تورم بازار مسکن بهتر از رکود

گروه بازار ساختمان:وقتی بازار مسکن درگیر شرایطی است که متخصصان به آن رکود تورمی گویند، اولین گام برای رسیدن به رونق این است که یکی از این دو کاهش یابد «رکود»یا «تورم». بسیاری از راهکارها برای خروج از بحران یا اجرایی نیستند یا آنکه مانند «افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن» موجب تشدید تورم می شوند. در زمانی که رکود کاهش یابد حتی اگر بازار تورمی باشد، تولید و اشتغال هست و معامله در بازار وجود دارد، اما در رکود اقتصاد به پیش نمی رود. دکتر وحید شقاقی شهری، مشاور کمیسیون نظارت دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام که استاد دانشگاه علوم اقتصادی است خانه دار شدن مردم را نه تنها امری مهم در اقتصاد که مهم تر از آن در امنیت ملی می داند و معتقد است دولت با ایجاد جاذبه های اقتصادی و فراهم شدن زیرساخت های تولید و اشتغال می تواند جمعیت مازاد کلان شهرهایی مانند تهران را به مهاجرت به نقاط مناسب برای توسعه ترغیب کند. گفتگوی ما با دکتر شقاقی را بخوانید: پیام ساختمان: رکود بازار مسکن بهتر است یا تورم ؟ تاکنون آنچه از سیاست ها و تصمیمات دولت مشاهده می شود این است که مسئولان اقتصادی دولت تمام توان خود را برای کنترل تورم صرف کرده اند درحالی که که رکود اقتصادی معضل بدتری در مقایسه با تورم است. ضمن اینکه در اقتصاد ایران، به دلیل محدودیت بخش های مولد کافی، بازار مسکن بخش مولد کارایی است و رکود این بازار در یک دوره زمانی موجب رکود شدیدتر اقتصاد ایران می گردد ازاین رو دولت باید به سرعت به رکود این بازار خاتمه دهد، زیرا تداوم این رکود به ضرر اقتصاد ایران و اشتغال کشور است. پیام ساختمان: با توجه به وضعیت کسری بودجه و دارایی های خزانه، تأمین مالی برای اقدامات جدید دولت به ویژه در بازار مسکن چگونه انجام پذیر خواهد بود؟ اصولاً حضور مستقیم دولت در تأمین مسکن، سیاستِ درستی نیست و موجب برهم خوردن تعادل اقتصادی و بازار می گردد. ازاین رو بهترین نقشی که دولت می تواند ایفا کند روش سیاست گذاری و نظارت در بازار مسکن است. آنچه در دولت قبل تحت عنوان مسکن مهر در قالب تزریق پول پرقدرت اجرا شد رشد نقدینگی را به شدت دامن زد و افزایش کسری های بودجه حاصل از این طرح می تواند یکی از دلایل تورم فعلی باشد. در مقوله مسکن نگرشی جامع لازم است و باید از نگاه های تک بعدی دوری نمود، در این مقوله بحث مهاجرت، شهرنشینی، سوداگری و رکود بخش های مولد اقتصادی، توزیع عادلانه امکانات و شرایط رفاهی و ... نقش حائز اهمیت دارد. لذا بهترین روش در بحث بازار مسکن، واگذاری ساخت وساز به بخش خصوصی و سیاست گذاری و نظارت توسط حاکمیت است و دولت باید به مسکن از زاویه نگاه کلان و جامع وارد شود چرا که بدون این نگاه و به دلیل تمرکزگرایی در برخی از نقاط کشور، حل این معضل با مشکل مواجه خواهد شد. ضمن اینکه عدم برنامه ریزی دقیق در این حوزه موجب گردید فعالان و سوداگران بازار مسکن از خلال ضعف قوانین و مقررات ، صاحب مسکن مهر شده و به قیمت بالا اقدام به فروش مجدد کنند که این نیز از دیگر دلایل ضعف طرح مسکن مهر بوده است. پیام ساختمان: یعنی چه باید کرد؟ دولت باید در ثبات مصالح ساختمانی و تنظیم قیمت نهاده های بازار مسکن تصمیم به موقع اتخاذ کند و با نظارت های مستمر از بی ثباتی و سوداگری بیش از اندازه جلوگیری به عمل آورد. لذا سیاست های دولت در مقوله مسکن باید ضمانت سود معتدل را برای سازندگان داشته باشد و این سود معتدل باید مبتنی بر بازدهی سایر بازارها و وضعیت کلان اقتصادی محاسبه گردد زیرا چنانچه دولت نتواند سود معتدل را باسیاست های اتخاذشده تضمین کند موجب افزایش بی رویه و شتابان قیمت مسکن یا بالعکس رکود بازار مسکن خواهد شد. پیام ساختمان: در خصوص تأمین مالی بازار مسکن چه نظری دارید؟ بحث تأمین مالی بازار مسکن توسط دولت سؤال گمراه کننده ای است چون دولت می تواند باسیاست های اصولی زمینه توزیع بهتر جمعیت را در سطح گسترده کشور ایجاد کند، در غیر این صورت تمرکز جمعیت در برخی نقاط موجب به هم خوردن مداوم تعادل بازار مسکن خواهد شد. به عبارت روشن تر مسکن در کشور یک مقوله اقتصاد کلان است که مرتبط با مؤلفه های متعددی است و باید در کنار سایر مؤلفه های اقتصادی تحلیل شود. به نظر بنده؛ تلاش دولت در تمرکززدایی سیاست منطقی در بازار مسکن است که به انحای مختلف به نفع اقتصاد ملی خواهد بود. به عنوان مثال تمرکز جمعیت در کلان شهر تهران ضمن به هم خوردن مدام بازار عرضه و تقاضای مسکن، پیامدهای منفی عدیده ای داشته و گاهی در حد تهدید ملی نمایان می شود. حال اگر دولت بتواند باسیاست های منطقی نظیر گسترش بازار کار و اشتغال در سطح کشور سیاست تمرکززدایی را در دستور کار قرار دهد خود به اندازه زیادی در ایجاد تعادل بازار مسکن موثر خواهد بود. پیام ساختمان: مثلاً وام خرید مسکن افزایش یابد؟ وام خرید مسکن ابزاری کوتاه مدت و برای پاسخ به نوسانات این بازار طی دوره های زمانی کوتاه است و با افزایش شدید قیمت مسکن طی دو سال اخیر، وام خرید مسکن فعلی به ابزاری بی تأثیر تبدیل شده که باید بازنگری شود. اگر دولت به دنبال رونق بازار مسکن و خروج رکود از این بازار است باید متناسب باقیمت مسکن در نقاط مختلف کشور، وام خرید مسکن را به صورت یک متغیر و در یک دامنه منطقی تعریف کند. دامنه بین 20 تا 50 میلیون تومانی وام خرید مسکن مبتنی بر قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور می تواند تا حدودی این ابزار منفعل فعلی را مجدداً به ابزاری تأثیرگذار در دوره کوتاه مدت تبدیل کند. چنانچه این ابزار (وام خرید مسکن) به صورت یک دامنه بین 20 تا 50 میلیون تومان متغیر تعریف شود چندان بار مالی فزاینده ای در یک دوره کوتاه مدت به اقتصاد تحمیل نخواهد شد و تا حدودی می تواند با تقویت قدرت خرید مردم، در کوتاه مدت رونق محدودی را به بازار مسکن برمی گرداند. پیام ساختمان: پس در نهایت به این جمع بندی می رسیم که دولت باید رویکرد به بازار پولی و افزایش سقف وام مسکن داشته باشد! این ابزار جزو ابزارهای سطحی و خرد است و باید سیاست کلان در قالب یک بسته همه جانبه برای بازار مسکن تدوین و اجرا شود به طوری که ضمن تضمین رونق منصفانه این بازار و جلوگیری از رکود آن، تعادل کلان اقتصادی و سایر بازارها نیز مدنظر قرار بگیرد. تا زمانی که دولت نتواند ضمن تأمین ثبات این بازار، محدوده معقول و منطقی سود را برای سازندگان و نیز خریداران و فروشندگان تعریف کند، رکود تداوم خواهد داشت. دولت باید به نحوی سیاست گذاری کند که سود این بازار متناسب با سود و بازدهی سایر بازارهای مولد و غیر مولد تنظیم شود و دو اقدام و سیاست را باید برای خروج رکود بازار مسکن در پیش بگیرد: سیاست اول تأمین ثبات در بازار مسکن و کاهش نوسانات شدید و غیرمنتظره، و سیاست دوم نیز اتخاذ تدابیری برای کسب بازدهی و سود منطقی در این بازار متناسب با سایر بازارها اعم از بخش های مولد و غیر مولد اقتصادی است. البته هر دو سیاست نیازمند کار کارشناسی و نگاه کلان و جامع به بازار مسکن و وضعیت پیش روی اقتصاد ایران و نیز رصد و پایش وضعیت سایر بازارهای رقیب است.