1393/03/21

ساماندهی اجاره بها

یکی از مواردی که همیشه دغدغه دولت‌های مختلف، مدیران، برنامه‌ریزان و کارشناسان بخش مسکن بوده، کنترل بازار اجاره و ارائه سیاست‌های مناسب جهت جلوگیری از فشار هزینه این بازار بر مردم و اجاره‌نشینان است.


ساماندهی اجاره بها

گروه بازار ساختمان: یکی از مواردی که همیشه دغدغه دولت‌های مختلف، مدیران، برنامه‌ریزان و کارشناسان بخش مسکن بوده، کنترل بازار اجاره و ارائه سیاست‌های مناسب جهت جلوگیری از فشار هزینه این بازار بر مردم و اجاره‌نشینان است. برای کنترل بازار اجاره عمدتاً از سوی برنامه‌ریزان دو رویکرد مورد توجه قرار گرفته است که یکی مبتنی بر تولید مسکن استیجاری توسط دولت و دیگری کنترل دستوری بازار اجاره‌بها است. اما این دو رویکرد در عمل نتوانسته است بازار اجاره را کنترل کند.  یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از اختیار مسکن ملکی را به دنبال دارد و باعث می‌شود خانواده‌ها بالاجبار و نه به صورت اختیاری اجاره‌نشینی را انتخاب نمایند. بررسی آمارهای سال‌های ۸۵ تا ۹۰ نشان می‌دهد که ۳,۱ میلیون خانوار جدید شهری به جمعیت شهری کشور اضافه‌شده که ۱,۵ میلیون خانوار آن سکونت اجاره‌ای دارند. این بدان معنا است که نزدیک به ۵۰ درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن بالاجبار راهی بازار اجاره‌شده‌اند. این شاخص در بازه سرشماری ۸۵ـ ۱۳۷۵ ، ۴۳ درصد، در بازه زمانی ۷۵ـ ۱۳۶۵، ۲۹ درصد و در بازه زمانی ۶۵ ـ ۱۳۵۵، ۸ درصد بوده است. در نمودار زیر میزان رشد تقاضا برای اجاره در بازار مسکن در طول سال‌های فوق‌الذکر آمده است و در ادامه نظرات چند تن از کارشناسان را در این مورد جویا می‌شویم: مسکن مهر، ناجی اجاره‌بها مسعود جهان شیری ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که براینجات اجاره‌نشین ها باید سریع تر واحدهای مسکن مهر را تکمیل و عرضه کنیم، افزود: با توجه به اینکه مسکن مهر، به گونه‌ای طراحی شده است که مسکن تولیدی با قیمت تمام‌شده به دست مصرف‌کننده نهایی می‌رسد و تقاضای سرمایه‌ای امکان تملک واحدهای تولیدی را ندارد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد. وی افزود: عرضه بیشتر در زمان کمتر باعث می‌شود که عرضه از تقاضا در بازار مسکن پیشی بگیرد. البته مسکن مهر بدون تکمیل زیرساخت‌های آن نمی‌تواند یک برنامه منسجم برای اجاره مسکن باشد . مالیات راه حل علمی کمال اصغری ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در بازار اجاره شده است، گفت: برای حل این مشکل دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزار‌های مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد. البته باید برنامه‌های جامعی برای برخورد با احتکار خانه‌ها انجام گیرد چرا که بیشتر برنامه‌ها و قوانین فعلی در مقابل فشار و اجبار واکنش نشان می‌دهند و عملاً شکننده هستند. وی  با بیان اینکه؛ اجرای بسته‌های تشویقی می‌تواند بهترین راهکار برای جلوگیری از احتکار باشد، ادامه داد: مالیات بر خانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته مانند فرانسه، اسپانیا و انگلیس و آمریکا با رویکردهای مختلف اخذ می‌شود. به عنوان مثال در اسپانیا ، مالیات بر خانه‌های خالی به صورت روزانه (برای هر روز خالی از سکنه بودن ۹ یورو) از مالک خانه اخذ می‌شود یا در فرانسه قانون مالیات بر خانه‌های خالی در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته می‌شود. اطلاعات دقیق املاک سعید نیک پور ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که بدون داشتن آمار دقیق از املاک و مستغلات نمی‌توان راهکارهای ارزنده برای مسکن داشت، افزود: باید یک نظام بانکی اطلاعات املاک در بازار مسکن ایجاد شود که این کار می‌تواند با استفاده از صدور شناسنامه املاک انجام گیرد. این اطلاعات باید دقیق و جامع باشند چرا که بخش مسکن کشور ما نیازمند آمارهای جامع است .زمانی که اطلاعات در امر مسکن دقیق باشد می تواندانتظار داشت این آمار دقیق شامل چه میزان واحد اجاره ای شده و نشده دارد در ثانی این آمار می تواند آمارهای جامعی از خانه های خالی در اختیار مسئولین بگذارد.  مشاوران املاک نیازمند ساماندهی عبدالحسین صادقی، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که افزایش نرخ‌های اجاره‌بها و آشفتگی موجود در اجاره می‌تواند نسبت مستقیمی با مشاوران املاک داشته باشد، افزود: ضروری است در کنار ساماندهی مشاوران املاک در کشور برای افزایش توان نظارت و قانون‌گذاری دولت در این زمینه، نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک اصلاح شود.وی در ادامه بیان داشت: بدین صورت که نرخ حق‌الزحمه وابسته به قیمت ملک نبوده و در بازه‌های قیمتی مختلف مشاوران یا اپراتورهای املاک مبلغ ثابت و مشخصی را به عنوان حق‌الزحمه دریافت کنند. البته این نحوه اخذ حق مشاوره توسط مشاوران املاک می‌تواند در ۳ رده قیمتی به کار رود. بدین ترتیب انگیزه مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک و اجاره‌بها از بین می‌رود. افزایش مدت قراردادهای اجاره حسین مهدوی ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که بهترین و سریع‌ترین راهکار حل مشکل بازار اجاره افزایش مدت اجاره از 1 سال به 3 تا 5 سال است ، افزود: کوتاه بودن مدت زمان اجاره نیز به خودی خود عاملی جهت تورم در بازار اجاره مسکن به شمار می­آید؛ چه آنکه همواره در فصل تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجاره‌ای است، تورم بازار مسکن نیز افزایش می­یابد. وی با اشاره به اینکه ؛ از جمله راهکارهای پیش‌رو جهت کاهش تأثیرات منفی اجاره مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است و تجربه کشوری مانند کره نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک می­کند، خاطرنشان کرد: برای این منظور می­توان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال افزایش داد و مبلغ قرارداد اجاره را پس از مدت یک سال با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی کشور افزایش داد. از این طریق علاوه بر ایجاد امنیت روانی نسبی در مستأجر، نوسانات و تحولات موجود در بازار اجاره به دلیل جابه‌جایی‌های سالیانه محدود خواهد شد. به منظور پیاده‌سازی این سیاست می­توان از اقدامات تشویقی نظیر معافیت قراردادهای اجاره ۳ ساله از پرداخت هرگونه مالیات بهره جست.  

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار