نشریه شماره   166   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

اسب سرکش اجاره رام می شود

گروه بازار ساختمان: در بند 11 محور دوم برنامه دکتر آخوندی (بخش زمین، مسکن و شهرسازی) از «تطویل مدت اجاره واحدهای مسکونی» به عنوان یکی از راهکارهای حمایت از حقوق مستأجران یاد شده است. مسئولان تهيه بسته سياستي اجاره‌بها ظاهراً بر اين اعتقاد بوده و هستند كه اين شيوه 2 ساله تنظیم قرارداد اجاره خانه مي‌تواند رشد اجاره‌بها را كنترل كند. از طرفی در سال1390 بسته سیاستی ساماندهی بازار اجاره مسکن پس از رونمایی هر چند با استقبال کارشناسان اقتصادی این حوزه روبه رو شد اما اجرای آن در دو سال گذشته و سال جاری از سوی اتحادیه مشاوران به بهانه مسائل فقهی و حقوقی متوقف شد. به گفته صنف مشاوران املاک که بزرگ‌ترین مخالفان این طرح هستند الزام برای انعقاد قرارداد دو ساله دخالت در امر مالکیت است چرا که ممکن است یک مالک با مستأجری مواجه شود که مشکلاتی داشته باشد و باید منتظر بماند 24 ماه تمام شود تا مستأجر جدید بیاورد که تا حدودی آزاردهنده است. در این رابطه پیام ساختمان به سراغ چند تن از کارشناسان رفته و نظر آنان را نسبت به اجرایی شدن یا نشدن بند 11 محور دوم برنامه دکتر آخوندی جویا شده است.

راهکار باید قانونی باشد

حمید اخلاقی ، کارشناس دادگستری و راه و شهرسازی، با بیان این مطلب که عقد دو ساله اجاره‌نامه صد درصد به نفع مستأجر است، گفت: باید در مورد این طرح برنامه‌ریزی‌هایی انجام بگیرد زیرا مطمئناً مخالفان سرسخت این طرح که مشاوران املاک و موجران هستند این طرح را به راحتی نخواهند پذیرفت و با اجرای این بند از بسته اجاره‌بها عملاً هزینه‌های ناشی از افزایش تورم سالانه متوجه مالكان شده و مستأجران از این موضوع منتفع خواهند شد. وی افزود: این در حالی است که به طور قطع بنگاه‌های مسکن هم تمایل دارند با قراردادهای یک ساله، هر سال رقمی را به عنوان کمیسیون از موجر و مستأجر دریافت کنند و به طور قطع حاضر نخواهند شد به همین راحتی این کمیسیون را هر دو سال یک‌بار از طرفین دریافت کنند. دولت جدید می‌تواند با راهکارهای قانونی این موضوع را به اجرا برساند.

قرارداد 2 ساله به نفع موجر است

رضا اوجاقی ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که مشاوران به خاطر نفع مادی خود مخالف اصلی دو ساله اجاره‌نامه هستند، افزود: اين بسته سياستي نشان‌دهنده اين است كه دغدغه مسئولان ايجاد تسهيلات براي مردم است تا هم صاحب‌خانه‌ها و هم مستأجران راضي باشند. وي با بيان اينكه تنظيم اجاره در هر سال موجب مي‌شود هزينه صاحب‌خانه‌ها و مستأجرها بالا برود تأكيد كرد: وقتي بعد از رفتن هر مستأجري يك واحد مسكوني ۲ ماه خالي مي‌ماند و يا با آمدن هر مستأجري صاحب‌خانه مجبور به نقاشي و تعميرات دوباره مي‌شود، پس نتيجه مي‌گيريم كه اين حداقل تنظيم دو سال به نفع صاحب‌خانه هم خواهد بود.

مانع رشد اجاره‌بها

رضاييان ، کارشناس مسکن نیز در این مورد گفت: تنظيم قرارداد بلندمدت اجاره مي‌تواند دغدغه‌هاي مستأجران را كاهش داده و مانع رشد اجاره‌بها شود، زیرا موجران نمی‌تواند به بهانه افزایش اجاره‌بها مستأجر خود را بیرون کنند اما این طرح باید ضمانت اجرایی نیز داشته باشد و دولت قاطعانه از موجران بخواهد تا طرح دو ساله اجاره را عملی کنند. وی افزود: البته در این بین باید برنامه‌هایی هم برای موجران تدارک ببیند تا حق آنها ضابع نشود.همچنین این مورد را باید در نظر داشت که نبايد براي بخش خصوصي بخشنامه‌های دست و پاگير گذاشت و تنها راهکار عملی برای این مورد ارائه بسته‌های تشویقی به موجران است .

تنظيم قرارداد اجاره دو ساله شدني است

اكبري ، کارشناس دادگستری راه و شهرسازی با بیان این مطلب که تنظيم قرارداد اجاره دو ساله انجام‌شدنی است، افزود: باید بدانیم تعداد انگشت‌شماري از موجران در بازار حاضر به تنظيم قراردادهاي دو ساله خواهند بود مگر‌ اينكه دولت به سياست‌هاي تشويقي (معافيت مالياتي براي واحدهاي اجاره‌اي‌، ارائه تسهيلات به واحدهاي نيمه‌كاره در بازار اجاره و غيره) كه براي آن دسته از مالكاني كه‌ اين طرح را اجرا مي‌كنند در نظر گرفته‌شده، جامه عمل بپوشاند‌.

باید برنامه‌ای هدف‌دار تدوين شود

علی اصغری، کارشناس زمین و مسکن با بیان این مطلب که طي سال‌های گذشته، بنگاه‌های املاک توپ را به زمین مالکان می‌اندازند و می‌گویند؛ مالک مبلغ رهن و اجاره را تعيين می‌کند و از آن سو مالکان نیز بنگاه‌های املاک را مقصر اصلی در افزایش بی‌حساب و کتاب اجاره می‌دانند ،گفت: از آنجا که افزايش اجاره مسکن، منافع اقتصادی فراوانی براي بنگاه‌داران دارد، باید حلقه مفقوده و مقصر اصلی را بنگاه‌دار دانست؛ بنگاه‌داری که امروز بدون هیچ‌گونه نظارتی آزادانه بر روی خانه‌ها قیمت تعیین می‌کند. وی تنها راهکار مقابله با این افزایش بی‌حساب و کتاب را نظارت جدی مسئولین می‌داند و می‌گوید: براي جلوگيري از افزايش اجاره‌بها باید برنامه‌ای هدف‌دار تدوين شود. اصغری افزود: عامل افزايش بی‌حساب و کتاب اجاره‌بها، نبود معياري مشخص در تعيين اجاره‌بها است زیرا اگر براي مناطق مختلف شهر، ميزان اجاره به صورت مشخص اعلام می‌شد، امروز شاهد این افزایش بی‌رویه قیمت‌ها نبودیم.

سخن آخر:

حال باید در انتظار ماند و دید این برنامه وزیر راه و شهرسازی دولت جدید (2ساله شدن مدت اجاره واحدهای مسکونی) عملی خواهد شد ور درصورت عملی شدن بازار مسکن آرام و اسب همیشه سرکش اجاره‌ رام می شود یا در صورت واکنش منفی بنگاه‌ها و البته مالکان، پیدا کردن موارد مناسب برای اجرا ، سخت تر از قبل شده و کم‌کم به یک مأموریت غیرممکن تبدیل می‌شود.