نشریه شماره   167   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

هدایت نادرست افکار عمومی با آمار خام


گروه بازار ساختمان: معمولا جوامعي كه به رسانه هاي ديداري و شنيداري بيش از رسانه هاي نوشتاري مبتني بر تحليل اعتماد دارند، توجه كمي به تفاوت هاي اساسي «آمار» با «اطلاعات آماري » دارند و همين ضعف در دقت نظر موجب تبديل شدن مشكلات به چالش هايي مي شود كه كسي را نه در دولت و نه در بخش هاي ديگر ياراي برطرف كردن آن نيست. نمونه اي از آن بررسي شرايط كشورهاي ديگر بر اساس زمان لازم براي خريد خانه شخصي است.

هراز چندي آماري از وضعيت بازار مسكن كشورهاي ديگر در رسانه هاي ايران اعلام مي شود؛ چه آنها كه مانند گران بودن بازار مسكن ايران در حد منهتن آمريكا بلافاصله بر افکار عمومی متبادر می‌شود و چه آنها كه هيچ اشاره اي به بازار داخلي ندارند. با اين حال هر دو مورد با راهكاري غلط، هدايت نادرست افكار عمومي را هدف گرفته اند. چرا كه مسكن نياز همه انسان هاست و با دانستن آمار خام هر كشور مخاطب نا خودآگاه، شرايط آن كشور را به بازار مسكن جامعه اي كه در آن ساكن است مطابقت مي دهد، آن هم با رويكردي كه به هيچ عنوان صحيح نيست. در نتيجه آنچه بر فكر وي متبادر مي شود همان است كه عده اي از چنين سازماندهي رسانه‌اي انتظار دارند.

يكي از اين آمار هاي خام، سال هاي مورد نياز براي پس انداز و خريد خانه شخصي در كشورهاي مختلف دنيا ازآمريكا تا افريقا و چين و تايلند و اروپاست. براي مثال اگر شخصي در آمريكا براي خريد خانه اي 100 متري در مرکز منهتن نياز به 47 سال سپرده گذاري دارد ، در چين 130 و در هند 200 سال زمان نياز است تا فرد با پس اندازش خانه ای بخرد. اكنون با داشتن اين اطلاعات تنها نكته اي كه بر فكر شما متبادر مي شود اين است كه خريد خانه با پس انداز ناشي از مازاد درآمدهاي، شخصي اقدامي نابخردانه است. چنين نتيجه گيري اشتباه محصول همان ساده انگاري در پذيرش آمار تحليل نشده است.

اگر همين رويكرد را در قبول داده هاي آماري به جاي اطلاعات آماري ادامه دهيم به آنجا مي رسيم كه انگار در كشورهايي با جمعيت ميلياردي مانند: هند و چين و ممالك مهاجر پذير با جمعيت فزاينده مانند آمريكا و برزيل مردم براي خريد خانه، يا عمر چند هزار ساله دارند كه فقط 200 سال آن را براي خريد يك كالاي مصرفي و البته ضروري براي زندگي صرف مي كنند يا آنكه از آسمان براي شان خانه فرومي ريزد.

البته اكثر قريب به اتفاق افراد، به محصول اين تفكر بدون تحليل هرگز نمي انديشند و تنها آنچه را كه از جانب مافياي مسكن بمباران رسانه اي مي شود، مي پذيرند بدون آنكه در ماهيت خنده دار آن كمي تامل كنند.

كدام هدف

در ارائه اين آمار خام كه با اطلاعات آماري بسيار متفاوت است تنها هدف اين است كه بايد شرايط بازار ظالمانه مسكن را بپذيريد و هر چه داريد يا مي توانيد از هر راه درست و غلط به دست آوريد و به جاي آنكه در اقدامات موّلد مانند فناوري يا بخش توليد سرمايه گذاري كنيد به خريد فقط و فقط يك كالاي مصرفي به عنوان مسكن اختصاص دهيد. اگر پول داريد آپارتمان بخريد و اگر نداريد مجبور هستيد به شرايط ناگزير که در بخش رهن و اجاره حاكم مي شود ، تن در دهيد، حتي اگر مساحتي كوچك در زير زميني نمور باشد. اگر هم خيلي پول داريد مي توانيد خانه هاي سوپر لوكس بخريد، پنت هاوس ها هم پيشنهاد مي شود. بقيه اش را همه مي دانيم ( تا برخي از فعالان اين بازار به سود ميلياردي نائل شوند و بتوانند مازراتي و مرسدس هاي ميلياردي بخرند.)

حقيقت ماجرا

بياييد اين بخش را با هم با دقت بخوانيم و با كمي تامل بر آنچه گفتيم و گفته شده به حقيقت ماجرا برسيم بدون آنكه پيش داوري صورت گيرد. اولا لازمه تحليل درست، داشتن اطلاعات جامع و كامل از جامعه آماري است و دوما تطبيق شرايط دو بخش مانند دو بازار يا دو كشور نيز بايد در كنار همه شرايط تاثير گذار آنها باشد.

حالا اگر همه سرفصل ها مانند اينكه صنعت ساختمان هر كشور چه توانمندي هايي دارد؟ توان بازارهاي مالي هر كشور مانند بازار پولي و بازار سرمايه براي تامين سرمايه در گردش بازار و صنعت چه ميزان است؟ روند افزايش يا كاهش ساكنان هر كشور با چه نرخي صورت مي گيرد؟ مهم تر از همه اينكه چه اهدافي رويكردهاي فرهنگي و اقتصادي هر كشور يا بازاري را شكل مي دهد را می دانید، مي توانيد درباره تطبيق شرايط بازار مسكن كشور خود اقدام كنيد و به اين نتيجه برسيد كه آيا پس انداز براي صاحب خانه شدن خوب است يا دست نياز به سمت دولت دراز كردن بهتر مي باشد.

بازگشت به آمارها

نگارنده به هيچ عنوان در پي مطرح كردن اصطلاحاتي مانند مسكن ارزان يا اجاره به شرط تمليك و مانند آنها كه گرته برداري ناقص از عناوين مشابه خارجي خود است ، ندارد . حتي آنچه را كه دولت جديد در قالب رويكرد مسكني خود يا حداقل مسكني براي درد مسكن عنوان مي كند را نيز مورد بررسي قرار نمي دهد بلكه به جاي همه آنها تنها به ذكر مثال هايي مي پردازد تا همه اقشار جامعه به جستجو براي رسيدن به تحليلي دقيق علاقه مند شوند.

نكته اول ، داشتن خانه را تعريف كنيم آيا غير از اين است كه هر انساني تنها و تنها به صرف اينكه يك انسان است به سقفي بر بالاي سرش نياز دارد و اين حقي انساني در همه جوامع است. دوم آيا داشتن خانه براي گريز از گزند آسيب هاست و به بيان ديگر انسان ها براي امنيت در چارچوب چهارديواري به دنبال مسكن هستند يا امنيت اقتصادي و حفظ ارزش دارايي و .... ، را در نظر دارند. همه اين موارد را در كنار تعداد خانه هاي خالي در كشور و فرهنگ خريد بيش از نياز مصرفي به عنوان كالايي سرمايه اي در ايران بگذاريد اكنون به چه نتايجي مي رسيد؟ حال باكدام رويكرد به جوامع مختلف و رويكردهاي مسكني هر كشور نگاه مي كنيد؟

آيا مردم در چين يا هند، سوئد و بلاروس براي كسب درآمد يا حفظ پول اقدام به خريد خانه مي كنند؟ آيا در جوامعي مانند امريكاي شمالي و استراليا كه رويكرد سرمايه اي و حتي درآمد زايي به بخش مسكن وجود دارد تامين مالي تنها از طريق پس انداز يا حساب شخصي صورت مي گيرد؟ در كشوري مانند نروژ كه از گران ترين كشورهاي دنياست مردم كه از بالاترين سطح رفاه برخوردارند ،چه مي كنند؟ در كدام يك از كشورهاي ياد شده مردم در خيابان ها يا حلبي آباد ها زندگي مي كنند؟

به مثال قبل نگاه كنيم آيا همه مردم آمريكا درصدد خريد خانه در محله منهتن نيويورك هستند؟ آيا اين منهتن رويايي ترين مناطق اين كشور است؟ الزاما داشتن مسكن كه به معناي محلي براي آرامش است در چنين مناطق شلوغ و البته آلودگی چه سنخيتي دارد؟ سوال ديگر آيا مردمي كه با آرامش و سطح بالاي رفاه در آمريكا زندگي مي كنند هم ساكن مناطقي چون شهرهاي گران قيمت و اشرافي بورلي هيلز هستند. قطعا به همان ميزان كه پاسخ اين سوالات منفي است مردم در سرزمين قطبي نروژ هم در خيابان ها آواره نيستند و 100 آنها ساكن خانه اند. به همان نسبت مردم بلا روس ، سوئد و كانادا. دقت كنيد در هر كشوري ممكن است شرايطي خاص حاكم باشد مثلا افراد براي فعاليت هاي صرفا تجاري و اقتصادي و آنچه به اين خدمات مرتبط مي شود و نيز جهت گريز از رفت وآمدهاي بسيار ، ساكن منهتن، اسلو، لندن يا توكيو مي شوند و بيشتر اين افراد به اجاره يك سوئيت در چنين مناطقي به عنوان خوابگاه اكتفا كرده و خانه اصلي خود را در حومه هاي آباد و زيباي شهرها خريداري مي كنند.

همين تفكر در كانادا، بلژيك، استراليا و .... نيز وجود دارد. اگر به تامين مالي در همين كشورهايي كه رويكرد سرمايه دارند توجه كنيم خواهيم ديد خريد خانه ارزان يا گران با استفاده از تسهيلات بانكي گاه تا بيش از قيمت كل مسكن را در بر مي گيرد و هر شخصي كه داراي شغلي دائمي يا وجه اقتصادي درآمد زا و قانون ساكن اين كشورها باشد مي تواند با 2تا 5 درصد از كل قيمت هر خانه اي به عنوان آورده اوليه آن به دريافت چنين تسهيلاتي از بازار پولي نائل گردد. بنابراين مثلا در كشورهاي بزرگي مانند آمريكا، كانادا، استراليا، يا بيشتر مناطق اروپا و نيز كشورهاي نيمه صنعتي امريكاي لاتين شما نيازي به پس انداز نداريد. شرايط برخي از كشورها نيز مانند سوئد، سوئيس و بلاروس نيز داراي تفاوت هايي است اما در آن كشورهاي نيز شما مجبور نيستيد تا 40يا 200 سال براي خانه دار شدن صبر كنيد.

چه كنيم؟

بهترين گام براي اصلاح بازار مسكن ارائه تعريف درست و انساني از اقتصاد مسكن است. مگر خانه غیرا داشتن مسكن و ماوايي جهت امنيت شخصي و آرامش است و براي اين منظور مي توان غير از تملك دائم يا موقت كه همان خريد يا اجاره است راه ديگري يافت. چنانچه در آمار خام بالا نيز اشاره شده يك ميليارد نفر ساكن در چين براي خريد خانه به بيش از 100 سال نياز دارند. پس آنها در خانه هايي كه در اختيارشان قرار داده مي شود زندگي مي كنند و شايد هرگز سندي دال بر مالكيت خود نداشته باشند اما زندگي مي كنند و درزندگي خود نيز موفقند ولي ما در كجاي اين راه قرار داريم.

به همان آمار خام يا داده هاي آماري برگرديم . اگر اكنون با ديد دقيق تر و كاوشگرانه به كنكاش در اين آمارها بپردازيد به هر نتيجه اي برسيد قطعا با ديد اوليه شما متفاوت خواهد بود و چه ساده اكثر مردم مي هر آماري را به مثابه اطلاعات آماري مي پذيرند و كمتر تشكيك و جستجويي نمي كنند. اگر همين آمار خام به صورت تحليل يا ( Analyse) شده به جامعه مخاطبان مي رسيد ديگر بمباران رسانه اي با داده هاي درست و نتايج غلط امكان پذير نبود. اما چه ميزان از جامعه رسانه اي ايران به اهميت تجزيه و تركيب مطالب اهميت قائل مي شوند؟ حداقل نگارنده ، پاسخي براي اين سوال خود ندارد.