طرح تفصيلي قرباني سود‌جويي

شمار نشریه : 166


گروه ساخت‌وساز: شهرداری تهران در سال۹۲ تصميم گرفت بعد از ۸ سال تثبيت نرخ ريالي عوارض ساخت‌وساز، تورم ایجادشده در هزينه‌هاي اداره پايتخت (۳۰۰ درصد از سال۸۲ تا سال۹۱) را از طريق دريافت عوارض جديدي به نام «عوارض متفرقه» جبران كند. بر اين اساس شهرداري از املاكي كه به واسطه اجراي طرح جامع و تفصيلي جديد، ارزش افزوده پيدا مي‌كنند، مبلغي را دريافت مي‌كند و شنيده‌ها حاكي است در برخي مناطق تهران همچون منطقه دو كه جزو گران‌ترين محله‌هاي شهر به حساب مي‌آيد، برخي سازنده‌ها مجبورند تا ۵ برابر عوارض تراكم، عوارض‌ متفرقه پرداخت كنند. در برخي مناطق هم نسبت ريالي عوارض متفرقه به عوارض تراكم تا ۲۰ برابر بیشتر است.

آنچه در مورد پرداخت این نوع از عوارض از سوی مالکان بیشتر مورد اعتراض قرار گرفته است، دریافت عوارض متفرقه در بافت‌های فرسوده شهری است. طبق مصوبه شورای شهر تهران سازنده‌های واحدهای مسکونی در بافت فرسوده مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی پرداخت عوارض هستند و تا آخرین ماه سال گذشته هم از پرداخت این نوع عوارض معاف بودند. اما در سال جاري به نوسازي بافت فرسوده هزينه قابل‌توجه «عوارض متفرقه» اضافه شده است.

سرمايه‌گذاران ساختماني اين مناطق ضمن ارائه اسناد و مدارك محاسبه‌شده توسط شهرداری تهران اعلام كردند: در جدول هزينه‌اي درج‌شده در پروانه ساختمانی پروژه‌هاي ما، اگر‌چه كل مبلغ عوارض و تراكم مشمول تخفيف كامل شده است، اما رديف جديدي تحت عنوان «عوارض متفرقه» به اين جدول اضافه‌شده كه مبلغ ريالي آن بين 2 تا 5 برابر مبلغ تخفيف داده شده است!

نکته دیگری که برای عوارض متفرقه تعیین‌شده در فرم عوارض پرداختی متقاضیان قابل توجه است این که برخلاف عوارض مازاد بر تراکم که نسبت مشخصی بین تعداد طبقات اضافی و مبلغ تعیین‌شده برای عوارض وجود دارد، اساساً هیچ نسبت یا معیار مشخصی برای محاسبه عوارض متفرقه وجود ندارد.اين در حالي است كه مديران مناطق شهرداری تهران درباره علت ورود اين عوارض جديد به متن برخي پروانه‌‌هاي ساختماني، توضيح قابل‌ دفاعي ندارند كه به عوامل ساخت‌وساز ارائه كنند.

گزارش‌ها از يك نمونه پروانه ساختمانی صادرشده توسط يكي از شهرداري‌هاي مناطق حاكي است: براي احداث يك ساختمان مسكوني 8 واحدي در محدوده بافت فرسوده، در ازاي تخفيف 100درصدي براي 2 ميليون تومان عوارض‌تراكم، رقمي معادل 55 ميليون تومان بابت «عوارض‌متفرقه» هزينه صدور پروانه ساخت از سوي شهرداري مطالبه شده است.آنچه باعث ابهام سازنده‌ها در مواجهه با اين عوارض سنگين، شده و شك‌وشبهه‌هايي نسبت به قانوني‌ يا غيرقانوني بودن آن ايجاد كرده است، جاي خالي اين عوارض در قوانين و مقررات شهرداري است و در جدول منابع و درآمدهاي مصوب بودجه شهرداری تهران در قسمت درآمدهاي حاصل از ساخت‌وساز، هيچ رديف يا تبصره‌اي تحت عنوان «عوارض متفرقه» وجود ندارد.

برخي اعضاي شورای شهر تهران درباره «عوارض‌متفرقه» معتقدند: اخذ آن مستند قانوني از شورای شهر ندارد و بايد تا زمان روشن‌شدن تكليف مرجع قانوني اخذ چنين عوارضي، دريافت آن تعليق شود.

حمزه شکیب، رئیس کمیسیون توسعه و عمران شورای شهر تهران در گفتگو با پيام ساختمان به بررسی این لایحه و جمع‌بندی کمیسیون عمران اشاره کرد و گفت: متأسفانه زمانی که ما داشتیم این لایحه را در کمیسیون بررسی می‌کردیم ،متوجه شدیم که شهرداری کار خود را در خصوص گرفتن عوارض بدون مصوبه شورا شروع کرده است.وی در ادامه با انتقاد نسبت به اینکه این لایحه قبل از ارائه به شورا جهت تصمیم‌گیری توسط شهرداری اجرایی شده است، اظهار کرد: این بحث ارزش افزوده ملک است و شهرداری تا زمانی که مصوبه شورا در این خصوص را نگرفته، نباید آن را اجرایی کند چرا که تصویب عوارض به عهده شورا است. شکیب با اشاره به اینکه ملکی که قبل از اجرای طرح تفصیلی چهار طبقه به آن تعلق می‌گرفت بعد از اجرای طرح طبقه پنجم نیز به آن داده می‌شود، گفت : معلوم نیست معیار گرفتن عوارض طبقه پنجم چیست و این پول‌ها کجا می روند؟

رئیس کمیسیون توسعه و عمران شورای شهر تهران افزود: شهرداری در کمال بی‌قانونی دارد این طرح را اجرا می‌کند در صورتی که این لایحه چون بحث عوارض است باید تا قبل از 15 بهمن‌ماه 91 با اطلاعات کامل به شورا ارائه می‌شد.شکیب در ادامه با اشاره به اینکه این رویه توهین به شورا است، تاکید کرد: اخذ هر گونه عوارض براي شهر بايد با مصوبه شوراي شهر انجام بگيرد. شهرداري لايحه مي‌دهد و شورا بررسي مي‌كند. پس از طرح تفصيلي شهرداري لايحه ارزش افزوده را براي شورا فرستاد و در كميسيون عمران چند جلسه مورد بررسي قرار گرفت اما به دليل اينكه شهرداري صرفاً ارزش افزوده را در نظر گرفته بود و بحث كاهش ارزش املاك به واسطه طرح تفصيلي لحاظ نشده بود، مورد تأیید كميسيون واقع نشد. به هر حال ارزش يك سري املاك به واسطه اين طرح کاهش‌یافته و شهرداري هم بايد براي اين املاك طرح و برنامه‌اي داشته باشد. وي افزود: قرار شد كه شهرداري طرح را از اين زاويه هم مورد بررسي قرار دهد و پس از تكميل شدن در اختيار شورا براي تصويب قرار دهد كه متأسفانه اين كار انجام نشد.

شكيب در پاسخ به سؤال خبرنگار ما مبني بر اينكه آيا تغيير كاربري توسط شهرداري مجاز است، گفت: تغيير كاربري در قالب كميسيون ماده 5 امکان‌پذیر است اما در مورد زميني مانند فرمانيه شهرداري فرايندي دنبال كرده كه شفافيت لازم را ندارد. وي با بيان اینکه کاربری زمین خدماتی در فرمانیه تغییر کرده است و از کاربری خدمات با تراکم کم به کاربری تجاری اداری تبدیل‌شده توضیح داد: این زمین با بیش از 15 هزار مترمربع مساحت ابتدا در طرح تفصیلی کاربری خدمات شهری با تراکم کم داشت اما پس از طرح تفصیلی و بررسی آن کاربری آن به تجهیزات شهری تغییر کرد. یعنی مشاور این کاربری را از خدمات شهری به تجهیزات شهری تغییر داده است. اما حالا متوجه شده‌ایم که این کاربری باز هم تغيیر کرده و تبدیل به کاربری تجاری اداری شده است. یعنی در فرآیندی کوتاه بدون اطلاع ما این تغییر صورت گرفته است.