هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > اقتصاد مسکن 1393/03/21

بازی های بازار مسکن

بدون شك یکی از بازارهای پر سرو صدای ایران، بازار مسکن است. این بازار طی چندین سال متوالی نتوانسته است آمار دقیق و صحیحی از عرضه و تقاضا بیان کند. کارشناسان علت عمده تناقض‌ها در بازار مسکن را نوعی دست به عصا رفتن می‌دانند و معتقدند؛ بزرگ‌ترین مشکل این بازار شایعات است و آمارهای دقیق می‌تواند آبي بر آتش این شایعات باشد.


بازی های بازار مسکن

گروه بازار ساختمان : بدون شك یکی از بازارهای پر سرو صدای ایران، بازار مسکن است. این بازار طی چندین سال متوالی نتوانسته است آمار دقیق و صحیحی از عرضه و تقاضا بیان کند. کارشناسان علت عمده تناقض‌ها در بازار مسکن را نوعی دست به عصا رفتن می‌دانند و معتقدند؛ بزرگ‌ترین مشکل این بازار شایعات است و آمارهای دقیق می‌تواند آبي بر آتش این شایعات باشد. بعد از ماه‌ها تأخیر مرکز آمار، آماری ارائه داد که در عین دقیق بودن، نکات برجسته ای نیز همراه داشت. این آمارها نشان از نرخ رشد بالایی داشتند که می‌توان دريافت؛ نرخ رشد مسکن در پاییز 91 در تهران که اوج رشد قیمت‌ها بوده است، 52.8 درصد و رشد اجاره بها برابر با 33.5 درصد بوده است، حال آنکه این آمارها در پاییز سال 1390 بيانگر رشد 5/16 درصدي در مسکن و 2/18 درصدي در اجاره بها بوده است. در زمستان 90 که اوج افزایش نرخ رشد مسکن و اجاره بها بود، اين ميزان 31 و 8/21 بوده است. آنچه در آمارهای سال 90 و سال‌های قبل قابل توجه است فاصله کم نرخ رشد مسکن و اجاره بها است اما این مسئله در سال 91 با نوعی ساختار شکنی همراه بود و رشد مسکن 1.2 برابر اجاره بوده است. این افزایش قیمت در سال 91 بالای 30 درصد بوده است. به عقیده بسیاری از کارشناسان مسکن 91 قابلیت رشد بالاتری داشته اما چرا این اتفاق نیفتاد، دلایل این موضوع را می‌توان در بازار های موازی یافت. کاسه کوزه ها سر ارز شکست علیرضا محمدی – کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال كه ؛ با وجود تحریم‌ها و جو روانی موجود برخی کارشناسان افزایش را بیش از این می‌دانستند، چه چیزی مانع افزايش بيشتر قيمت ها شد ، گفت: در سال گذشته ما فاکتورهای مثبتي همراه با بازار مسکن داشتیم. ابتدا افزایش حبابی ارز و سکه که بیشترین طرفدار را بین مردم داشت و خيلي پر قدرت وارد اقتصاد کشور شد که هیچ کس انتظار آن را نداشت. البته تمام کاسه کوزه‌ها بر سر ارز شکست که نیمی از قیمت آن واقعی و نیمی دیگر حباب بود. افزایش شوک برانگیز قيمت خودرو بازی جدیدی بود که عده اي را درگير خود كرد و قيمت خودرویی مانند پراید که مسئولین برای بودن و یا نبودنش نقشه کشیده بودند، یک باره 2 برابر شد. به اعتقاد من سیاست تولید و عرضه نیز در این چند سال رشد خوبی داشته است. همه این عوامل باعث شد نرخ مسکن رشد وحشتناک نداشته باشد. اگرچه باید بگوییم با این میزان رشد نیز، خريد مسكن خارج از توان متقاضيان بوده و نیازمند تجدید نظر مسئولان است. البته با ادامه روند کاهش قیمت ارز و سکه مطمئناً نگاه مردم دوباره به مسکن باز خواهد گشت. در اين راستا لازم است که دولت قانون ساماندهی مسکن، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر معاملات مکرر را برای سال 92 به اجرا دربیاورد. مسکن ضربه گیر اقتصاد کشور رضا امام – کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که چگونه می‌توان بازاری بدون رشد غیر معقول داشت، گفت: باید نقش مسکن که در اقتصاد کشور به عنوان ضربه گیر عمل می‌کند، تغییر یابد. دولت تاکنون نتوانسته است مدیریت درستی بر سرمایه های سرگردان داشته باشد. به فرض اینکه در سال 92 شوک قیمتی در بازار ارز و سکه نداشته باشیم، بار دیگر هجوم مردم به سوی مسکن و مساوی با افزایش قیمت‌ها خواهد بود. اگرچه افزایش سرمایه های سرگردان اگر در عرصه ساخت و تولید مسکن باشد، فی نفسه بد نیست اما اگر واحدهاي احداث شده به امید افزایش قیمت در روزهای آتی خالي نگه داشته شود و جنبه سوداگری به خود بگیرد بار دیگر بازار مسکن دچار تشنج خواهد شد. «رکود تورمی» در سال 92 بابک امیر منش – مشاور و کارشناس مسکن در مورد بزرگ‌ترین گره مسکن در سال 92 گفت: اگر مشکلاتی مانند تحریم‌ها، اجرای فاز دوم هدفمندی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی را بر سوداگری‌های مسکن بیفزایم مطمئناً با بازاری روبه رو خواهیم شد که دارای واژه‌هایی مانند رکود +تورم خواهد بود. حال سؤال اینجاست آیا باید جلوی تولیدات جدید را گرفت تا مسکن‌های قابل عرضه، عرضه شوند و بعد به تولید دست زد؟ جواب منفي است زيرا با رشد جمعیت ازدواج کرده و تخریب خانه‌ها (که در تهران و شهر های بزرگ رقم‌های بزرگی است) فقط تولید می‌تواند مانع از افزایش تورم شود و با راهکارهای جانبی مانند مالیات بر خانه های خالی و ساخت مسکن اجاره ای می‌توان این تولیدات را به مسیر مناسبی رهنمون کرد. آمارها باعث افزایش می‌شوند مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری در این باره به خبرنگار ما گفت: قیمت اجاره‌بها بر اساس اعلام مرکز آمار در سال گذشته افزایش 33 درصدی داشته است. وي افزود: مرکز آمار افزایش 33 درصدی اجاره‌بها را اعلام کرده و اتحادیه املاک هر رقمی اعلام کند، نمی‌تواند قیمت اجاره‌بها را کاهش دهد زيرا ارائه آمارهای افزایش قیمت اجاره‌بها و خرید و فروش، نقش موثری در افزایش بی‌رویه قیمت‌ها دارد. وی در ادامه خاطر نشان کرد: بازار مسکن با افزایش میزان تولید می‌تواند مانع رشد تورم در کشور شود. سوداگری کنترل می‌شود فاطمی عقدا، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با تاکید بر اینکه باید برای کنترل بازار سوداگری مسکن تدبیری اساسی اندیشیده شود، افزود: در چند سال اخیر، سوداگری در بازار مسکن به طرق مختلف مورد کنترل قرار گرفت، اما در اثر تغییرات قیمتی قابل‌توجه در سایر بخش‌های اقتصادی ظرف ماه‌های اخیر در سال 91 مقداری از این کنترل‌ها با مشکل مواجه و بعضاً متوقف شد. فاطمی عقدا افزود: نکته دیگری که در بخش مسکن وجود دارد و باید به آن توجه داشته باشیم اينكه؛ به هر صورت صنعت ساختمان از نظر گردش پولی، بزرگ‌ترین صنعت کشور است، همچنین از نظر ایجاد اشتغال نقش بسیار موثر و تأثیرگذاری دارد و به طور قطع هیچ فردی رکود این بخش را دنبال نمی‌کند. این بخش باید فعال بماند، ولی در یک بستر قیمتی آرام و با یک سود منطقی و اصولی.

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه