نشریه شماره   166   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چالش های نوسازی بافت‌های فرسوده


گروه گزارش: «بازنگری در مدیریت منابع اراضی با هدف تامین اراضی مورد نیاز مسکن و خدمات عمومی همراه با مشارکت دادن مدیریت‌های محلی؛ ورود مدیریت‌های شهری به عرصه برنامه‌ریزی توسعه اقتصاد شهری و پیوند زدن آن با توسعه زیرساخت‌ها و کاهش فقر شهری؛ بهسازی پهنه‌های گرفتار فقر شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده و جلوگیری از سوداگری اراضی واقع در این محدوده‌ها؛ ایجاد مبانی حقوقی و ثبتی لازم برای تسهیل امر مشارکت بخش خصوصی در تجمیع و نوسازی بافت‌های فرسوده» از جمله برنامه‌های ارائه‌شده توسط دکتر آخوندی، وزیر راه و شهرسازی جدید، در بخش زمین، مسکن و شهرسازی است.

گرچه نوسازی بافت‌های فرسوده به عنوان یکی از سیاست‌های راهبردی برای تولید مسکن قلمداد می‌شود، اما آن طور که متخصصان می‌گویند علاوه بر مشکلات حقوقی، تنگناهای مربوط به ساخت‌وساز در این بافت‌ها که ناشی از کم عرض بودن معابر در این مناطق است، از جمله چالش‌های پیش روی انبوه‌سازان و فعالان مسکن برای احیای این بافت‌ها است. از سوی دیگر مشکلات امنیتی، فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی متعددی که در این بافت‌ها وجود دارد، می‌تواند پس از نوسازی هم پایدار بماند.

به منظور کسب اطلاع بیشتر از مشکلات موجود در این مسیر، با دو تن از صاحب‌نظران صنعت ساختمان که هر کدام در عرصه‌های جداگانه‌ای از ساخت‌وساز فعالیت می‌کنند، گفتگو کردیم: مهندس مهدی هدایت که از سال 1390 مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پردیس است و مهندس جابر نصیری که عضو اصلی هیئت‌مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران و رئیس گروه شهرسازی این سازمان است.

مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پردیس:

مجلس به دولت مجوز بدهد

پیام ساختمان: به نظر شما انبوه‌سازی در حجم مسکن مهر در بافت‌های فرسوده به ویژه در کلان‌شهرها ممکن است؟

نوسازی بافت‌های فرسوده چند مشکل دارد: یکی بحث مالکیت در این بافت‌هاست. وقتی دولت در جایی مثل پردیس می‌خواهد ساخت چند هزار واحد را شروع کند چون زمین‌ها مال دولت است و معارضی ندارد، می‌تواند راحت ساخت‌وساز کند ولی در بافت‌های فرسوده عموماً دولت زمین ندارد و زمین‌های آن متعلق به مردم است. موضوع دوم کوچک بودن قطعات است که مثلاً اگر بخواهیم 50 واحد در یک بلوک 100 متری بسازیم باید با 70 نفر طرف شویم و توافق شود که این کار مقداری مشکل است. مشکل دیگر هم این است که در بافت‌های فرسوده عموماً زمین‌ها ارثی شده و به خاطر همین توافق کردن با وراث سخت تر شده است. این موضوعات حقوقی است و حل شدن آنها زمان بر است.

پیام ساختمان: شما چه راه‌حلی پیشنهاد می‌کنید؟

باید دولت لایحه‌ای به مجلس ارائه کند و مجلس مصوب کند که دولت می‌تواند فلان منطقه را تملک و هزینه‌های ساکنان را پرداخت کند. به عبارت دیگر دولت باید هزینه درگیری با مردم را بپردازد. به نظر من دولت و مجلس باید روی این موضوع به توافق برسند تا قانون محکمی به وجود بیاید که دولت پول ساکنان را پرداخت‌نموده و زمین‌ها را تملک کند. مثل همین را ما الآن در طرح‌هایمان تحت عنوان ماده 9 داریم و بر مبنای آن برای مسیرهای دسترسی به پروژه‌هایمان در پردیس کلی تقاطع غیرهمسطح ساخته‌ایم. برای این امر از ماده 9 استفاده کرده و کارهایمان را انجام داده‌ایم هزینه تملک اراضی مورد نیاز را هم به حساب دادگاه واریز کرده یا به خودشان پرداخت کرده‌ایم. عین همین موضوع برای احداث اتوبان‌ها وجود دارد که اگر ملکی در مسیر راه باشد مشمول ماده 9 می‌شود و به سرعت قابل حل است. تملک زمین در اتوبان‌ها و معابری که طرح‌های ملی است مشکل خاصی ندارد بلکه بیشتر در تملک اعیانی برای ساخت واحد مشکل وجود دارد. در این زمینه قانون شفافی وجود ندارد و فقط می‌توان با مردم توافق کرد. منظورم این است که اگر برای این موضوع قانون محکمی وجود نداشته باشد، در کوتاه مدت توافق کردن در بافت‌های فرسوده با مردم کار بسیار سختی است. باید قانونی باشد تا مسئولان بتوانند به استناد آن زمین‌ها را تملک کنند ولی اگر قرار بر توافق باشد ممکن است چندین واحد خریداری شود ولی یک مالک بگوید، نمی‌فروشم. در این حالت کار متوقف و موضوع حقوقی می‌شود. وقتی هم موضوعی حقوقی می‌شود فقط خدا می‌داند چه زمانی به سرانجام خواهد رسید.

برای حل این مشکل می‌توان لایحه‌ای به مجلس ارائه کرد و مقداری سیاست‌های تشویقی را در کنار آن قرار داد. مثلا شهرداری اعلام کند کسانی که بخواهند برای نوسازی،قطعات زمین را تجمیع کنند از پرداخت عوارض معاف هستند و فلان امتیازات هم به آنها تعلق می‌گیرد. یعنی در کل یک سری سیاست‌های تشویقی و یک سری قوانین شفاف و محکم می‌تواند جوابگو باشد.

پیام ساختمان: ساخت‌وساز در داخل شهر هزینه بیشتری نسبت به خارج از شهر دارد؟

بله، چون در داخل شهر بحث دسترسی‌ها مطرح است. مثلاً در پروژه‌های جدید ما تمام پیمانکاران برای خودشان «بچینگ» تأسیس کرده‌اند و بتن را خودشان تولید می‌کنند ولی در بافت‌های فرسوده به علت سختی دسترسی، امکان چنین کاری نیست . همچنین امکان استفاده از امکانات کارگاهی که موجب کاهش هزینه‌ها می‌شوند، وجود ندارد یا دشوار است و به خاطر همین هزینه‌ها بالاتر می رود. ولی به نظر من این نمی‌تواند فاکتور تأثیرگذاری باشد و اصلی‌ترین بخش کار تملک زمین‌هاست.

پیام ساختمان: بر این اساس ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده صنعتی سازی نخواهد بود؟

در بافت‌های فرسوده صنعتی سازی سخت است و بستگی به تملک زمین دارد. مثلاً کار کردن با قالب تونلی خودش محدودیت‌هایی دارد و باید فاصله هر قالب از بلوک بعدی مقدار مشخصی باشد؛ یعنی صنعتی سازی خودش شرایطی دارد که باید ایجاد شود. البته در بافت‌های فرسوده هم می‌توان صنعتی سازی کرد ولی بستگی به وضعیت زمین تملک شده دارد. مثلاً در 300 متر زمین امکان صنعتی سازی وجود ندارد ولی اگر بتوان چند هکتار زمین را تملک کرد طبیعتاً صنعتی سازی هم می‌توان انجام داد.

عضو هیئت‌مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران:

بافت‌های فرسوده را گسترش ندهیم

پیام ساختمان: به نظر شما طرح جایگزین مسکن مهر، در دولت یازدهم، می‌تواند نوسازی بافت‌های فرسوده باشد؟

نوسازی در بافت‌های فرسوده نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند ولی به عنوان یکی از شاخص‌های حل مشکل مسکن می‌تواند مطرح باشد، البته با تمهیداتی که می‌توان برای آن در نظر گرفت. یعنی به انبوه‌سازی در بافت‌های فرسوده نمی‌توان به عنوان طرح جایگزین مسکن مهر نگاه کرد.

پیام ساختمان: چرا؟

چون ما مشکلی ساختاری داریم که باید حل شود و آن اینکه باید بدانیم توزیع جمعیت طبق برنامه‌های کلان کشور چگونه باید باشد و در آن مسائلی نظیر مهاجرت هم باید دیده شود. یعنی ما باید طرح جامع توزیع جمعیت داشته باشیم و امکانات کشور را بر مبنای آن در همه مناطق شهری و روستای توزیع کنیم و توسعه بدهیم. طرح جایگزین مسکن مهر هم مثل مسکن مهر که الآن اجرایی شده، خواهد بود که در برخی از شهرها از جمله تهران برای هر واحد ساخته‌شده بیش از 100 نفر متقاضی وجود دارد و در برخی دیگر از شهرها واحدهای نوساز روی دستشان مانده است. یعنی منابع این مملکت صرف شده و کسی نمی رود در آن‌ها سکونت کند و متقاضی ندارد. علت این است که به خاطر مهاجرت مداوم از شهرهای کوچک و روستاها به شهرهای بزرگ، اصلاً نیازسنجی نشده تا مشخص شود در کجاها بیشتر به مسکن نیاز است. ما طرح جامع توزیع جمعیت نداریم تا مشخص شود رشد جمعیت در کجا بیشتر است و اینها باید در کجا اسکان داده شوند. قطب صنعتی، علمی، کشاورزی و ... ما هم مشخص نیست که در کجا قرار دارد. در صورتی که باید اینها مشخص و روشن‌شده و برنامه‌ریزی صورت گیرد تا مسئولان بدانند در 5 و 10 و 20 سال آینده چه تعداد جمعیت داریم و هر استان چقدر مهاجرت خواهد داشت. چون چنین چیزی هنوز برای مدیران ما تعریف‌نشده و نمی‌توان برنامه‌ریزی کرد. فرض کنید در تهران بیاییم و ساخت مسکن در بافت فرسوده را جایگزین طرح مسکن مهر کنیم، اگر آن کار موجب حجم بزرگی از مهاجرت به تهران شد، چه باید کرد؟

پیام ساختمان: در حال حاضر نوسازی بافت‌های فرسوده شهری تهران را چطور می‌بینید؟

در چهار سال اخیر شهرداری و سازمان نوسازی شهر تهران کارهای خوبی انجام داده‌اند. مثلاً در منطقه 15 و 17 واحدهای کوچک را تجمیع کرده‌اند که کار خیلی مهمی است اما ای کاش این کار بزرگ همراه با کیفی سازی هم بود و در آن بحث‌های شهرسازی و معماری هم دیده می‌شد. در تهران کار بسیار بزرگ و مهمی انجام‌شده ولی نمی‌توان آن را جایگزین مسکن مهر کرد چون در آن حد جوابگوی تقاضای مسکن نخواهد بود. ضمن اینکه گذشته از مسائل کیفی و فنی ساخت‌وساز، نوسازی بافت‌های فرسوده ظرافت‌های خاص خودش را دارد.

پیام ساختمان: از نظر فنی می‌توان در بافت‌های فرسوده صنعتی سازی یا انبوه‌سازی کرد؟

امکان صنعتی سازی یا انبوه‌سازی در بافت فرسوده وجود دارد ولی باید این کارها با برنامه باشد. فرض کنید یک نفر 10 قطعه زمین 100 متری را تجمیع می‌کند و یک ساختمان 10 طبقه می‌سازد ولی فرقی با قبل از آن ندارد، چون 60 درصد سطح اشغال در چهار طبقه الآن تبدیل‌شده به 10 طبقه با همان سطح اشغال به اضافه چند طبقه بیشتر. تازه با این کار سرانه‌ها هم بالا رفته است؛ یعنی هیچ کار شهرسازی و معماری انجام نشده است. ضمن اینکه نوسازی فقط مسائل فنی نیست و باید موضوعات و مسائل غیر فنی را هم لحاظ کرد و گرنه فقط بافت‌های فرسوده را گسترش خواهیم داد.

پیام ساختمان: چگونه؟

اگر این کار با مشکل همراه باشد بعد از 10 سال این بافت‌ها هم جزو بافت فرسوده محسوب خواهند شد. بافت فرسوده فقط این نیست که ساختمان‌هایش فرسوده باشند، این فرسودگی می‌تواند شامل بافت فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و ... هم باشد. یعنی اگر محله و منطقه‌ای دیگر پاسخگوی نیازهای یک خانوار نباشد آنجا بافت فرسوده است هر چند ساختمان‌های آن سرپا باشد. این کار هدر دادن منابع مملکت است. فرسودگی فنی که ساختمان‌ها در حال ریزش باشند، یک بحث است و فرسودگی اجتماعی، امنیتی، اقتصادی و ... موضوع دیگری است و باید بین فرسودگی فنی ساختمان‌ها و سایر فرسودگی‌ها تفاوت قائل شویم. در نوسازی باید همه اینها دیده شود نه اینکه فقط از نظر فنی ساختمان‌ها را ساماندهی کنیم. در مسکن مهر هم داستان همین است و علیرغم اینکه کار خوبی بود ولی از دید یک شهرساز، به نوعی هدر دادن منابع بود چون در آن شهرسازی، معماری، مسائل فرهنگی، اجتماعی، و سایر شاخص‌های زندگی دیده نشد، به خاطر همین 10 سال دیگر این بافت‌ها تبدیل به بافت‌های فرسوده اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی خواهند شد.

فرسوده اقتصادی از این جهت که ساکنان آنجا باید نصف حقوقشان را صرف رفت‌وآمد بین شهر جدید و قدیم و مدرسه و مهدکودک و مطب دکتر و ... کنند و زمانی به این نتیجه خواهند رسید که این کار صرف نمی‌کند و واحدشان را می‌فروشند و به تهران می‌آیند و خانه‌ای 50 متری اجاره می‌کنند. فرسودگی فرهنگی هم از این نظر که ساکنان آنجا می‌بینند آن محیط پاسخگوی روحیات و روانشان نیست چون کسی برایشان پارک و سینما و تفریح گاه و درمانگاه و ... تأمین نکرده و منظر دیدش تعریف‌شده نیست و در نتیجه افراد خستگی اجتماعی پیدا می‌کنند و روح و روانشان خسته می‌شود. به این نحو آن بافت‌ها با وجود ساختمان‌های سرپا تبدیل به بافت‌های فرسوده می‌شوند. این قضیه در بافت‌های فرسوده شهری هم هست؛ یعنی اگر بدون مطالعه در بافت‌های فرسوده شهری چند قطعه را تجمیع کنیم و ساختمان‌های 10 طبقه بسازیم و سطح اشغال همان 60 درصد باشد قطعاً همان مشکلات در جای خود باقی می مانند.