هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   156   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

کلید بازار دست کیست؟

پس از مذاکرات «آلماتی1 « امیدها برای تغییر در بازارهای مالی کشور افزایش یافت و چرخش‌های مستعجلی نیز در برخی بازارهای هیجانی کشور دیده شد اما مذاكرات متعدد همچنان در بازار های مالی كشور بی تأثیر است. در چنين شرايطي كدام بازارها بازدهي بيشتري دارند تا سرمايه هاي بيشتري را جذب كنند. سؤالی که برای هر ایرانی مهم است اینکه اقتصاد و پیش زمینه بازارهای مالی به سمت تولید رفته یا بر مدار سوداگری بيجا دور خواهد زد؟ و سرمایه ها در سال جاری در بازار های مالی انباشت می‌شود تا به تولید كمك كند یا در بازارهای موازی طلا و ارز تثبیت شده و بر تورم می‌افزاید. در شرایطی که قدرت خريد متقاضیان مصرفی مسکن تقويت نشده، بهنظر مي رسد فروشندگان مسکن با سود افسانه ای از این سوداي قديمي وداع کرده و با واقعیت‌های بازار آشتی مي کنند، اما تا چه میزان این رویا صادق خواهد بود و اگر جامه عمل نپوشد به کدام سراب ختم می‌شود.

 روند افزایشی قیمت مسکن

دکتر جعفر قادری، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس، به خبرنگار پیام ساختمان گفته بود: خیلی نمی‌توان به نتیجه این مذاکرات در کاهش قیمت ارز اطمینان داشت، اما چنانچه مذاکرات به نتیجه مطلوبی برسد، می‌تواند به کاهش نرخ ارز منجر شود. قادری با بیان این نکته که به احتمال زياد پیشرفت در مذاکرات را بعد از انتخابات می‌توان دید، گفت: آنچه قطعی است اینکه اگر روند رشد نقدینگی همچنان ادامه یابد هم بازار مسکن و هم ارز دارای جذابیت خواهند بود و رشد قیمت‌ در بازار مسکن شاهد خواهیم بود.

به اعتقاد استاد دانشگاه شیراز با وجود اينکه تحویل واحدهای مسکن مهر می‌تواند آمار تولید را افزایش دهد اما به این دلیل که بیشتر پروژه های مسکن مهر در حاشیه شهرها یا در شهرهای جدید التاسیس قرار دارد و از طرف دیگر بیشتر تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ است، پس این پروژه‌ها از نظر مکانی بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد نمی‌کند و در نتیجه با افزایش تورم، قیمت مسکن نیز در شهر های بزرگ افزایش مي يابد و اگر سرمایه‌ها به سمت ساخت مسکن در بافت فرسوده سوق نیابد باز هم در سال 1392 شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.

دکتر قادری که ساخت ساز در مکان‌های مورد نیاز را مهم‌ترین نیاز برای مدیریت بازار مسکن می‌داند، اظهار داشت: سیاست‌های دولت باید برای افزایش عرضه در شهرهای بزرگ و متوسط و نیز برای ساخت خانه روستاییان شاغل در کشاورزی باشد. به عقیده این استاد دانشگاه تا زمانی که نقدینگی کشور به بخش تولید معطوف نشود، نمی‌توان به حمایت از تولید و بهبود بازارهای مالی امیدوار بود. 

چرا بازار مسکن به تعادل نمی‌رسد؟

دکتر کاظم دوست حسینی، استاد دانشگاه علامه طباطبایی گفت: با وجودی که مسکن مهر توانست تولید را افزایش دهد اما حجم بالای نقدینگی در جامعه از یک طرف و نیز نگاه سرمایه ای به مسکن موجب شد تا بازار مسکن به تعادل نرسد زيرا مالکان با این تصور که اگر خانه را در آینده بفروشند به سود بالاتری می‌رسند، از عرضه می‌گریزند و این حالت به همراه تلاش‌هایی که برای افزایش قیمت‌ها در جریان سوداگری‌های بازار دیده می‌شود بر حباب قیمت مسکن می‌افزاید.

 معاون سابق وزیر صنعت معدن و تجارت تاکید کرد: اگر ارز تک نرخی شود از هجوم سرمایه‌ها به بازارهای موازی مانند ارز، طلا و در نهایت مسکن با مقاصد سوداگرایانه کاسته شده و می‌توان بر واقعی شدن قیمت‌ها امیدوار بود. مدیر عامل سابق صندوق ضمانت صادرات سیاست‌های مالیاتی را در حال حاضر به سود بخش تولید کشور ندانست و تاكيد كرد: می‌توان با مالیات به سهولت مانع از جریان سرمایه‌ها در بخش سوداگری بیجا شد و آن را به تولید هدایت کرد.

 ارز باز هم می‌ارزد

صباح زنگنه مشاور رئیس اتاق بازرگانی ایران در خصوص اینکه چرا با وجود امید مسئولان طرفین مذاکره، شاهد پیشرفت چشمگیر نیستیم، تاکید کرد: شرایط مذاکرات بسیار مواج و در حال چرخش است. در حال حاضر جریانات متفاوتی در مذاکرات دیده می‌شود و معلوم نیست حرکت کلی به کدام سمت خواهد بود. به نظر این کارشناس کهنه کار مسائل ژئوپلتیک «نمی‌توان آینده مذاکرات را پیش بینی کرد زيرا عمده مسائل هسته ای حل شده اما تحولات نشان مي دهد؛ برخی از کشور های غربی مایل هستند ایران در مورد مسائل منطقه مذاکره کند. و از طرف دیگر ابراز تمایل امریکا برای انجام مذاکره مستقیم است که هر کدام از این جریانات بر حسب تغییر در تحولات پر رنگ می‌شود.

تحليلگر ارشد سياست خارجي افزود: در مسائل خاورمیانه فراز و فرودها همچنان ادامه دارد و تنش‌ در کشورهای منطقه مانند مصر و سوریه موجب تغییر مکرر معادلات می‌شود و احتمالا به اردن، لبنان و عراق تسری یابد. در اين شرايط گروه های فشار بین‌المللی نیز مُصر هستند تا فشارها برای تداوم تحریم‌ها علیه ایران ادامه یابد.اما سؤال مهم این است که اگر مذاکرات به لغو تحریم‌ها بیانجامد، زمان آن قبل از انتخابات خواهد بود یا بعد از آن؟ در این زمینه نیز زنگنه معتقد است: هر دو طرف غرب و ایران بیشتر به این سمت نزدیک می‌شوند که مذاکرات جدی‌تر را به بعد از انتخابات و روشن شدن دولت آینده ایران در شش ماهه دوم سال موکول كنند چرا که در آن زمان ترکیب دولت آتی ایران و چارچوب‌ها مشخص شده است. در نتیجه وضعیت ارز همچنان کاهشی نخواهد شد که به این عامل مهم باید تلاش‌های امریکا برای تقویت دلار را افزود که می‌تواند در حفظ ارزش بالای دلار و حتی افزایش ارزش آن دخيل باشد.

وابسته به اراده دولت

با اين حال محمد رضا پور ابراهیمی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس تأثیر تحریم‌ها را بر وضعیت حال حاضر اقتصاد بسیار کمتر از اثر مدیریت دولت مي داند. وي تاکید دارد؛ اگر دولت - به ویژه بانک مرکزی- اراده کنند با مدیریت بهتر می‌توانند موجب کاهش قیمت‌ها شوند. استاد دانشگاه بهشتی نقش اثرگذاری تحریم در اقتصاد را تنها ده تا20 درصد دانسته و در پیش بینی شرایط بعد از انتخابات تصریح کرد: با اين فرض كه عملکرد دولت جدید بهتر از دولت فعلی حتی با شرایط موجود باشد، به بهبود وضعیت همه بازارها می‌توان خوش بین بود غیر از بازار مسکن، مگر آنکه  فرض اوليه صحيح نباشد.

پور ابراهیمی درباره بازار مسکن اظهار داشت: برعکس طلا و فولاد كه با نرخ دلار بازي مي كنند، قیمت مسكن همواره با شیب آهسته ای رشد می‌کند ولی کاهش قیمت آن کند است و معمولاً یک دوره رکود را خواهد داشت.

عضو شورای عالی بورس تاکید کرد: بهترین اقدام اين است كه سرمایه‌ها به سمت بازار سرمایه كه از توليد پشتيباني مي كند سوق یابد چراكه تنوع صنایع از ساختمان و خودرو تا پتروشیمی، فولاد و نفت و گاز در بازار سرمایه وجود دارد.

رئیس هیئت مدیره بورس کالا در خصوص اینکه چگونه می‌توان به این افق طلایی رسید، گفت: تحقق این مهم به شرطی است که دولت مزیت‌هایی را برای بازار سرمایه به همراه محدودیت برای بازارهای موازی غیر مولد در نظر بگيرد.

بازاری با تابع سینوسی

حال سوال این است که در آینده کدام بازار از سود آوری بالاتری برخوردار می‌باشد؟ دكتر محمد حسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس پیش بینی می‌کند: تا زمان انتخابات ریاست جمهوری بازار ارز و طلا از تابع سینوسی پیروی کرده و پس از آن می‌توان شاهد ثبات در برخی بازارها بود و در آن زمان است که بيشتر سرمايه ها ابتدا به سمت بازار سرمایه سپس بازار پول و در جایگاه سوم بازار مسکن تغیير مسیر می‌دهد. اما آيا اين تجمع سرمايه ها موجب افزايش تورم شده يا آنكه نيازها را جواب دهد سوال مهمي است. نماينده جلفا و مرند توضيح داد، اگر نرخ ارز كاهش يابد از ریسک سرمایه گذاری هم كاهش يافته و سرمایه گذاری‌های رسمی مانند بازارهای سرمایه و بازار پولی رونق مي گيرد اما بازار مسکن در رتبه سوم محل تجمع سرمایه‌ها خواهد بود.

این استاد دانشگاه بهشتی در پاسخ این پرسش که ممکن است، افزایش حق مالکانه فعالیت‌های معدنی از درآمد و در نتیجه از ارزش سهام شرکت‌های بورسی بكاهد، تصریح کرد: نه تعطیلات نوروزی و نه افزایش حق مالکانه هیچ کدام تأثیر منفی بر ارزش واقعی بازار سرمایه نخواهد گذاشت و در سال 1392 شاهد جذب بیشتر سرمایه‌ها در این بازار خواهیم بود و آنچه در اين مورد گفته می‌شود تنها جنجال آفرینی است.

 دكتر حسن نژاد معتقد است: به دليل افزايش بيش از حد قيمت مسكن در سال قبل،بازار مسكن نمي تواند    سرمايه هاي زيادي را جذب كند. چرا كه اين افزايش تناسبي با تورم نداشته است. به نظر وي زماني افزايش قيمت مسكن منطقي است كه قدرت خريد از طريق افزايش تسهيلات يا بالا رفتن متناسب درآمد ها براي خريد مسكن رخ داده باشد.  

سوداگران بيجا سود مي برند

منصور نامداري زندي نايب رئيس اتحادیه تولیدکنندگان طلا و جواهر ایران معتقد است: با نوسان قيمت طلا و ارز بيشتر سرمايه ها به ملك منتقل شده و از بخش توليد گريخته است. حال آنكه در اقتصاد سالم بانك پس اندازها را دريافت و به توليد هدايت مي كند و در نتيجه با اعطاي تسهيلات براي خريد هم منابع دوباره صرف توليد بيشتر مي شود و چرخه توليد، توزيع و فروش را راه اندازي مي كند اما در حال حاضر الان چنين وضعيتي ديده نمي شود. اين توليد كننده توضيح داد: ‌در چنين شرايطي افزايش يا كاهش قيمت براي توليد كنندگان مصنوعات طلا اهميتي ندارد چرا كه اين سوداگران بيجا هستند كه مي توانند از چنين وضعيتي سود ببرند. 

سخن آخر

با اين اوصاف رفتار بازارهاي مالي تابعي از نرخ ارز بوده و آن نيز وابسته به نتيجه مذاكرات 1+5 شده است كه خود متاثر از تحولات منطقه اي است. بنابراين تنها زماني مي توان به منطقي شدن رفتار بازار مسكن اميد داشت عرضه و تقاضا وضعيت تعادلي داشته باشد. اما اين مهم هنگامي رخ مي دهد كه ابزارهاي نظارتي سرمايه ها به جاي سوداگري بيجا براي سودجويي از افزايش قيمت مسكن به بخش توليد آن منتقل گردد. اينجا نقش بازارهاي مالي مانند بازار سرمايه پر رنگ مي شود.