هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   165   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

اولویت های دولت یازدهم


گروه بازار ساختمان: با توجه به اهمیت مسکن در کشورمان، توجه و حل مشکلات این بخش باید مد نظر هر رئیس جمهوری باشد. مطمئناً اوضاع مسکن به گونه‌ای است که به پروسه‌ای چندساله برای ثبات و کاهش قیمت‌ها نیازمند است و برای این موضوع باید راهکارها و تدابیر درستی اندیشیده شود . ضمن اینکه باید اولویت‌های مسکن مشخص‌شده و برای پیگیری آن کمیته‌های اجرایی ایجاد شود. بیشتر کارشناسان معتقدند؛ وضعیت مسکن در گرو ادامه مسکن مهر است . هر چند این نظریه مخالفانی نیز دارد که معتقدند عدم تحویل واحدهای مسکن مهر باعث هدر رفتن سرمایه ملی و ناامیدی بسیاری از مردم فاقد مسکن شده است. همچنین دولت جدیدی در مورد ارائه تسهیلاتی مانند وام ،خانه‌های دولتی استیجاری و موارد دیگر چالش‌هایی پیش رو خواهد داشت. متن زیر اشاره دارد به اولویت‌های مسکن در دولت یازدهم:

بخش خصوصی و رفع مشکل مسکن

علی نوذر پور، رئیس کمیته مسکن، آمایش و شهرسازی مجمع تشخیص مصلحت نظام در مورد این سؤال که به نظر شما دولت یازدهم در بخش مسکن باید چه اولویت‌هایی را اجرایی کند؟ گفت: باید اجازه دهیم اولاً، بخش خصوصی با رفع مشکلات و تنگناهای پیش رو، در بخش مسکن ورود پیدا کند و دولت نیز با امکاناتی که در اختیار دارد به بخش خصوصی کمک کند. ضمن اینکه با توانمندسازی خانوارها به خصوص اعطای وام‌های متناسب و همچنین رونق مسکن می‌توان این حوزه را ساماندهی کرد. از طرف دیگر چنانچه مسکن از حالت کالای سرمایه‌ای به جایگاه خود بازگردانده شود و به عنوان یک کالای مصرفی شناخته شود از حساسیت‌ها و دل مشغولی‌ها و نگرانی‌های مردم کاسته خواهد شد و توقعات مردم که حتماً باید مالک باشند، از بین خواهد رفت. بنابراین راهکارهای حل مشکل مسکن این است که اولاً مسکن در شهرسازی دیده شود چرا که مسکن یکی از آیتم‌های برنامه‌ریزی شهری است و دوم اینکه مسکن و برنامه شهری از جنس مدیریت محلی هستند و دولت در جهت واگذاری مسکن و شهرسازی به مدیریت محلی حرکت کند.

نوذر پور در مورد مسکن مهر نیز گفت:در خصوص مسکن مهر هم باید آن قسمت‌هایی که تکمیل‌شده سریعاً واگذار شود و اگر متقاضی دارند در شرایط اعطای مسکن به متقاضیان تجدیدنظر شود چرا که در برخی از مواقع مسکن مهر وجود دارد ولی متقاضی واجد شرایطی وجود ندارد که بتواند آن را خریداری کند. بنابراین در شرایط متقاضیان باید تجدیدنظر صورت گیرد تا واحدهای بدون متقاضی به فروش برسد. آن بخش هم که در حال تولید است و بخشی از کار انجام‌شده، با شرایط سهل به انبوه‌سازان بخش خصوصی واگذار کنند تا آنها را تکمیل و تحویل دهند. از طرف دیگر دولت از طریق شهرداری‌ها مسکن مهر را مدیریت و ساماندهی کند. اینها مهم‌ترین مسائلی است که دولت آینده باید در نظر داشته باشد.

شورای تصمیم‌گیری و اتحادیه

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سؤال خبرنگار پیام ساختمان در مورد اولویت‌های مسکن در دولت یازدهم به خبرنگار ما گفت: چیدمان وزرای انتخابی دکتر روحانی نشان‌دهنده این است که ایشان با تصمیم قاطع بر شعار دولت امید و تدبیر معتقد هستند و انتخاب ایشان در مورد دکتر آخوندی بسیار انتخاب شایسته‌ای بود،اگرچه مردم ایران قدردان تلاش‌های مهندس نیکزاد هستند. وی ادامه داد: بزرگ‌ترین اولویت باید استفاده از نظرات و تصمیم‌گیری‌های اتحادیه‌های مختلف اعم از اتحادیه مشاوران املاک ،اتحادیه مصالح فروشان و .. و دخالت دادن این اتحادیه‌ها در شوراهای تصمیم‌گیری باشد. همچنین دولت‌مردان باید بپذیرند که اعضای این اتحادیه در بطن جامعه قرار دارند و می‌توانند در حل مسائل مسکن دولت را یاری کنند. مثلاً اتحادیه ما چندین بار با افزایش وام مسکن مخالفت کرد و از آنها خواستیم برای رفع مشکل مسکن در کلان‌شهرها از درصد استفاده کنند . یا در مورد دریافت متاات از خانه‌های ختا از نظرات ما در شورای تصمیم‌گیری استفاده کردند. البته این گفته‌ها به معنای نقض تلاش‌های بزرگ دولت دهم درحوزه مسکن نیست اما برای بهتر شدن وضعیت مسکن باید با اصناف و اتحادیه‌های مربوط به مسکن هم اندیشی لازم صورت گیرد.

تکمیل مسکن مهر

بابک حاجیان ،کارشناس اقتصاد مسکن در این مورد گفت: اولین حوزه اجرایی دولت آینده در بخش مسکن باید تکمیل یک میلیون واحد مسکن طرح مهر باشد، چرا که از حدود دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی که ساخت آنها آغاز شد بیش از یک میلیون در روند تولید قرار دارند و هنوز تکمیل نشده است. نباید فراموش کنیم انباشت سرمایه‌ زیادی بابت این تعداد واحد الآن وجود دارد، بنابراین اولین خواسته کارشناسان، فعالان و مردم از وزیر راه و شهرسازی آینده این است که این انباشت سرمایه به مرحله بهره‌برداری برسد. نکته دومی که کارشناسان و آحاد جامعه از وزیر راه و شهرسازی آینده انتظار دارند این است که باید برای حدود 46 هزار میلیارد تومان منابع وام درگیر مسکن مهر چاره‌ای اندیشیده شود و برای اینکه این وام به شبکه بانکی برگردد و مردم جدید دوباره از آن منتفع شوند باید وزیر دولت یازدهم به هر شکلی برنامه‌ریزی وصول مطالبات از مردم را اجرایی کند. از سوی دیگر حوزه کسب‌وکار مسکن در بخش بافت‌های فرسوده باید مورد توجه قرار گیرد زیرا مسکن مهر عمدتاً در حاشیه شهرها ساخته‌شده و باید برای احداث واحدهای مسکن مهر در حوزه بافت فرسوده برنامه‌ریزی لازم صورت گیرد، چرا که با این اقدام به غیر از تولید مقاوم‌سازی مسکن نیز انجام می‌شود. مسکنی که در خارج از شهر است حداکثر دو سال مورد استفاده قرار می‌گیرد و به دلیل کمبودهای فراوان ناخودآگاه مردم را به سمت مرکز شهر سوق می‌دهد. بنابراین مسکن موجود مفهوم مسکن ناپایدار است و باید تعریف جدید از مسکن پایدار داشته باشیم. معتقدم در حال حاضر باید مسکن را با توجه به ظرف زمان دید، یعنی کسی که می‌آید باید در قالب اولویت‌هایی که به آنها اشاره شد به بخش مسکن ورود پیدا کند.این استاد دانشگاه با بیان اینکه دولت بعدی چاره‌ای جز ادامه مسکن مهر ندارد، گفت: موضوع اجاره‌بها تابعی از تولید مسکن است و اگر ساخت‌وساز افزایش یابد نرخ اجاره‌بها نیز کاهش خواهد یافت.

برنامه‌های کارشناسی برای متاات

شاهین نقدی ، کارشناس مسکن در مورد اولین اولویت اجرایی مسکن در دولت یازدهم به پیام ساختمان گفت: دولت یازدهم باید در اجرا و اخذ متاات از کل قراردادهای مسکن و اخذ متاات از خانه‌های ختا برنامه‌های کارشناسی شده داشته باشند.وی افزود: در شرایطی که با روی کار آمدن دولت جدید، روح امید در فضای عمومی اقتصاد کشور دمیده شده است، بازار راکد مسکن هم این روزها را با امید به‌روزهای پیش رو سپری می‌کند، اما صدور حکم جدید دیوان عدالت اداری تهدیدی برای آینده بازار مسکن و مانعی برای بازگشت رونق به معاملات است و مطمئناً این حکم جدید باعث گران تر شدن مسکن خواهد شد. اخذ متاات از کل قرارداد املاک، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد و درحتا‌که خرید و فروش ملک طبق قانون مشمول متاات نقل و انتقال می‌شود، اگر به جای اخذ متاات از خدمات بنگاه‌داران از کل قرارداد متاات اخذ شود، در واقع دو متاات نسبت به یک موضوع گرفته می‌شود که این بار مضاعف بر دوش مردم خواهد بود. لذا ما کارشناسان نسبت به آن به شدت انتقاد داریم و هشدار می‌دهیم چرا که قطعاً سازنده واحد مسکونی به هیچ‌وجه حاضر نیست از سود خود بکاهد، پس این مبالغ به قیمت فروش واحد مسکونی اضافه می‌شود. وی اضافه می‌کند: حکم دیوان عدالت اداری گرانی مسکن را در پی خواهد داشت. البته چنانچه مصوبه دیوان عدالت اداری اجرایی شود، معاملات صوری و غیرقانونی به طور بی‌سابقه‌ای افزایش خواهد یافت. برای حل این مشکل دولت یازدهم باید راهکار مناسبی بیندیشد تا پیروز معاملات مسکن بی خانمان‌ها باشند.

ساخت شهرک‌های مسکوني

ايرج رهبر، رئيس کانون سراسري انبوه‌سازان معتقد است: دولت يازدهم بعد از اتمام پرونده مسكن‌مهر، بايد طرحي با ابعاد مشابه اين طرح همراه با نقاط قوت و درعین‌حال حذف نقاط ضعف آن، براي پاسخ به همه دهك‌هاي متقاضي مسكن طراحي كند .بهترين گزينه، ساخت چندين «شهرك‌ مسكوني» در اطراف تهران و برخي كلانشهرهاست كه وظيفه دولت در اين ارتباط صرفاً صدور سريع مجوز ساخت شهرك و پرداخت تسهيلات بانكي براي ساخت واحدها البته با نرخ سود مشاركتي است نه بيشتر.رئیس انجمن انبوه‌سازان با اشاره به اينكه گراني زمين در داخل شهر تهران حداقل 40 درصد قيمت آپارتمان را در بر گرفته، معتقد است: رقابت انبوه‌سازان در ساخت شهرك‌هايي با همه امكانات و خدمات رفاهي براي پذيرش توأم اقشار كم‌درآمد، ميان‌درآمد و پردرآمد، قيمت‌ها را نيز رقابتي مي‌كند. وی درعین‌حال ضمن دفاع از عملكرد دولت فعلي در مسكن‌مهر، مخاطب قرار نگرفتن 5 دهك بالاي جامعه را بزرگ‌ترين نقطه‌ضعف اين طرح مي‌داند كه اثرگذاري فوق‌العاده زياد همين 5 دهك (ميان‌درآمدها و پردرآمدها) بر بازار تقاضا و قيمت مسكن باعث شده تأثیر مسکن مهر كمرنگ جلوه كند.

مسکن برای همه

سهند کرباسيان ،کارشناس اقتصاد دراین‌باره می‌گوید: دولت دهم اولويت تأمین مسكن را به دهك‌هاي زير 5 داد، اما براي دهك‌هاي بالا كه بالأخره آنها هم جزو اين جامعه هستند، در اين دولت فكري نشد. درحتا‌که، كم‌درآمدها چون توان خريد مسكن ندارند،هيچ عامل تحريك‌كننده براي قيمت مسكن به حساب نمي‌آيند و عمده تحركات در بازار تقاضا از طرف دهك‌ها‌ي بالاي 5 صورت مي‌گيرد. بنابراين دولت يازدهم بايد نياز دهك‌هاي درآمدي بالاي 5 را در اولويت قرار دهد و همزمان براي كم‌درآمدها نيز برنامه‌هاي خاصي همچون مسکن مهر ادامه پيدا كند.