هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   165   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سود مسكن با برد بورس


محمد پارسا نجفی

بازار سرمايه در كشورهاي پيشرفته علاوه بر آنكه شفاف‌ترین بازار مالي است، 80 درصد تأمین مالي اقتصاد را به تنهايی انجام می‌دهد .اين مهم در ايران بيشتر بر چرخش در بازارهاي موازي و به عبارت ديگر واسطه‌گری بيجا دور مي زند كه نه تنها ارزش افزوده‌ای ايجاد نمی‌کند بلكه می‌تواند بر هزینه‌های توليد و توزيع فعالیت‌های اقتصادي صادرات محور در هر بخش بيفزايد. تا يك سال قبل شرايط كشور چنين بود اما مشكلات كمرشكن اقتصادي اخير و برخي سوءتدبيرهاي صورت گرفته در كنار مسائل مالي و ژئوپلتيك در عرصه جهاني خواه ناخواه موجب شد تا بازارهاي موازي مانند ارز ، طلا و به ويژه مسكن با چنان مشكلاتي روبه رو شود كه سرمایه‌های سرگردان از آنها بگريزد و جذب بخش‌هایی مانند مواد اوليه و بازار سرمايه شود. اگر چه خريد و نگهداري مواد اوليه نيز بدتر از همان بازارهاي موازي است اما وجه خوب قضيه، رشد شاخص بورس و توجه سرمایه‌ها به انواع ابزارهاي مالي در بازار سرمايه است.

و اقعيت وارونه

با شكست بازار و ركود بی‌پایان ، صبر مالكان نيز براي فروش واحدهای خود با قیمت‌های بسيار بالا به سر آمد. در نتيجه جذابيت سرمایه‌گذاری در اين بازار از طريق معاملات مكرر يا عاملي براي حفظ ارزش پول در ديد فعالان غير مصرفي مسكن كاهش يافت. با خروج بخشي از سرمایه‌ها از بازار مسكن ، قیمت‌ها نيز كاهش يافت و همين امر روند تقاضا را بيشتر كرد. اين نكته عاملی شد تا سرمایه‌گذاری نه در سوداگري بيجا بلكه در بخش ساخت خانه از رونق برخوردار شود. در اين حالت نه در خود بازار كالايي بلكه در اوراق بهادار مرتبط با مسكن نیز سرمایه‌گذاری رونق گرفت. از اين رو بخشي از سرمایه‌ها توسط بورس و اوراق بهادار مانند مشاركت و اجاره، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و همچنین در جديدترين ابزار مالی، صندوق‌های زمين و ساختمان جذب شد.

بازگشت به گذشته

يك بار ديگر آنچه روي داد را بررسي كنيم؛ در يكي دو سال گذشته چه اتفاقی افتاد كه اقتصاد ايران را خوب يا بد متحول كرد؟ ابتدا ارز در بازار آزاد ارزش سه برابري يافت و طلا نيز از قدرت نقد شوندگي بالايي برخوردار شد اما برعكس، بازار مسكن اگر چه با رشد قيمتي خارج از توان اكثر خريداران مواجه شد اما ميزان رشد قیمت‌ها در اين بازار برابر رشد دارايي در بازارهای موازي ديگر مانند ارز، طلا و مواد اوليه نبود. رشدي كه بسياري آن را آرزو می‌کردند و منتظر بودند كه اگر چه دير و كند اما قطعاً رخ می‌دهد؛ روندی که فقط شكست بازار را رقم زد. تا اينجا شباهت بسياري به سقوط ابعاد سرمایه‌ای در بازار خودرو دارد. همين پديده شكست بازار توانست جذابيت سوداگري بيجا را از بازار كالايي مسكن دور كند.

رشد نرخ تسعير ارز دقیقاً برعكس آنچه كه مسكن را متأثر كرد و باعث تورم در بازارهای مصرفي شد دليلي قاطع براي رشد بازار صادرات كالاهايي مانند صنايع معدني ( سيمان، كاشي ، سنگ آهن و....) و پتروشيمي و قير بود . از آنجا كه بسياري از شرکت‌های اين بخش سهامي عام بودند اين سودآوري مستقیماً به بازار سرمايه منتقل شد و توانستند بازده خوبي در بازار سرمايه ايجاد كنند كه اثر آن را در جهش شاخص می‌توان ديد.

همان مجموعه عوامل كه خود دليلي براي افزايش تورم عمومي در اقتصاد شدند، توانستند جذابيت سرمایه‌گذاری در بازار مسكن را كاهش دهند. شايد صاحبان املاك متعدد چنين انديشيده باشند كه بيشتر متقاضيان مصرفي مسكن يا به دليل نبود توان مالي از خريد منصرف شده‌اند، يا به دليل واگذاری‌های مسكن مهر از معامله بی‌نیاز شده يا چنانچه داراي توانايي خريد با قیمت‌های بالا بودند تاكنون خانه خود را خریده‌اند و ديگر سياست صبر براي بالا نگاه‌داشتن قیمت‌ها دور از عقل است. از اين رو نقد كردن اين اموال و انتقال سرمايه به بازارهاي سودآور رويكرد برخي از اشخاص حقيقي و حقوقي فعال در بازار مسكن شد.

بايد توجه داشت ؛ بخشي از سرمایه‌ها كه به رونق بازار سرمايه افزوده‌اند در گذشته از بخش‌های مختلف مانند بانک‌ها و مؤسسات مالي در املاك و درآمدزايي از بخش ساختمان سرمایه‌گذاری می‌شد اما در شرايط کنونی بخشي از اين نقدينگي به بازار سرمايه منتقل شد. همين گريز از رويكرد سرمایه‌ای به بخش مسكن با كاهش قيمت يا حداقل پیش‌بینی اين روند در آينده را زمينه سازي كرد كه تأثیر آن پیش‌فرض رونق آينده بازار مسكن و نيز نياز به ساختمان‌های جديد بود. اما بخش اعظم سرمایه‌ها از بازار كالايي خارج‌شده بودند و حالا با فرض رونق آينده بازار مسكن و به موازات ركود ساير بازارهاي سرمایه‌ای ، گروه‌های مسكن و مصالح در بازار سرمايه مورد توجه قرار گرفتند. نتيجه اين امر رشد وضعيت شرکت‌هایی بود كه به صورت مستقيم يا باواسطه در زمينه توليد مسكن يا پیش‌نیازهای آن مانند مصالح ساختماني فعال هستند. به بيان ديگر نقدينگي كلان درون حباب بازار مسكن كه بر املاك و مستغلات سرمایه‌گذاری شده بود به تشكيل پرتفو هايي از نمادهای خوش آتيه يا صادرات محور و حتي صندوق‌هایی كه به ساخت‌وساز و نه سوداگري بر مسكن می‌پردازند، تغيير كرد.

روابط متقابل دو بازار مصرفي و سرمایه‌ای

به نظر می‌رسد تداوم روند کاهشی ملايم قيمت مسكن مي تواند تقاضا را در بازار مسكن افزايش داده و انگیزه‌ای براي سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های ساختمانی شود. شرکت‌های فعال در صنعت ساخت‌وساز طی سال گذشته با کاهش تقاضاي مصرف ناشی از رشد روزافزون قیمت مسکن رو به رو بودند و این امر دوره بازگشت اصل و سود سرمايه در گردش آنها را به دلیل کمبود نقدینگی لازم جهت اجرای پروژه‌های جدید طولانی رقم زده بود. حال این شرکت‌ها با کاهش قیمت مسکن و افزایش تقاضا برای خريد، اقدام به پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت خود خواهند کرد که این امر منجر به تأمین نقدینگی لازم جهت اجرای قراردادهای جدید شرکت‌های این گروه خواهد شد. اين هم يكي ديگر از دلايل رونق صنعت ساختمان چه در بورس و چه خارج از آن است.. همچنين هر اندازه اين فروش‌ها و حتي پیش‌فروش‌ها افزايش يابد، می‌تواند بازار مسكن را به غلبه عرضه بر تقاضا نزديك تر نمايد. از طرف ديگر با فروش ساختمان‌های تولیدشده امكان سرمایه‌گذاری مجدد براي ساخت‌وساز جديد و نيز رونق بيشتر در بازار مسكن و مصالح ساختماني كه خود از گروه‌های بزرگ بازار سرمايه هستند، بيشتر می‌شود.

تأثیر غیرمستقیم

افزايش رغبت به سرمایه‌گذاری در ساختمان موجب شده تا سرمایه‌گذاری در سهام نمادهاي مرتبط با بخش مصالح ساختماني نظير كاشي و سراميك و سيمان نيز در بازار سرمايه خودی نشان دهد كه البته بخشي از رونق كار آنها با رونق صادرات و سودآوري بالايي كه اين صنايع در يك سال گذشته تا كنون داشته‌اند،ارتباط دارد. سودي كه با افزايش نرخ تسعير رشد كرد و در آينده نيز ادامه خواهد داشت. رشد ارزش سهام و تعديل مثبت سهام شرکت‌های ساختماني و سازندگان مصالح دليلي از رونق بازار توليد اين كالاست و تا آنجا پيش رفته كه شرکت‌ها را به سمت همكاري بيشتر سوق داده است. براي مثال «جديدترين هلدینگ ها در بورس اوراق بهادار، هلدینگ سیمانی با عنوان شرکت سرمایه گذاری توسعه صنایع سیمان با سرمایه 2500 میلیارد ریال و هلدینگ کاشی با عنوان شرکت صدر تأمین در بورس پذیرش شدند. شاخص بورس كه قبلا به 20 هزار واحد هم نمي رسيد در نيمه اول سال 1392 توانست به 60 هزار واحد نزديك شود (تقریباً سه برابر رشد ، تنها در شاخص) اگر صندوق‌های سرمایه‌گذاری را نيز در نظر بگيريد كه هم بخشي از بازار سرمايه هستند و هم بخش متنابهی از فعاليت و سرمایه‌های اين بازار را در اختيار دارند، خواهيد دید که 20 تا 80 درصد سودآوري داشتند. حال آنكه سودآوري بلند مدت در بازار پولي حداكثر20 درصد است. رشد نرخ ارز سود ديگري نيز داشت و آن كاهش واردات بود كه معناي ديگرآن تك تازي توليدات داخلي در بازار داخلي بود( افزايش تقاضا حتي با وجود افزايش قيمت).

بايد توجه داشت بانک‌ها به تنهايي بيش از 20 درصد بازار سرمايه را به خود اختصاص داده‌اند و صندوق‌های سرمایه‌گذاری نيز می‌توانند در زمینه‌های مختلفي به سرمایه‌گذاری بپردازند از اين رو با مصرفي شدن مسكن از طريق بازار سرمايه ،چه مصرف‌کنندگان ، چه سرمایه‌گذاران و چه تولیدکنندگان مسكن و مصالح تقریباً همه سود خواهند برد. آنچه در مورد كاهش ابعاد سرمایه‌ای مسكن گفته شد را نبايد به املاك تجاري و اداري تعميم داد چرا كه بازار آنها شرايط بهتري نسبت به بازار مسكن دارد و هنوز از جذابيت براي خريد و سرمایه‌گذاری برخوردار است. نمونه آن نيز رشد قارچ گونه مجتمع‌های تجاري نه تنها در تهران بلكه در كل ايران است؛ صندوق‌هایی كه سال ها داراي قانون بوده اما به دليل نبود انگيزه راه‌اندازی نمی‌شدند اما ناگهان با رونق خريد واحدهاي خود روبه رو شدند. با خريد اين صندوق دارايي فرد از يك مجتمع بزرگ حفظ‌شده و درعین‌حال امكان نقد شوندگی سريع نيز وجود دارد.

و اين روند ادامه دارد

برخي از كارشناسان معتقدند: بازار سرمايه كه بزرگ‌ترین شرکت‌های ايران در آن حضور دارند به اندازه بازارهاي ارز و طلا رشد نكرده و تازه در آينده رشد اين بازار آغاز می‌شود. همچنين تجربه انبوه‌سازی و نيز رشد توليد و صادرات مصالح ساختمان از عوامل رونق‌بخش مسكن در بورس است.

عرضه شرکت‌های اصل 44 مانند هلدينگ خلیج‌فارس و افزايش سرمايه برخي از شرکت‌ها پاسخي به سيل نقدينگي در بازار سرمايه بود. با گسترش اين روند سودآوری در بخش‌هایی هم كه به شكل مستقيم به صادرات نمی‌پردازند، ديده شد. يكي از نكات جالب بازار سرمايه اين است كه هميشه صنعتي همراه با سودآوری در اين بازار وجود دارد. مثلاً اگر صنعت خودرو با مشكل روبه رو می‌شود صنايع معدني (اکثراً مصالح ساختماني) و نيز بخش ساختمان با سودآوری همراه می‌شود. همه اين موارد را بايد در كنار نظرات معارضان بازار سرمايه قرار داد كه شايد در مقام انتقاد از دولت و شايد به دليل عدم آگاهی در آموختن اثرات مثبت اقتصادي بورس، برابر نبودن رشد ارزش اين بازار با كاهش ارزش پول ملي را مطرح می‌کنند اما سؤال اين است كه مگر بازار ديگري وجود دارد كه بتواند ارزش پول را حفظ كند.

آينده محتمل

با اين حال بازارهاي مالي و موازي تابعي از سیاست‌های دولت است و به يقين سیاست‌های دولت آينده می‌تواند در ميزان رشد اين بازارها موثر باشد اما هر چه روي دهد ، حداقل قشر سرمایه‌دار جامعه كه در گذشته تنها به بازار مسكن و ارز می‌اندیشید با توانايي بازار سرمايه در سودآوری آشنا شده است. دقیقاً همين نكته را خبرگان بخش خصوصي كشور در كميسيون سرمایه‌گذاری و تأمین مالي اتاق بازرگاني ايران نيز اعلام کرده‌اند؛ «در صورت تحقق برنامه‌هاي اعلام‌شده توسط روحاني به عنوان رئیس‌جمهور يازدهم، روند مثبت بازار سرمايه از عمق، ثبات و حجم بالايی برخوردار خواهد شد.»