هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

هفته نامه پیام ساختمان > ساختمان > ساخت و ساز 1395/01/22

سازنده‌ها به دنیای ساخت و ساز باز می‌گردنند


سازنده‌ها به دنیای ساخت و ساز باز می‌گردنند

کاهش ساخت و ساز در بخش مسکن به همراه رکودی که از دو سال پیش بر این بازار سایه انداخته است آینده نگران کننده‌ای را در این بخش ترسیم کرده ، چنانکه تعداد معاملات به شدت کاهش یافته و این کاهش معاملات در نهایت به بی‌میلی سازندگان برای ورود سرمایه‌شان به وادی ساخت و ساز منجر شده‌است. در این میان هرچند حباب قیمت‌ها به خاطر این رکود شکسته شد و نرخ‌ها به کمتر از نرخ تورم رسید اما عدم فروش آپارتمان‌های نوساز موجب کنار رفتن انبوه سازان و تولیدکنندگان خرد مسکن از بازار ساخت و ساز شد و در نهایت رکود را به تمامی بازارها و مشاغلی رساندکه با بازار مسکن در ارتباط بودند.حال پس از سال‌های متوالی رکود بازار مسکن و به تبع آن بی‌میلی انبوه‌سازان و تولید کنندگان به ساخت و ساز، مدیریت شهری سه محرک قوی را برای برگشت سازندگان به دنیای ساخت و ساز پیش‌بینی کرده است.هرچند که به نظر می‌رسد برای تکان دادن بازار مسکن و بیرون کشیدن رکود از دل بازار ساخت و ساز و متمایل کردن دوباره انبوه‌سازان و سازندگان به ساخت و ساز هیچ مولفی قوی‌تر از رونق دوباره بازار مسکن و فروش واحدهای ساخته شده بدون مشتری نباشد. سه محرک برای بازگشت سازنده‌ها به بازار مسکن در پایتخت 1-«اخذ عوارض تعلیق از ساختمان‌های نیمه‌کاره»،2- «تغییر شیوه ارجاع کار به مهندسان ناظر و کوتاه کردن مسیر اداری اخذ مجوز ساخت» و 3 - «جلوگیری از افزایش نرخ عوارض ساخت برای ساختمان‌های مسکونی» سه نوع عامل محرک برای تسهیل روند ساخت‌وسازهای پایتخت در سال 95 است که به گفته کارشناسان شهری در کوتاه‌مدت و بلندمدت از یکسو منجر به تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره خواهد شد و از سوی دیگر زنگ خروج ساخت‌وسازها از رکود را به صدا در می‌آورد. تصمیماتی برای هموار کردن مسیر ساخت و ساز: تصمیم اول اواخر سال گذشته شورای شهر تهران با تصویب یک لایحه، شهرداری تهران را موظف کرد از ابتدای سال جاری برای آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های نیمه کاره پایتخت یک نوع مالیات تحت عنوان «عوارض تعلیق» دریافت کند چراکه مطابق آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به نیمه اول 94، معادل 10 هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش ساختمان‌های نیمه تمام کشور حبس شده است. فرمول دریافت این نوع عوارض از مالکان ساختمان‌های نیمه کاره در پایتخت نیز به این صورت است که هر ساختمان نیمه‌تمام پس از عبور از تاریخ انقضای پروانه ساختمانی (مطابق قانون به‌طور معمول بین 5/ 1 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختمانی خود را از روزی که پروانه ساختمانی صادر می‌شود تکمیل کند) به ازای هر ماه تعلیق و توقف عملیات تکمیل ساختمان ماهانه مبلغی معادل 2 درصد قیمت روز ملک مشمول پرداخت عوارض تعلیق خواهد شد. مطابق با بررسی کارشناسان این مبلغ با توجه به متوسط قیمت مسکن در تهران ریسک هزینه احتکار ساختمان را برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمان به‌طور متوسط به مترمربعی 80هزار تومان می‌رساند؛ به این معنی که هر ماه ساختمان به شکل نیمه‌تمام معطل بماند به ازای هر مترمربع باید معادل 80هزار تومان به شهرداری تهران مالیات پرداخت کند. به گفته کارشناسان شهری دریافت این نوع عوارض می‌تواند به تکمیل ساخت‌وسازهای نیمه‌کاره پایتخت منجر شود و به نوعی پاسخ تقاضای خرید را در زمان رونق معاملات بدهد. تصمیم دوم شهرداری تهران در تعطیلات نوروز امسال با صدور ابلاغیه‌ای جدید پروسه حذف «الزام مراجعه مالکان به سازمان نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر» را کلید زد. بعد از گذشت 9 سال از تصویب شیوه‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی در سال 91 با هدف توانمند کردن سازمان نظام مهندسی و ارتقای کیفیت ساخت‌وساز، در قالب تفاهم‌نامه‌ای بخش‌هایی از این شیوه‌نامه را که تا آن زمان اجرایی نشده بود، برای اجرا به سازمان نظام مهندسی واگذار کردند. اما پس از گذشت سه سال شهرداری تهران طی بخشنامه‌ای مسیر انتخاب مهندسان ناظر از کانال ارجاع کار سازمان نظام مهندسی را قطع کرد و بنا دارد به مالکان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژه‌ای را که قرار است برای آن پروانه ساخت دریافت کنند به مراجع صدور پروانه ساختمانی معرفی کنند. مدیران شهری معتقدند طی سال‌های گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختمانی از مسیر سازمان نظام مهندسی منجر به طولانی شدن پروسه صدور پروانه ساختمانی و انباشت تعداد زیادی از پرونده‌های ساختمانی به‌ویژه پروژه‌های بزرگ متراژ شده است، از این رو حذف سازمان نظام مهندسی از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهیل و تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی برای سازنده‌ها خواهد شد که نهایتا روند صدور پروانه ساختمانی (صرف‌نظر از دیدگاه برخی کارشناسان که این مسیر ممکن است به کاهش ارتقای کیفیت ساخت منجر شود) را در سال جاری برای سازنده آسان‌تر می‌کند. کارشناسان بخش مسکن معتقد هستند اقدام نوروزی شهرداری در کوتاه کردن مسیر معرفی مهندسان ناظر صرف‌نظر از اینکه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسکن است اما در نهایت به نفع سازنده‌ها در بازار کنونی ملک می‌شود. طبق ادعای مدیران شهری با تغییر به وجود آمده در روند معرفی مهندسان ناظر به پروژه‌های ساختمانی زمان اخذ مجوز ساختمانی از حدود یک ماه به کمتر از یک روز کاهش پیدا می‌کند. تصمیم سوم تصمیم سوم مدیریت شهری برای تحریک سازنده‌ها به آغاز پروژه‌های جدید ساخت‌وساز در سال 95، مخالفت با افزایش تعرفه عوارض ساختمانی برای پروژه‌های مسکونی برخلاف زمزمه‌های روزهای پایانی سال گذشته در بازار ساختمانی است. در روزهای پایانی سال گذشته در برخی دفاتر خدمات الکترونیک شهر تابلویی با این مضمون که «با توجه به مصوبه شورای شهر تهران و تغییر ضرایب در محاسبه عوارض از ابتدای سال 95، عوارض و فیش‌های اعلام شده قطعی صرفا در صورتی که دارای تسویه حساب قطعی تا پایان سال 94 باشند، مشمول تغییر قیمت نخواهند بود» نصب شد. طبق آخرین تصمیم معاونت شهرسازی شهرداری عوارض صدور پروانه برای ساختمان‌های مسکونی بدون افزایش خواهد بود و افزایش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه برای ساختمان‌های تجاری مطابق با مصوبه شورای شهر تهران است. در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی بدون احتساب هزینه زمین در مجموعه شهری تهران به‌طور متوسط متری یک میلیون تا یک میلیون و 700 هزار تومان است. از این میزان سهم هزینه عوارض ساختمانی در پروژه‌های مسکونی معمولی و غیرلوکس مناطق 22 گانه شهر تهران حداقل 6/ 5 درصد و حداکثر 14 درصد (به‌طور متوسط 10 درصد) است. کارشناسان شهری معتقدند اجرای این تصمیمات در نهایت می‌تواند دو سیگنال مثبت به روند ساخت‌وساز‌های پایتخت در کوتاه‌مدت و بلندمدت ارسال کند. چراکه تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره از طریق افزایش ریسک نیمه کاره ماندن با دریافت عوارض تعلیق می‌تواند در کوتاه‌مدت و میان‌مدت همزمان با رونق‌گیری معاملات مسکن باعث افزایش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضای موجود در بازار پاسخ دهد و از سوی دیگر افزایش نیافتن تعرفه عوارض ساختمانی و تسریع روند صدور پروانه از طریق حذف سازمان نظام مهندسی از مسیر معرفی مهندس به مالکان یا سازنده‌ها می‌تواند به تحریک ساخت‌وسازهای جدید منجر شود که نهایتا در بلندمدت از جهش قیمت‌ها در سال 96 جلوگیری می‌کند و کمبود عرضه در سال‌های آینده را جبران می‌کند.

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه