نشریه شماره   167   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

انبوه‌سازان به نابودی کشانده شدند


گروه گزارش: با نگاهی به پیشینه «طرح مسکن مهر» در می یابیم که در ابتدا طرحی با نام «طرح جامع مسکن» با صرف کلی هزینه و سه چهار سال وقت تکمیل شد و قرار بود از ابتدای برنامه چهارم توسعه کشور عملیاتی شود که مصادف شد با آغاز به کار دولت نهم و در نتیجه این طرح، قانون و ابلاغ نشد، بلکه خلاصه شده ای از آن در سال 1387 به نام «قانون ساماندهی تولید عرضه مسکن» تصویب و آئین نامه اجرایی آن هم سال بعد ابلاغ شد. سال بعد از آن اجاره 99 ساله جزئی از نحوه تامین زمین برای تولید مسکن شد تا دولت زمین‌هایی به انبوه سازان بدهد و آنها برای اقشار مختلف مسکن تولید کنند تا قیمت زمین از واحد مسکونی حذف شود و توان متقاضیان به تهیه مسکن برسد. در دولت نهم و در اواسط وزارت مهندس سعیدی کیا، این امر با نام «طرح مسکن مهر» معرفی شد هر چند تا آخر دوره تصدی وی هیچ مسکن مهری تولید نشد. به موجب این طرح قرار بود سالانه تعداد یک میلیون و ‪۵۰۰‬ هزار واحد مسکونی، زمین در سطح کشور واگذار شود. بر اساس اظهارات علی نیکزاد در ابتدای خرداد امسال، از ابتدای دولت نهم بالغ بر چهار میلیون و 400 هزار واحد مسکن مهر در شهرها و روستاها شروع به ساخت شده که در حوزه مسکن مهر شهری حدود یک میلیون و 200 هزار واحد تکمیل شده و مابقی همچنان در دست ساخت هستند که تکمیل و تحویل آنها به دولت یازدهم کشیده شد. جالب آن که اجاره بلند مدت زمین جهت احداث مسکن در طرح جامع مسکن نیز پیشنهاد شده بود اما حجم پیشنهاد شده در آن طرح بسیار کمتر بود که توسط دولت نهم و دهم و به صورت غیر کارشناسانه از ۲۰ هزار واحد در سال به یک میلیون و 500 هزار واحد در سال افزایش یافت. طرح مسکن مهر البته مشکلات جدی در عرصه اقتصاد ملی، مدیریت شهری، برنامه ریزی توسعه شهری و ... ایجاد نمود که بارها توسط کارشناسان در پیام ساختمان مورد بحث واقع شده است. یکی از گروه های درگیر این طرح و البته منتقد آن، انجمن انبوه سازان کشور و اعضای آن هستند که این روزها بیشتر از سایر تشکلها صدایشان در آمد، شاید به خاطر این که طرح مسکن مهر بیش از بقیه، بازار کار آنها را به قهقرا برده است. در این خصوص با مهندس سیدمجید نیک‌نژاد، عضو هیات رئیسه کانون سراسری انبوه سازان مسکن کشور و رئیس کمیسیون حقوقی آن گفتگو کردیم.

پیام ساختمان: با توجه به اعتراضهای اخیر انبوه سازان درگیر مسکن مهر، بفرمایید چه شد که اصلا انبوه سازان وارد ساخت مسکن مهر شدند؟

وقتی مهندس نیکزاد به عنوان وزیر معرفی شد، در جلساتی که با انبوه سازان داشت، گفت من می خواهم مسکن مهری که آقای سعیدی کیا شروع کرد و تا به حال به نتیجه خاصی نرسیده را به نتیجه برسانم. می دانید که در زمان آقای سعیدی کیا هیچ کار اجرایی خاصی در زمینه مسکن مهر انجام نشد. مهندس نیکزاد گفت: انبوه سازان به من کمک کنند در عوض من هم در زمینه جایگاه قانونی انبوه سازان که تا به حال مورد بی مهری قرار گرفته و باعث مشکلاتی برای اعضای این انجمن شده هر چه قانونی است اجرا می کنم. بر همین اساس چهار سال انبوه سازان با جان و دل کمک کرده و مشکلات مسکن مهر را تا حد امکان رفع کردند و تعداد زیادی مسکن مهر به همت انبوه سازان سراسر کشور به نتیجه مثبت رسید.

پیام ساختمان: ولی نقد زیادی بر همین چگونگی اجرایی کردن مسکن مهر هست!

انتقاد ما این است که با اجرایی کردن مسکن مهر، در عرض این چند سال گذشته کلا انبوه سازی کشور را نابود کردند! انبوه ساز برای آقایان اصلا معنی و مفهومی ندارد و کار را در قالب پیمانکار مطرح کردند! در حالی که انبوه ساز، پیمانکار نیست و مسکن مهر هم پیمانکاری نبود. پیمانکاری ضوابط و قوانین خاص خودش را دارد. مسکن مهر در قالب انبوه سازی و تفاهم نامه سه جانبه که در آن تضمین خرید هم وجود داشت، بوده است. قیمت 300 هزار تومانی که مطرح شده برای خرید تضمینی بود و نه فروش اجباری! الان پس از این که مصالح دو سه برابر افزایش قیمت پیدا کرده، می گویند ساخت و ساز باز هم باید با همان قیمت باشد. آن قیمت در ابتدا، «قیمت تضمینی خرید» بود که اگر خریداری حائز شرایط در جایی که سازنده ای مسکن مهر تولید کرد نبود، دولت طبق تفاهم نامه باید به قیمتی که تفاهم کرده بودند واحدها را بخرد.

پیام ساختمان: اما بسیاری اعتقاد دارند برخی انبوه سازان در طرح مسکن مهر میلیاردر شدند. شما تائید می کنید؟

نمی دانم چون هیچ کس عملکرد دیگران را حساب و کتاب نکرده است ولی منطقا چون هر نوع مصالحی که در ساختمان استفاده می شود از سازه ای تا نازک کاری و تاسیسات، از قیمت معمولی تا چند برابر آن در بازار موجود است، و چون اجباری نیست که سازنده از بالاترین کیفیت استفاده کند و رقابتی هم در این کار وجود ندارد، در نتیجه کسانی سود خواهند برد که از ارزانترین مصالح و ارزانترین استادکاران استفاده کرده و به قول معروف به شکل «بزن و برو» کار کنند و تحویل دهند. اما کسی که بخواهد اصولی کار کند و تمام مقررات ملی را رعایت کند و از مصالح عالی و استادکاران خبره استفاده کند، به نحوی که مصالح استاندارد باشد و همه چیز قبل از استفاده تست شود، با این قیمت جواب نمی گیرد و متضرر می شود. پس سود معنی پیدا نمی کند. نتیجه این که با این کار، یعنی با اصرار بر مسکن مهر با قیمتی که قرار بود تضمینی باشد و بعدا اجباری شد، بنا و بنیاد انبوه سازی و رقابت و بهینه سازی را نابود کردند.

پیام ساختمان: این شیوه کار، شامل حال خود شما هم می‌شود؟!

من به عنوان یک انبوه ساز با تجربه که در همایش تبریز در اواخر دوره آقای دکتر عبدالعلی زاده عنوان انبوه ساز برتر کشور را گرفتم، به هیچ وجه پروژه ای از طرح مسکن مهر قبول نکردم، چون از همان اول می دانستم اگر قبول کنم باید آن را طوری که سیستم خودم می پسندد انجام دهم که با ضرر خواهد بود! یعنی این کار را حتی بدون هیچ سودی و با صرف تمام هزینه دریافتی هم انجام بدهم مورد رضایت من نیست.

پیام ساختمان: دلایل اقتصادی برای مخالفت با مسکن مهر چیست؟

مهمترین دلیل این است که چرا ما باید از خط اعتباری بانک مرکزی پول بدون سود در اختیار چند صد هزار نفر بگذاریم تا آنها را صاحبخانه کنیم؟ چه دلیلی برای این کار وجود دارد و این کار با قصدی انجام شده است؟ ظاهرا ما همه کارهای دیگر را انجام داده بودیم و فقط این مانده بود که بیاییم و به دو میلیون نفر وام بدون بهره و مسکن ارزان بدهیم! این پول از کجا آمد؟ معلوم است: از جیب دیگران! آن فردی که توی صف مسکن مهر، نوبتش دو میلیون و یکمین نفر است و این وام و مسکن نصیبش نمی شود چگونه باید صاحب خانه شود؟ یعنی یکی بیاید با پرداخت 10 میلیون صاحب خانه ای بشود که همانجا به شکل قولنامه ای با 70 میلیون سود از او می خرند و معلوم نیست تکلیف نفر بعدی چیست! نکته دیگر این که در سال 91 مجلس بودجه عمرانی کشور را 37 یا 38 هزار میلیارد تومان تصویب کرد که باید در طرح های عمرانی هزینه می شد. در آن سال سقف هزینه های دولت در طرح های عمرانی 8 هزار میلیارد تومان بوده! یعنی 30 هزار میلیارد تومان از بودجه در جاهای دیگر، مثلا مسکن مهر و جاهای دیگر هزینه شده در صورتی که مجلس آن را برای کارهای عمرانی دیگر تصویب کرده بود. تمام بودجه جاری دستگاه های عمرانی و اجرایی کشور برای به نتیجه رسیدن طرح های عمرانی است. آقایان طرح های عمرانی را انجام ندادند و به جای آن پول را بردند در مسکن مهر. امری که به هیچ وجه دولت نباید دخالت و هزینه برای آن می کرد، اعتبار طرح های عمرانی کشور و بخشی از بودجه جاری در مسکن مهر هزینه شد. مهندس نیکزاد با یک حساب و کتاب می گوید ما فقط 36 هزار میلیارد تومان صرف مسکن مهر کردیم، در حالی که چند برابر هزینه هایی که باید برای طرحهای عمرانی و زیرساخت‌های کشور انجام می شد صرف همین مسکن مهر شد. مسئله دیگر این که مسکن مهر در جاهایی ساخته شده که ده ها هزار میلیارد تومان باید هزینه شود تا به آنها، آسفالت، آب،برق، گاز، تلفن، تصفیه خانه فاضلاب و غیره برسد یا ساخته شود.

پیام ساختمان: به نظرتان برای طرح این انتقادها کمی دیر نیست؟

دیر است؟ امروز باید این انتقادات را آقایان آخوندی و نوبخت و طیب نیا از نمایندگان مجلس که کوتاهی کردند بپرسند! این سوالات را باید نمایندگان عضو کمیسیون عمران مجلس از آقای مهندس نیکزاد می کردند که نکردند! با ایشان هم آوا شدند که کسی جرات ندارد ترمز مسکن مهر را بکشد!

پیام ساختمان: آینده مسکن مهر را چگونه می بینید؟

باید به آقای دکتر آخوندی و نوبخت حق داده شود که جلوی این گونه هزینه کردن در مسکن مهر را بگیرند. من به عنوان یک انبوه ساز معتقدم تولید مسکن در کشور نباید هیچ گونه بودجه ای از بودجه عمومی کشور و بانک مرکزی و سایر بانک‌ها، بدون بهره و سود، داشته باشد، برای هر دهکی که باشد. این اعتبارات باید در اختیار بخش خصوصی باشد تا مسکن تولید کنند و اگر قرار است بهره بانکی کم شود باید برای همه باشد.قانون بهبود مستمر فضای کسب و کار می گوید، دولت نباید هیچ گونه مداخله ای در کسب افراد مختلف بکند. ولی عملا دولت قبل انبوه سازان را به نابودی کشاند! الان هر انبوه سازی که بخواهد ساختمانی بسازد در این بلبشوبازار، نمی تواند با سودی عادلانه تولید کند و بفروشد. دهک‌های بالای جامعه اصلا کاری با تسهیلات و این جور چیزها ندارند و الان آپارتمان‌هایی با متری 20 میلیون تومان هم خرید و فروش می شود . می ماند دهک‌های پایین که دولت برای بخشی از دهک‌های نیمه به پایین مسکن مهر ساخته، ولی برای آنها که مسکن مهر به آنها تعلق نگرفته انبوه ساز باید خانه بسازد، ولی چون انبوه ساز زمین 99 ساله ندارد در نتیجه یک متر ساخت و ساز با زمین غیر مسکن مهر، در حدود یک میلیون و 400 تا 500 هزار تومان هزینه دارد! چگونه انبوه ساز در کنار مسکن مهر که زمین رایگان و وام بدون بهره دارد می تواند ساخت و ساز کند؟ در نتیجه کلا ساخت مسکن توسط انبوه سازان دچار مشکلات اساسی شده است.