هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > اصناف ساختمانی 1393/03/21

انتقاد مشاوران املاک از آخوندی

با مرور برنامه وزير راه و شهرسازی و ديدگاه‌هايي كه دکتر آخوندي قبل از انتصابش داشت، مشخص‌شده كه وی همواره منتقد شيوه رفتاري مشاوران‌ املاك در مقام يك واسطه‌گر در بازار مسكن است. دکتر آخوندی با انتقاد از ناديده گرفته شدن اصول منطقي بازار واسطه‌گري در حوزه ملك، معتقد است


انتقاد مشاوران املاک از آخوندی

با مرور برنامه وزير راه و شهرسازی و ديدگاه‌هايي كه دکتر آخوندي قبل از انتصابش داشت، مشخص‌شده كه وی همواره منتقد شيوه رفتاري مشاوران‌ املاك در مقام يك واسطه‌گر در بازار مسكن است. دکتر آخوندی با انتقاد از ناديده گرفته شدن اصول منطقي بازار واسطه‌گري در حوزه ملك، معتقد است؛ بي‌توجهي به اين اصول از يك‌سو مسئله اخلاق حرفه‌ای و از سوي ديگر چالش تعارض منافع را در اين حوزه به وجود آورده است. اما مسئله‌ای که وجود دارد این است که در ايران تاكنون ساختار شكلي حرفه واسطه‌گري مسكن - مشاوران املاک- و نقاط ضعف و قوت آن مورد توجه قرار نگرفته و بيشتر مسائل سطحي و حاشيه‌اي اين حرفه به بحث گذاشته شده است. حال باید دید که چرا در ايران حرفه واسطه‌گري در بازار مسكن تعريف روشني ندارد، درحالی‌که در ساير كشورها به اين موضوع نگاه کاملاً روشني وجود دارد و ارزيابي جامع از نقش و كاركرد اين حرفه مثبت است. به اعتقاد برخي كارشناسان مسكن نحوه كاركرد بنگاه‌هاي معاملات ملكي در ايران مصداق كامل "تعارض‌منافع" است. مشاوران املاک در ايران هم از فروشنده حق‌كميسيون دريافت مي‌كنند، هم از خريدار . زماني كه بنگاه مسكن، يك ملك را واسطه‌گري مي‌كند به نوعي يك حراجي ترتيب داده است پس وظيفه دارد كليه ضوابط بازار حراج را رعايت كند. مشاوران املاك در شرايطي كه قول فروش يا اجاره يك آپارتمان را به فردي داده‌اند، كماكان براي عرضه آن به دیگری تلاش مي‌كنند و هر آن احتمال برهم خوردن توافق اوليه بين طرفين معامله با بنگاه معاملات ملكي وجود دارد. به اعتقاد کارشناسان اين موضوع بسيار اتفاق افتاده است؛ چرا كه بنگاه بسته به پيشنهادي كه به وي داده مي‌شود و براي بيشينه كردن منافع خود مي‌تواند به ضرر مالك يا خريدار عمل نموده و نظر يك خريدار خوب را از ملكي به ملك ديگر منتقل كند و عملاً موجب خسارت فروشنده شود يا بالعكس؛ شرايط خوبي را كه يك فروشنده به پيشنهاد يك خريدار ارائه كرده است از چنگ خريدار خارج و به او اجحاف کند . هر چند دعوت خريدار و فروشنده پاي ميز مذاكره در بنگاه درحالی‌که هنوز توافق براي انجام معامله به دست نيامده کاملاً با اصول و مباحث اخلاقي در تضاد است اما گويا مشاوران املاك راهي جز اين براي آنكه يكي از دو طرف خريدار يا فروشنده معامله را برهم نزند، پيش رو ندارند. گفته‌های آخوندی منصفانه نیست حسینی ، مشاور املاک بابیان این مطلب که تمام گفته‌های دکتر آخوندی منصفانه نیست، افزود : آقای آخوندی باید بداند اخذ تعرفه از دو طرف معامله تنها برای کسب درآمد بیشتر نیست و پشت هر حق تعرفه دریافتی مسئولیتی هم وجود دارد. وقتی ما به عنوان مشاور املاک از مستأجر یا خریدار تعرفه می‌گیریم خود را متعهد می‌کنیم که اگر در طول یک سال یا برای هر چند سال مشکلی در خانه اجاره‌ای یا خانه فروش رفته ایجادشده یا شود پیگیری کنیم و آن را به موجر یا فروشنده ابلاغ نماییم . وی افزود: دکتر آخوندی در مورد صنفی حرف می زند که تمام و کمال قوانین را مو به مو انجام می‌دهند اما همه مردم کشور ما قانونمند نیستند. حال اگر ما از طرفین حق کمیسیون نگیریم موجر یا خریدار برای حل مشکلش به کجا مراجعه کند. دست ما را در حنا نگذارید شریفی ، مشاور املاک با بیان این مطلب که اگر مشاور املاکی یک مورد را به چند نفر پیشنهاد می‌کند به دلیل ضعف فرهنگی برخی از مراجعه‌کنندگان است. ایران مثل خیلی از کشورهای همسایه نیست که اگر فردی به خانه‌ای مراجعه کرد و نپسندید مشاور املاک را از نظرش مطلع کند بلکه تا آخرین لحظه‌ای که خانه را نمی‌خواهد به اصطلاح دست ما را در حنا نگه می‌دارد . حال چه کسی باید خسارت حاصله را به مشاور املاک بپردازد؟ هر خانه‌ای مشتری خودش را دارد و اشکالی ندارد که خانه مورد اجاره یا مورد فروش به چند نفر نشان داده شود تا جلوی خسارت احتمالی را بگیرد .ضمن اینکه اگر خانه‌ای متقاضی بیشتری داشته باشد فروشنده می‌تواند بهتر تصمیم بگیرد. آخوندی حاضر است به این جوانان کار بدهد روح شناس ، مشاور املاک می‌گوید: چندین سال است که نشریات و روزنامه‌ها در مورد حق کمیسیون مشاوران می‌نویسند اما چرا در مورد خرج‌های یک بنگاه املاک کسی چیزی نمی‌نویسد؟ در هر دفتر مشاور املاک بیش از 10 نفر آن هم به صورت پورسانتی کار می‌کنند حال اگر اجاره مکان و هزینه‌های جانبی را به آن بیفزایید خواهید دید کمیسیون دریافتی در مقابل هزینه‌ها بسیار ناچیز است . وی افزود: شاید مشاوران املاکی باشند که با تمکن مالی وارد این حرفه شده و هر روز ثروتمند تر شوند اما باید بدانید بیشتر بنگاه‌های املاک در مکان‌های اجاره‌ای هستند و هزینه‌های زیادی دارند و اگر تعرفه‌ها کاهش یابد و یک مشاور املاک درآمد کافی نداشته باشد دولت با این همه بیکار چه باید کند؟ این مشاور املاک ادامه داد: در حال حاضر در هر بنگاه 4تا 8 جوان فعالیت می‌کند اگر این بنگاه‌ها در آمدی کسب نکند آیا دکتر آخوندی حاضر است به این جوانان کار مناسبی بدهد . اگر به شکل قانونی ابلاغ شود اجرا می‌کنیم سلیمی،مشاور املاک با بیان این مطلب که هر چند من موافق صحبت‌های آخوندی نیستم ، اما اگر تمام گفته‌های آخوندی به شکل قانون درآید و به ما ابلاغ شود ناچاریم آن را بپذیریم. وی افزود: هیچ یک از مشاوران املاک از کشورهای بیگانه نیستند و همه ما شهروند این کشور هستیم و حق کسب درآمد و فعالیت داریم پس باید از آنان حمایت کرد و مانع فعالیت‌های قانونی‌شان نشد. قانون نظام صنفی درباره مشاوران املاک چه مي‌‌گويد؟ حسام عقبايي، رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران در خصوص موضع اين صنف نسبت به طرح‌ها و برنامه‌هاي وزارت راه‌وشهرسازي، گفت: شيوه كنوني واسطه‌گري مشاوران املاک برخاسته از مقررات سه نوع قانون بالادستی حاكم بر فعاليت بنگاه‌هاي مسكن است. مشاوران املاک در تنظيم انواع قراردادهايي كه قانون به آنها اجازه داده است همچون قراردادهاي بيع، اجاره، صلح و...، صلاحيت واسطه‌گري و دلالي بين طرفين را دارند و طبق قانون تجارت، قانون دلالي و قانون نظام صنفي، بايد بر دو طرف معامله دلالت كند و لذا اين تفسير از قوانين موجود برنمي‌آيد كه دلال ملك بايد نمايندگي يك طرف معامله را عهده‌دار باشد. عقبايي افزود: مشاوران املاک بايد حقوق متعارف، قانوني و شرعي متعاملين را مدنظر بگيرند و با مساوات در نگارش قرارداد و حفظ حقوق متعاملين در جهت برقراري قرارداد منصفانه اقدام كنند. رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران تصريح كرد: رويكرد یک طرفه به دلالت دلال و قضيه بازاريابي، از قوانين فعلي و حتي قانون نظام امور صنفي كه ما تابع آن هستيم، برداشت نمي‌شود، به طوري كه در قانون براي نادیده گرفتن حقوق طرف مقابل، امكان برخورد با دلال پيش‌بيني شده است. عقبايي درعین‌حال تاكيد كرد: برنامه‌‌هاي مدنظر دولت بايد از ديد كلان مورد بررسي قرار گيرد و براي اجراي آنها لازم است قوانين بالادست تجديدنظر، اصلاح و بازنگري شود. وي همچنين با انتقاد از قانون نظام صنفي كه شرط صدور جواز كسبِ بنگاه را "توان خواندن و نوشتن" تعيين كرده است، گفت: حساسيت‌ها و ظرايف صنف مشاوران املاک نياز به تدوين قوانين خاص دارد، البته در حال حاضر در اتحاديه مشاوران املاک براي صدور پروانه جديد كسب يا حتي تمديد جوازهاي قديمي، آموزش ضمن خدمت به عنوان پيش‌نياز ورود به اين صنف تعیین‌شده و مشاوران املاک دوره‌هاي کوتاه مدت شامل حقوق مدني، حقوق ثبتي، مقررات نظام صنفي، امور مالي و فنون مذاكره را بايد سپري كنند. رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران درباره بحث نرخ حق كميسيون مشاوران املاک نيز گفت: در حال حاضر اولويت‌هاي مهم‌تري براي كنترل بازار مسكن بايد مطرح باشد، اما اصولاً خيلي‌ها مطرح مي‌كنند كه مشاوران املاک به‌خاطر رابطه پورسانت با قيمت، سعي مي‌كنند ملك را با قيمت بالاتر عرضه كنند. واقعيت اين‌طور نيست. يك بنگاه طبق عرف بازار، يك آپارتمان را مي‌تواند حداكثر ۱۰ تا ۲۰ درصد گران‌تر از نرخ منطقه، بفروشد. در اين حالت مابه‌التفاوت حق‌كميسيوني كه از محل اين گرانفروشي عايدش مي‌شود با توجه به متوسط قيمت مسكن حداكثر ۱۰۰ هزار تومان است كه اصلاً رقمي نيست.

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار