1393/03/21

چرخه رونق و رکود در بازار مسکن

به نظر می‌رسد بازار مسکن هم اکنون در مرحله کاهش تقاضای خرید و کاهش قیمت حقیقی قرار دارد و هرچند این روزها افزایش تسهیلات خرید مسکن نظرات متفاوت فعالان و کارشناسان بخش مسکن را به همراه داشته است اما غالب این نظرات بدون در نظر گرفتن دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن ارائه‌شده‌اند.


چرخه رونق و رکود در بازار مسکن

گروه بازار مسکن : به نظر می‌رسد بازار مسکن هم اکنون در مرحله کاهش تقاضای خرید و کاهش قیمت حقیقی قرار دارد و هرچند این روزها افزایش تسهیلات خرید مسکن نظرات متفاوت فعالان و کارشناسان بخش مسکن را به همراه داشته است اما غالب این نظرات بدون در نظر گرفتن دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن ارائه‌شده‌اند.  اگر در ساده‌ترین حالت چرخه رونق و رکود مسکن را به صورت: کاهش تقاضای خرید مسکن ---کاهش قیمت حقیقی مسکن---کاهش سودآوری ساخت‌وساز --- کاهش ساخت‌وساز ---کاهش عرضه واحدهای نوساز --- افزایش اجاره‌بها --- افزایش تقاضای خرید مسکن --- افزایش قیمت مسکن --- افزایش سودآوری ساخت‌وساز ---افزایش ساخت‌وساز ---افزایش عرضه واحدهای نو ساز --- کاهش نرخ حقیقی اجاره‌بها --- کاهش تقاضای خرید مسکن ، در نظر بگیریم در سال‌های 88-87 نیز دقیقاً در این مرحله از چرخه رونق و رکود قرار داشتیم که در آن سال‌ها دولت با انواع ابزارهای در دسترس خود از قبیل؛ ایجاد محدودیت تسهیلات خرید مسکن و تبلیغات شدید در جهت کاهش قیمت‌ها(درست زمانی که حجم انبوه عرضه در پیش بود و بازار خود به رکود تمایل داشت) باعث تشدید این رکود شد. به طوری که در سال 88 تعداد پروانه‌های صادرشده ساخت مسکن در تهران به کمتر از نصف رسید و اثرات این رکود در افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن در سال نود نمایان شد.  کارشناسان می گویند: سیاست منطقی در این مرحله حفظ تقاضا در بازار است که با عدم ایجاد کاهش افق سودآوری در بخش مسکن و همچنین جلوگیری از بلوکه شدن سرمایه سازندگان ساختمان در واحدهای فروش نرفته منجر به حفظ سرمایه‌گذاری و ثبات عرضه خواهد شد. در این راستا باید وقفه‌های اثرگذاری سیاست‌های اقتصادی را نیز در نظر گرفت.در صورتی که رکود را از هم اکنون نبینیم و پس از ارائه آمارهای ساخت‌وساز از طرف شهرداری‌ها و مرکز آمار متوجه رکود شویم دیگر برای تصویب و اجرای سیاست‌های محرک دیر شده و احتمالاً نتایج این سیاست‌ها همزمان با کاهش عرضه و افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن خواهد شد که منجر به جهش قیمت‌ها می‌شود و یک بار دیگر مجبور به پیمودن چرخه فوق می‌شویم.  هر عاملی که بازار مسکن را دچار این دوره‌های رونق و رکود کرده باشد دولت و بانک مرکزی باید با اعمال سیاست‌های مناسب به دنبال حذف آن باشند  که ثبات سرمایه‌گذاری و اشتغال و عرضه در بخش مسکن و رشد غیر سینوسی و مناسب با تورم قیمت مسکن از اثرات حذف این چرخه از بخش مسکن خواهد بود. يخ بازار مسكن آب می‌شود دكتر علي نوذرپور، رئيس كميته مسكن و شهرسازي دبيرخانه مجمع تشخيص مصلحت درباره شرايط كنوني بازار مسكن گفت: رونق دوباره بازار مسكن به برنامه‌هایی كه وزارت جديد راه و شهرسازي براي مسكن اجرا می‌کند، بستگي دارد. وي ايجاد تمايل در بخش خصوصي و فراهم كردن شرايط براي توليد بيشتر مسكن توسط انبوه‌سازان را دو عامل موثر در افزايش عرضه مسكن عنوان كرد و گفت: پرداخت تسهيلات خريد به مردم، تقاضا براي خريد مسكن را افزايش می‌دهد و اين عرضه و تقاضا كمك می‌کند که مسكن از ركود خارج شود و رونق به اين بخش برگردد. نوذرپور با اشاره به برنامه‌های دولت براي ايجاد ثبات اقتصادي در كشور گفت: ثبات در حوزه اقتصاد موجب می‌شود نقدينگي در جاي خودش خرج شود تا بخش مسكن از نقدينگي زياد در امان بماند  وبه اين ترتيب نگاه به مسكن به عنوان كالاي سرمایه‌ای تغيير می‌کند. رکود، حاصل متناسب نبودن تسهیلات است محمد حسن‌نژاد، عضو ناظر شورای پول و اعتبار در مورد دلایل و چرایی رکود سنگین مسکن گفت: چند سال است وام‌های 20 میلیون تومانی خرید در بخش مسکن پرداخت می‌شود درحالی‌که قیمت خانه در بخش خرید و ساخت سه برابر شده است و علیرغم اینکه تورم شدیدی را در این بخش شاهد بوده ایم،میزان وام ثابت مانده است. وی با اشاره به اینکه کسی که بخواهد خانه بخرد یا بسازد به هیچ‌وجه روی این وام مسکن حساب باز نمی‌کند، ادامه داد: درست است که در بازار، تورم داریم اما حجم معاملات پایین است. به نظرم باید در حجم پرداخت وام اشخاص برای خرید و ساخت بازنگری شود.  بر اساس نظرات این عضو ناظر شورای پول و اعتبار ؛ اگر تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند و با قیمت مسکن متناسب شود فصل پاییز با رکود همیشگی همراه نیست و بازار مسکن رونق می‌گیرد. اما این تنها یک روی سکه است و باید ابعاد دیگر این موضوع را هم در نظر داشت. دست دولت باز نیست احمد صابری، کارشناس بازار مسکن و انبوه‌ساز در خصوص رکود حاکم بر بازار مسکن به خبرنگار ما  گفت: در حال حاضردست دولت در تصمیم‌گیری برای بازار مسکن آنقدر باز نیست و دولت یازدهم ابزار محدودی برای حل مشکلات بازار مسکن دارد . از این‌رو تلاش می‌کند که از این ابزارها به طور کامل استفاده شود. وی  ادامه داد: افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن با وجود انتقاداتی که در مورد آن مطرح می‌شود یک امر محتوم است، چرا که قیمت مسکن به هیچ شکلی نمی‌تواند آن قدر کاهش داشته باشد تا با رقم 20 میلیون تومان وام هماهنگ شده و بتواند مشکل متقاضیان را حل کند. بنابراین دولت باید تسهیلات مسکن را با کار کارشناسی و به میزانی که منطقی و عقلانی باشد، افزایش دهد.  صابری خاطرنشان کرد: اینکه ما تنها از ابزار افزایش وام استفاده کنیم و از کنترل تورم در بخش مسکن و همچنین ساخت‌وساز انبوه غافل بمانیم مشکلی را حل نمی‌کند، چرا که پس از مدتی بار دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده و میزان وام افزوده‌شده هم بی‌اثر می‌شود.  این کارشناس بازار مسکن معتقد است ؛ همگام با افزایش تسهیلات که می‌تواند برخی مشکلات متقاضیان را حل کند، باید به فکر کنترل تورم در بخش مسکن و همچنین ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن برای تمام اقشار کشور بود. قیمت غیرمتعارف باعث رکود ایرج رهبر، رئیس هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور نیز رکود خرید و فروش مسکن را ناشی از دو عامل دانست و گفت: عامل اول، افزایش قیمت غیرمتعارف مسکن در چند سال گذشته است. این مسئله همیشه وجود داشته که وقتی یک جهش حبابی و غیرمتعارف رخ می‌دهد قدرت خرید مردم و تعادلی که در گذشته وجود داشته به هم می‌خورد و لذا مردم یا قدرت خرید خود را از دست می‌دهند یا برای خرید صبر می‌کنند.  وی افزود: عامل دوم مربوط به تغییر و تحولاتی بود که در عرصه سیاست رخ داد و در دولت یازدهم برنامه و روند کاری مسکن تغییر کرد و دولت جدید عنوان اعلام کرده" مسکن مهر متوقف خواهد شد و تنها همان تعهدات قبلی را ادامه خواهند داد و قرار است طرح جدیدی برای مسکن ارائه شود" لذا مردم منتظر جزئیات طرح جدید هستند. رهبر درباره اتمام رکود در آینده بازار مسکن گفت: این موضوع بستگی دارد به اینکه دولت طرح و برنامه‌های خود برای مسکن را اعلام نموده و موضع خود را در قبال قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن که در سال 87 تصویب شده ، مشخص کند.وی ادامه داد: بخشی از این قانون مربوط به مسکن مهر، حمایت‌هایی که برای ساخت مسکن می‌شود مانند تشویق‌های مالیاتی، ارائه زمین‌های دولتی و تسهیلات بانکی است. سرمایه‌گذار بخش خصوصی می‌خواهیم محمدابراهیم محبی،عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن با غفلت‌هایی همراه بوده است ، در گفتگو با خبرنگار ما گفت: سالیانه باید هفتصد تا هشتصد هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد، درحالی‌که این امر به دلیل عدم ورود بخش خصوصی به بازار مسکن محقق نشده است. نماینده مردم سنقر و کلیایی در مجلس شورای اسلامی، افزود: با خصوصی شدن بخش مسکن به طور حتم، این بازار از رکود فعلی خارج شده و بسیاری از افراد جامعه به این اولویت اصلی و اساسی خود دسترسی بیشتری خواهند داشت. وی در مورد احداث مسکن ویژه در کلان‌شهر تهران، تصریح کرد: اگرچه ساخت مسکن ویژه در شهری همچون تهران امری مطلوب و مورد حمایت است، اما به نظر نمی‌رسد این طرح نیاز کلی بازار مسکن در این شهر را برطرف کند. محبی اظهار داشت: ساز و کارهای بخش مسکن نیاز به تجدیدنظر دارد، چرا که در حال حاضر به مقوله مسکن، نه به عنوان نیاز اصلی و اساسی مردم، بلکه به عنوان کالایی سرمایه‌ای و اقتصادی نگریسته می‌شود، که این موضوع امری نادرست است. این نماینده مردم در مجلس نهم، با اشاره به طرح‌های گذشته ساخت‌وساز مسکن، عنوان کرد: طرح‌های گذشته ساخت‌وساز مسکن و به ویژه پروژه مسکن مهر تا حدودی توانست این بازار را کنترل کرده و قیمت‌ها را نیز کاهش دهد، هرچند بنده به عنوان عضوی از کمیسیون عمران مجلس، به طرح مسکن مهر ایراداتی وارد می‌دانم. عضو کمیسیون عمران مجلس، در پایان خاطرنشان کرد: با حل مشکلات و معضلات بخش مسکن می‌توان آینده‌امید بخشی برای آن متصور شد.  

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار