مسیر آینده بازار املاک

در روز اول برپایی نمایشگاه راه و شهرسازی کارگاه آموزشی بازار مسکن با حضور دکتر حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی برگزار شد. در این کارگاه دکتر عبده به بیان نظرات خود و دولت، در خصوص نحوه تأمین مالی بازار مسکن برای خرید و ساخت این کالای گران بهای مورد نیاز پرداخت. دکتر عبده را طراح برنامه های دولت جدید در خصوص بخش مسکن می دانند، ازاین رو شنیدن نظرات وی از زبان خودش می تواند تا حدود زیادی چشم انداز آینده بازار مسکن را ترسیم کند. صندق پس انداز قبلا کسری بودجه داشت مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه هیچ دولتی توان پرداخت کل هزینه ساخت مسکن را ندارد اظهار داشت: اگر خلق پول قدرتمند برای ساخت خانه کار درستی بود همه کشورها به آن اقدام می کردند، اما وظیفه دولت این نیست که تمام هزینه ساخت مسکن را بپردازد بلکه باید پول خود را به اهرمی تبدیل کند که بخش خصوصی به سمت تولید مسکن برود. وی تاکید کرد: پس انداز مسکن اقدامی است که برای خانوار نظم اقتصادی فراهم می کند و سیاستی ضد تورمی است. عضو شورای عالی بورس با بیان اینکه در تأمین مالی دنبال بازار رهن هستیم، خاطرنشان کرد: از سال 1367 به دنبال رهن ثانویه بودیم که به معنای نسبت کفایت سرمایه جهت اعطای وام بیشتر است. هرچند بانک مسکن قبل از مسکن مهر بهترین بانک دولتی بود، اما صندوق پس انداز بانک مسکن حتی پیش از مسکن مهر دارای کسری بودجه بود، چرا که صندوق پس انداز باید نقش کمک کننده را ایفا کند نه آنکه یک برابر آورده را پرداخت کند چون این اقدام مسئله را حل نمی کند. تفاوت صندوق ها بخشی از سخنان دکتر عبده مرور همان مطالبی است که در کتاب های خود نیز آورده است. برای مثال وی گفت: «صندوق های زمین و ساختمان « با افزایش ساخت مسکن بخش عرضه را تقویت می کند و «صندوق های املاک و مستغلات « بخش تقاضا را در بازار مسکن تحریک می کند. املاک تجاری ارزان می شود دکتر عبده در بخش دیگری از سخنان خود اعلام کرد: زمانی بازار مسکن خوب است که میان استیجار بلندمدت و مالکیت تفاوت زیادی نباشد و شکاف میان مالکیت و استیجار در ایران در حال کاهش است. در سال 1390 نسبت مالکیت و استیجار بلندمدت 62.7 به 26 حال آنکه در سال 1385 این آمار 67.9 بود 22 بود که فاصله بیشتری داشت. استاد دانشگاه شریف، با اشاره به اینکه مناطقی از شمال شهر که ارزش بالایی دارند، در سال های آتی با کاهش ارزش مواجه می شوند، تصریح کرد: در حال حاضر در بخش مسکن ارزان قیمت، فراوانی تقاضا وجود دارد حال آنکه در بخش املاک با کاربری تجاری و نیز مسکن لوکس، فراوانی عرضه در بازار وجود دارد. به اعتقاد وی بازار املاک تجاری و اداری در مقایسه با املاک مسکونی از رونق کمتری برخوردار شده اند و با تجاری سازی دیگر نمی توان پروژه ها را اقتصادی کرد و در آینده املاک با کاربری تجاری و اداری ارزان خواهد شد. شاهد مثال این استاد دانشگاه ، برابری قیمت املاک با کاربری های تجاری و اداری در منطقه نواب است. دکتر عبده معتقد است: بازار مسکن در سه مسیر حرکت خواهد داشت: «بسط اجاره و اجاره داری» ( به ویژه در املاک تجاری و اداری) ، «راه اندازی صندوق های بهره برداری و «صکوک». مشاور وزیر در تشریح اهمیت «صندوق های بهره برداری» گفت: با وجودی که املاک تجاری و اداری با کاهش قیمت روبه رو می شوند، ولی همچنان صندوق های بازنشستگی می توانند برای کسب درآمد به صندوق های بهره برداری توجه کنند. وی ادامه داد: برای مثال کشوری مانند واتیکان که فاقد صنعت است بخشی از درآمد خود را از اجاره داری و صندوق های املاک و مستغلات تأمین می کند. ازاین رو سازمان زمین و مسکن و نیز شرکت بهسازی شاید نتوانند هر چه دارند بفروشند اما می توانند با اجاره داری و استفاده از صندوق های بهره برداری بخشی از درآمد خود را تأمین کنند. عضو شورای بورس در ارتباط با انتشار «صکوک « اظهار داشت: «اوراق اجاره عادی» و نیز «اوراق اجاره به شرط تملیک» از انواع اوراقی هستند که در این بخش می تواند مورد توجه قرار گیرد. مشاور وزیر راه و شهرسازی در خصوص برنامه های دولت تاکید کرد: دولت خانه دار شدن مردم را در سه بخش مسکن اجتماعی ( که احتمالاً زمین آن را تأمین می کند)، مسکن حمایتی ( که مابه التفاوت ها را پرداخت می کند) و بازار عادی پیگیری خواهد کرد و برای تأمین مالی جهت تولید مسکن نیز می توان از راهکارهای «صندوق های زمین و ساختمان» ، «رهن ثانویه» و تشکیل «صندوق های پس انداز مسکن» در همه بانک ها استفاده کرد. دکتر عبده در خصوص ساخت مسکن اجتماعی تاکید کرد: ساخت مسکن اجتماعی تنها به عهده دولت نیست و وزارتخانه در حال مذاکره و رایزنی با شهرداری و نیز خیریه هاست، چرا که مردم سرانه قابل ملاحظه ای به خیریه ها می پردازند. وی ادامه داد: مسکن اجتماعی نباید به مناطقی خاص محدود باشد و زمان آنکه منطقه ای خاص تنها به قشری اختصاص یابد گذشته است. بااین حال مسکن اجتماعی در نقاطی خاص، کاربردی مضاعف خواهد داشت به ویژه در مناطق مرزی. دکتر عبده در این سخنرانی با رد شایعات در خصوص اینکه مسکن اجتماعی 50 هزار واحد در سال است تصریح کرد ما به التفاوت سود پرداختی به مسکن حمایتی بسیار بیشتر از مسکن اجتماعی خواهد بود چرا که متقاضیان مسکن حمایتی نیز از مسکن اجتماعی بیشتر است اما منابع مالی آن باید به صورت «وجوه اداره شده « باشد. مالکیت تنهاراه خانه دارشدن نیست مشاور وزیر با تاکید بر اینکه مالکیت تنها راه خانه دار شدن نیست گفت: اینکه گفته شود افراد باید سرمایه های خود را جمع کنند تا خانه بخرند چه معنایی دارد! جوانان 20 و 30 ساله نیازمند مسکن هستند که طبعاً فاقد منابع مالی کافی می باشند. ازاین رو باید «وام بلندمدت خرید مسکن» توسعه یابد تا زوج های جوان بتوانند به «خانه های ارزان با نرخ سود پایین» دست یابند. عضو شورای عالی بورس تصریح کرد: صندوق های زمین و ساختمان با این شرط برای انبوه سازان جذاب خواهد بود که سرمایه گذاران در این صندوق ها به سود کامل دست یابند نه به صورت علی الحساب، ازاین رو باید «حساب امانی» ابزاری برای پیش فروش باشد تا وجوه ارائه شده توسط پیش خریدار از سیستم ساخت وساز خارج نشود و چالش هایی که گریبان بسیاری از پیش خریداران پروژه ها و اعضای برخی تعاونی ها را گرفته، تکرار نشود که با این اعتمادسازی می توان سرمایه های بیشتری را به سمت افزایش عرضه سوق داد. دکتر عبده در خصوص اینکه چگونه می توان روش های فوق را اجرایی کرد اظهار داشت: باید 500 تا 600 میلیارد تومان رهن ثانویه منتشر کنیم، اما نرخ رهن پایین است که باید اصلاح شود آن هم زمانی که «اوراق قرضه « با نرخ 20 درصد هنوز روی میز مانده است. رهن ثانویه جزو اختیارات شورای عالی بورس است. رونق صندق های زمین و ساختمان وی در پاسخ این سؤال خبرنگار پیام ساختمان مبنی بر اینکه برای آشنا شدن مردم و فعالان صنعت و بازار ساختمان با ابزارهای نوین تأمین مالی چه اقدامی انجام خواهد گرفت؟ با بیان این خبر که صندوق های زمین و ساختمان تا آخر سال رونق می گیرد، خاطرنشان کرد: باید به آینده امیدوار بود تا به تدریج فعالان صنعت ساختمان با روش های جدید تأمین مالی آشنا شوند . دکتر عبده ادامه داد: برخی مواقع نیز ما اشتباه می کنیم اما آنها که صندوق های پس انداز مسکن، صندوق های زمین و ساختمان و بازار رهن را مناسب نمی دانند چه جوابی برای حل مسائل دارند. وی با انتقاد از اشخاصی که به بحران 2009 امریکا اشاره و از «رهن ثانویه» انتقاد می کنند گفت: به جای اینکه اشخاص از صنوف مختلف مانند پزشک ، کاسب و ... برای به دست آوردن سود وارد بازار مسکن و یا ساخت وساز شوند، می توانند از بازار رهن ثانویه استفاده کنند که این اقدام آثار زیان بار دخالت اشخاص غیرمتخصص را ندارد.