14:8 1395/02/28


سیگنال «بازده اجاره» به بازار مسکن

این بررسی‌ها با در نظر گرفتن تغییر جهت تعداد معاملات و قیمت مسکن از دی ماه سال گذشته و همچنین محاسبه بازده اجاره مسکن به عنوان شاخص کمکی برای تشخیص دوره‌های رونق و رکود مسکن نشان می‌دهد، بازار مسکن در دی ماه سال گذشته از دوره رکود شدید خارج و به دوره رکود اندک وارد شده است.

بررسی‌ها موید ورود بازار مسکن به دوره «رکود اندک» است. این دوره همانند سایر ادوار رونق و رکود حدودا یک سال تا یک سال و نیم طول خواهد کشید. از این رو، پیش بینی می‌شود بازار مسکن در اوایل تابستان از دوره «رکود اندک» خارج و وارد دوره«رونق اندک» شود. بازار مسکن به یکی از معماهای این روزهای اقتصاد ایران بدل شده است. معمایی که حل شدنش به گشایش در اقتصاد ایران کمک می‌کند به گونه‌یی که حتی عالی‌ترین مقام‌های اجرایی کشور طی هفته‌های گذشته بر ضرورت خروج مسکن از رکود تاکید کرده‌اند و برنامه‌هایی نیز برای تقویت دو طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن ارائه داده‌اند. این در حالی است که تا پیش از این، سیاست‌های دولت یازدهم فقط سمت عرضه این بازار را نشانه رفته بود. بی گمان، درک علت رکود بازار مسکن همچنین تشخیص اینکه درحال حاضر بازار مسکن در چه دوره‌یی قرار دارد، پیش نیازی برای پیش‌بینی آینده این بازار و همچنین سیاست‌گذاری برای آینده آن به شمار می‌رود. اگرچه علت رکود فراگیر در اقتصاد ایران به ویژه بازار مسکن، از سوی کارشناسان برجسته اقتصاد ایران رکود در سمت تقاضا (برخلاف رکود‌های قبلی) تشخیص داده شده و در این مورد اجماع وجود دارد - و به همین واسطه باید سیاست‌ها متمرکز بر تقویت طرف تقاضا شود - اما ظاهرا اجماعی بر سر اینکه بازار مسکن در چه دوره‌یی از رونق و رکود به سر می‌برد، وجود ندارد. دوره‌های رونق و رکود بازارها و از جمله بازار مسکن دارای شاخص‌های کمی و کیفی متعددی است که می‌توان با استناد به مجموعه‌یی از این شاخص‌ها درباره اینکه هم اینک بازار مسکن در چه دوره‌یی است، تحلیل ارائه کرد. به گواه آمارها و تحلیل‌های ارائه شده از سوی کارشناسان، بازار مسکن در سال 92 وارد رکود شدید شد. این رکود تاکنون ادامه داشته است. مسوولان دولتی معتقدند با توجه به افزایش قابل توجه میزان تسهیلات بانکی امسال این بازار از رکود خارج می‌شود، در مقابل اما برخی از کارشناسان نسبت به این مساله تردید دارند و عوامل دیگری از جمله رکود اقتصاد کلان همچنین بدهی‌های دولت به پیمانکاران را دلیل تداوم رکود عنوان می‌کنند. در این میان، برخی تحلیلگران معتقدند که بازار مسکن هم اینک در دوره پیش رونق قرار دارد و آغاز دوره رونق دور نیست. بازار مسکن در دوره رکود اندک بررسی‌ها اما حاکی از این است که بازار مسکن از دی و بهمن ماه سال گذشته با رشد تعداد معاملات خرید و فروش و بیرون آمدن از قفل شدگی معاملات وارد دوره «رکود اندک» شده است. این روند اگر چه در اسفند ماه دچار اختلال شد اما در فروردین ماه سال جاری، بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده که حاکی از افزایش 20/4درصدی معاملات نسبت به فروردین سال 94 است، دوباره تداوم یافته است. این دوره همانند سایر ادوار رونق و رکود حدود یک سال تا یک سال و نیم طول خواهد کشید. یکی از شاخص‌های کمکی برای تشخیص دوره‌های بازار مسکن، میزان «بازده اجاره سالانه» است که از تقسیم میزان اجاره 12ماهه یک ملک بر قیمت همان ملک به دست می‌آید. تجارب آماری حاکی از این است که میزان بازده اجاره در دوره رونق شدید بازار خرید و فروش ملک (مثلا در سال 91) به ‌شدت افت می‌کند اما در دوره رکود شدید (مثلا در سال 92) دوباره به تدریج جان می‌گیرد. همچنین رشد بازده اجاره مسکن در دوره رکود اندک تداوم می‌یابد. از این رو، میزان بازده اجاره مسکن برای سال‌های 92، 93 و 94 را محاسبه کردیم که (به شرح جدول شماره یک) حاکی از رشد تدریجی این شاخص طی این سال‌ها بوده است. بر این اساس، میزان بازده اجاره مسکن از 5 درصد در بهار سال 92 به 6/19 درصد در سال 94 رسیده است. این شاخص در سال 90 (پایان دوره رونق اندک) 7درصد بوده است. همچنین به هنگام «چرخش بازار» در بهار سال 87، 4/4درصد گزارش شده است. شاخص قیمت ملک و مصالح ساختمانی اگرچه در سه ماهه گذشته قیمت مسکن نیز (به شرح جدول شماره دو) رشد داشته اما این میزان رشد همچنان کمتر از نرخ تورم است. از این رو شاخص قیمت نیز بیانگر این است که بازار مسکن در دوره «رکود اندک» است و وارد دوره «رونق اندک» یا به گفته برخی تحلیلگران «پیش رونق» نشده است. آمارها و تجربه‌های مربوط به دوره‌های رکود و رونق طی 24سال گذشته حاکی از این است که در دوره پیش رونق، رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم بوده ضمن اینکه رشد معاملات بازار خرید و فروش ملک نیز در قیاس با دوره رکود شدید قابل توجه است. هر دو این شاخص‌ها به همراه شاخص بازده اجاره این پیام را به فعالان بازار مسکن می‌دهند که این بازار هم اینک در دوره رکود اندک قرار دارد و تا 15ماه آینده هم وارد دوره «رونق اندک» نخواهد شد. افزون بر این شاخص‌ها، دو شاخص مهم دیگر که طی هفته‌های اخیر آخرین تغییرات آنها رسانه‌یی شد، یعنی افت شاخص میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ملک همچنین کاهش تورم مصالح ساختمانی بر رکود اندک بازار مسکن صحه می‌گذارند. آمار تازه انتشار یافته بانک مرکزی درباره میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مسکن در سه ماهه سوم سال 94 نشانگر آن است که شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تمام شده نسبت به مدت مشابه سال 93 به ‌شدت افت کرده و منفی شده است. معنی این آمار این است که طی یک تا دو سال آینده میزان عرضه مسکن به بازار کاهش خواهد یافت. البته مساله کاهش عرضه مسکن طی یکی دو سال آینده به ‌شدت وابسته به این است که روند کاهشی شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان در فصل‌های بعدی نیز تجربه شود. اما از آنجا که حرکت کلی اقتصاد و همچنین سیاست دولت برای تقویت هر دو طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن مثبت ارزیابی می‌شود، تداوم کاهش شدید سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز طی فصل‌های آینده بعید به نظر می‌رسد. با این حال، بی‌میلی سرمایه‌گذاران به ادامه فعالیت در ساخت و ساز مسکن طی فصل زمستان گذشته، خود نشانه‌یی از رکود بازار مسکن است نه ورود این بازار به دوره «پیش رونق». از سوی دیگر، آمارهای تازه انتشار یافته مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، شاخص قیمت تولید مصالح ساختمانی در تهران پس از سه سال رشد مثبت در سال 94 رقمی معادل 1/8درصد کاهش یافت. این شاخص در سال‌های 91 تا 93 به ترتیب 7/36درصد، 8/23درصد و 7/6 درصد رشد کرده بود. این شاخص نیز نشانه‌یی کلی از رکود ساخت و ساز است و در عین حال پیامی مثبت به سازندگان برای آغاز دوباره فعالیت‌های ساختمانی با هزینه‌های کمتر ارزیابی می‌شود. در این صورت تا زمانی که ساختمان‌های جدید وارد بازار مسکن شوند، یک و نیم تا دو سال طول خواهد کشید. در مجموع با توجه به وجود 1/5میلیون مسکن خالی در کشور(حدود 500 هزار واحد مسکونی در شهر تهران) همچنین وقوع حدود 700هزار ازدواج درسال در کشور به نظر می‌رسد، تا دو سال آینده حتی اگر عرضه جدیدی هم به بازار مسکن صورت نگیرد، کمبود مسکن حس نخواهد شد. نحوه محاسبه بازده سرمایه‌گذاری مسکن بازده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همچون برخی بازارها شامل بازده ناشی از افزایش قیمت دارایی و بازده ناشی از اجاره است. در این گزارش، تنها بازده ناشی از اجاره مد نظر بوده است. آنگونه که مرحوم «هادی کوزه‌چی» در پژوهش‌های اقتصادی خود نشان داده است، میانگین بازده ناشی از افزایش قیمت مسکن در تهران از سال 71 تا 92 حدود 23درصد بوده است. از آنجا که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی سه سال اخیر تغییر معناداری نداشته است، می‌توان با تسامح این عدد را به سه سال گذشته نیز تعمیم داد. در همین حال در پژوهش‌های یاد شده، متوسط بازده اجاره سالانه مسکن در شهر تهران را طی 21سال مورد اشاره 6 درصد برآورد کرده و با کسر 2درصد بابت استهلاک ملک، نرخ نهایی بازده اجاره مسکن 4درصد ثبت شده است. از این رو می‌توان گفت که در مجموع بازده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی سال‌های 71 تا 92 با احتساب بازده 23درصدی افزایش دارایی و بازده اجاره 4درصدی 27درصد بوده است.

منبع : افکارنیوز

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار