروشندگان نيز بر قيمت ها افزودند، اگر همان زمان از فروشندگان سوال مي كرديد آيا خود حاضر به خريد اين خودرو با اين قيمت هستي ، آنها خودداري مي كردند.

بازده مسكن بيشتر بوده است

برخي معتقدند؛ بازار مسكن در مقايسه با ساير كالاها از رشد قيمت برخودار نبوده و برخي نيز ركود تورمي سال قبل و كاهش قيمت امسال را دليل بالا نبودن بازدهي بازار مسكن مي دانند و برخي نيز بازدهي منفي به رغم رشد شاخص را براي بازار سرمايه در نظر دارند اما اساتيد خبره اقتصادي هم هستند كه بازار سرمايه را ترجيح مي دهند؛

دكتر محمد رضا پورابراهيمي، نايب رئيس كميسيون اقتصادي مجلس در پاسخ اين ادعا كه بازدهي بازار سرمايه علي رغم رشد شاخص مركزي ، كمتر از بازارهاي موازي بوده، تاكيد كرد: چنين نيست بلكه بازدهي متوسط نرخ بازده بورس آن هم در طي ده سال گذشته حدود 30 درصد بوده است. همچنين بازار طلا هم به دليل رشد قيمت طلا از شرايط خوبي برخوردار است.

عضو شوراي عالي بورس و اوراق بهادار با تاكيد بر اينكه بازدهي بازار سرمايه منفي نيست گفت: « بازار سرمايه عملكرد اجزاي اقتصاد كشور است چرا كه در درون خود صنايع و بازارهاي ديگر را در بر مي گيرد و شركت هاي مختلفي مانند پتروشيمي شركت هاي سرمايه گذاري ، صنايع غذايي ، ساختماني و بخش زيادي از فعاليت هاي قانوني و داراي بازدهي در قالب بازار سرمايه وجود دارد. البته در مقاطعي تغييراتي وجود دارد، مثلا زماني كه تغييراتي در قيمت جهاني طلا ايجاد مي شود طبعا تاثير آن در بازار داخلي هم به شدت اثر گذار مي شود اما اين تحركات هيجاني در بازار سرمايه كمتر تاثيرگذار است و اين بازار از ثبات بيشتري برخوردار است.»

اين استاد دانشگاه در پاسخ به اين سوال كه شما اين بازدهي را تاييد مي كنيد يا مخالف هستيد، گفت:در كل بازار سرمايه ايران به تناسب با شرايط عمومي اقتصاد كشور بازدهي قابل قبولي داشته و به راحتي دو برابر مجموع اوراق مشاركت داراي بازدهي بوده است.

وي ادامه داد: «بازدهي با حجم معاملات متفاوت مي باشد اينكه نقدينگي موجود در بازار مسكن بيشتر از نقدينگي در بورس باشد مسئله اي متفاوت از بازدهي بازارهاست. «

دكتر پورابراهيمي در پاسخ به اين سوال كه بازده بازار مسكن چگونه است اظهار داشت: « بازار مسكن تقريبا از نرخ بازدهي ساير بازارهاي مالي و موازي در سال قبل بيشتر بوده است