هم نوایی مسکن و بورس

بازار سرمایه در کشورهای پیشرفته علاوه بر آنکه شفاف ترین بازار مالی است، 80 درصد تأمین مالی اقتصاد را به تنهایی انجام می دهد اما در سایز کشور ها سرمایه گذاری چندان روی خوشی به تأمین مالی از فعالیت های زاینده اقتصادی نشان نداده است. این مهم در ایران بیشتر بر چرخش در بازارهای موازی و به عبارت دیگر واسطه گری بیجا دور می زند که نه تنها ارزش افزوده ای ایجاد نمی کند بلکه می تواند بر هزینه های تولید و توزیع فعالیت های اقتصادی صادرات محور در هر بخش بیفزاید. تا یک سال قبل شرایط کشور چنین بود اما مشکلات کمرشکن اقتصادی اخیر و برخی سوءتدبیرهای صورت گرفته در کنار مسائل مالی و ژئوپلتیک در عرصه جهانی خواه ناخواه موجب شد تا بازارهای موازی مانند ارز ، طلا و به ویژه مسکن با چنان مشکلاتی روبه رو شود که سرمایه های سرگردان از آنها بگریزد و جذب بخش هایی مانند مواد اولیه و بازار سرمایه شود. اگر چه خرید و نگهداری مواد اولیه نیز بدتر از همان بازارهای موازی است اما وجه خوب قضیه، رشد شاخص بورس و توجه سرمایه ها به انواع ابزارهای مالی در بازار سرمایه است. واقعیت وارونه با شکست بازار و رکود بی پایان ، صبر مالکان نیز برای فروش واحدهای خود با قیمت های بسیار بالا به سر آمد. در نتیجه جذابیت سرمایه گذاری در این بازار از طریق معاملات مکرر یا عاملی برای حفظ ارزش پول در دید فعالان غیر مصرفی مسکن کاهش یافت. با خروج بخشی از سرمایه ها از بازار مسکن ، قیمت ها نیز کاهش یافت و همین امر روند تقاضا را بیشتر کرد. این نکته عاملی شد تا سرمایه گذاری نه در سوداگری بیجا بلکه در بخش ساخت خانه از رونق برخوردار شود. در این حالت نه در خود بازار کالایی بلکه در اوراق بهادار مرتبط با مسکن نیز سرمایه گذاری رونق گرفت. از این رو بخشی از سرمایه ها توسط بورس و اوراق بهادار مانند مشارکت و اجاره، صندوق های سرمایه گذاری و همچنین در جدیدترین ابزار مالی، صندوق های زمین و ساختمان جذب شد. بازگشت به گذشته یک بار دیگر آنچه روی داد را بررسی کنیم؛ در یکی دو سال گذشته چه روی داد که اقتصاد ایران را خوب یا بد متحول کرد؟ ابتدا ارز در بازار آزاد ارزش سه برابری یافت و طلا نیز از قدرت نقد شوندگی بالایی برخوردار شد اما برعکس، بازار مسکن اگر چه با رشد قیمتی خارج از توان اکثر خریداران مواجه شد اما میزان رشد قیمت ها در این بازار برابر رشد دارایی در بازارهای موازی دیگر مانند ارز ، طلا و مواد اولیه نبود. رشدی که بسیاری آن را آرزو می کردند و منتظر بودند که اگر چه دیر و کند اما قطعاً رخ می دهد؛ روندی که فقط شکست بازار را رقم زد. تا اینجا شباهت بسیاری به سقوط ابعاد سرمایه ای در بازار خودرو دارد. همین پدیده شکست بازار توانست جذابیت سوداگری بیجا را از بازار کالایی مسکن دور کند. رشد نرخ تسعیر ارز دقیقاً برعکس آنچه که مسکن را متأثر کرد و باعث تورم در بازارهای مصرفی شد دلیلی قاطع برای رشد بازار صادرات کالاهایی مانند صنایع معدنی ( سیمان، کاشی ، سنگ آهن و....) و پتروشیمی و قیر بود . از آنجا که بسیاری از شرکت های این بخش سهامی عام بودند این سودآوری مستقیماً به بازار سرمایه منتقل شد و توانستند بازده خوبی در بازار سرمایه ایجاد کنند که اثر آن را در جهش شاخص می توان دید. همان مجموعه عوامل که خود دلیلی برای افزایش تورم عمومی در اقتصاد شدند، توانستند جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن را کاهش دهند. شاید صاحبان املاک متعدد چنین اندیشیده باشند که بیشتر متقاضیان مصرفی مسکن یا به دلیل نبود توان مالی از خرید منصرف شده اند، یا به دلیل واگذاری های مسکن مهر از معامله بی نیاز شده یا چنانچه دارای توانایی خرید با قیمت های بالا بودند تاکنون خانه خود را خریده اند و دیگر سیاست صبر برای بالا نگاه داشتن قیمت ها دور از عقل است. از این رو نقد کردن این اموال و انتقال سرمایه به بازارهای سودآور رویکرد برخی از اشخاص حقیقی و حقوقی فعال در بازار مسکن شد. باید توجه داشت ؛ بخشی از سرمایه ها که به رونق بازار سرمایه افزوده اند در گذشته از بخش های مختلف مانند بانک ها و مؤسسات مالی در املاک و درآمدزایی از بخش ساختمان سرمایه گذاری می شد اما در شرایط کنونی بخشی از این نقدینگی به بازار سرمایه منتقل شد. همین گریز از رویکرد سرمایه ای به بخش مسکن با کاهش قیمت یا حداقل پیش بینی این روند در آینده را زمینه سازی کرد که تأثیر آن پیش فرض رونق آینده بازار مسکن و نیز نیاز به ساختمان های جدید بود. اما بخش اعظم سرمایه ها از بازار کالایی خارج شده بودند و حالا با فرض رونق آینده بازار مسکن و به موازات رکود سایر بازارهای سرمایه ای ، گروه های مسکن و مصالح در بازار سرمایه مورد توجه قرار گرفتند. نتیجه این امر رشد وضعیت شرکت هایی بود که به صورت مستقیم یا باواسطه در زمینه تولید مسکن یا پیش نیازهای آن مانند مصالح ساختمانی فعال هستند. به بیان دیگر نقدینگی کلان درون حباب بازار مسکن که بر املاک و مستغلات سرمایه گذاری شده بود به تشکیل پرتفو هایی از نمادهای خوش آتیه یا صادرات محور و حتی صندوق هایی که به ساخت وساز و نه سوداگری بر مسکن می پردازند، تغییر کرد. روابط متقابل دو بازار مصرفی و سرمایه ای به نظر می رسد تداوم روند کاهشی ملایم قیمت مسکن می تواند تقاضا را در بازار مسکن افزایش داده و انگیزه ای برای سرمایه گذاری در سهام شرکت های ساختمانی شود. شرکت های فعال در صنعت ساخت وساز طی سال گذشته با کاهش تقاضای مصرف ناشی از رشد روزافزون قیمت مسکن رو به رو بودند و این امر دوره بازگشت اصل و سود سرمایه در گردش آنها را به دلیل کمبود نقدینگی لازم جهت اجرای پروژه های جدید طولانی رقم زده بود. حال این شرکت ها با کاهش قیمت مسکن و افزایش تقاضا برای خرید، اقدام به پیش فروش واحدهای در حال ساخت خود خواهند کرد که این امر منجر به تأمین نقدینگی لازم جهت اجرای قراردادهای جدید شرکت های این گروه خواهد شد. این هم یکی دیگر از دلایل رونق صنعت ساختمان چه در بورس و چه خارج از آن است.. همچنین هر اندازه این فروش ها و حتی پیش فروش ها افزایش یابد، می تواند بازار مسکن را به غلبه عرضه بر تقاضا نزدیک تر نماید. از طرف دیگر با فروش ساختمان های تولیدشده امکان سرمایه گذاری مجدد برای ساخت وساز جدید و نیز رونق بیشتر در بازار مسکن و مصالح ساختمانی که خود از گروه های بزرگ بازار سرمایه هستند، بیشتر می شود. تأثیر غیرمستقیم افزایش رغبت به سرمایه گذاری در ساختمان موجب شده تا سرمایه گذاری در سهام نمادهای مرتبط با بخش مصالح ساختمانی نظیر کاشی و سرامیک و سیمان نیز در بازار سرمایه خودی نشان دهد که البته بخشی از رونق کار آنها با رونق صادرات و سودآوری بالایی که این صنایع در یک سال گذشته تا کنون داشته اند،ارتباط دارد. سودی که با افزایش نرخ تسعیر رشد کرد و در آینده نیز ادامه خواهد داشت. رشد ارزش سهام و تعدیل مثبت سهام شرکت های ساختمانی و سازندگان مصالح دلیلی از رونق بازار تولید این کالاست و تا آنجا پیش رفته که شرکت های به سمت همکاری بیشتر سوق داده است. برای مثال "جدیدترین هلدینگ ها در بورس اوراق بهادار، هلدینگ سیمانی با عنوان شرکت سرمایه گذاری توسعه صنایع سیمان با سرمایه 2500 میلیارد ریال و هلدینگ کاشی با عنوان شرکت صدر تأمین در بورس پذیرش شدند. " شاخص بورس که قبلا به 20 هزار واحد هم نمی رسید در نیمه اول سال 1392 توانست به 60 هزار واحد نزدیک شود (تقریباً سه برابر رشد ، تنها در شاخص) حال اگر صندوق های سرمایه گذاری را نیز در نظر بگیرید که هم بخشی از بازار سرمایه هستند و هم بخش متنابهی از فعالیت و سرمایه های این بازار را در اختیار دارند، خواهید دید که 20 تا 80 درصد سودآوری داشتند. حال آنکه سودآوری بلند مدت در بازار پولی حداکثر20 درصد است. رشد نرخ ارز سود دیگری نیز داشت و آن کاهش واردات بود که معنای دیگرآن تک تازی تولیدات داخلی در بازار داخلی بود( افزایش تقاضا حتی با وجود افزایش قیمت). باید توجه داشت بانک ها به تنهایی بیش از 20 درصد بازار سرمایه را به خود اختصاص داده اند و صندوق های سرمایه گذاری نیز می توانند در زمینه های مختلفی به سرمایه گذاری بپردازند از این رو با مصرفی شدن مسکن از طریق بازار سرمایه ،چه مصرف کنندگان ، چه سرمایه گذاران و چه تولیدکنندگان مسکن و مصالح تقریباً همه سود خواهند برد. آنچه در مورد کاهش ابعاد سرمایه ای مسکن گفته شد را نباید به املاک تجاری و اداری تعمیم داد چرا که بازار آنها شرایط بهتری نسبت به بازار مسکن دارد و هنوز از جذابیت برای خرید و سرمایه گذاری برخوردار است. نمونه آن نیز رشد قارچ گونه مجتمع های تجاری نه تنها در تهران بلکه در کل ایران است. و این روند ادامه دارد برخی از کارشناسان معتقدند: بازار سرمایه که بزرگ ترین شرکت های ایران در آن حضور دارند به اندازه بازارهای ارز و طلا رشد نکرده و تازه در آینده رشد این بازار آغاز می شود. همچنین تجربه انبوه سازی و نیز رشد تولید و صادرات مصالح ساختمان از عوامل رونق بخش مسکن در بورس است. عرضه شرکت های اصل 44 مانند هلدینگ خلیج فارس و افزایش سرمایه برخی از شرکت ها پاسخی به سیل نقدینگی در بازار سرمایه بود. با گسترش این روند سودآوری در بخش هایی هم که به شکل مستقیم به صادرات نمی پردازند، دیده شد. یکی از نکات جالب بازار سرمایه این است که همیشه صنعتی همراه با سودآوری در این بازار وجود دارد. مثلاً اگر صنعت خودرو با مشکل روبه رو می شود صنایع معدنی (اکثراً مصالح ساختمانی) و نیز بخش ساختمان با سودآوری همراه می شود. همه این موارد را باید در کنار نظرات معارضان بازار سرمایه قرار داد که شاید در مقام انتقاد از دولت و شاید به دلیل عدم آگاهی در آموختن اثرات مثبت اقتصادی بورس، برابر نبودن رشد ارزش این بازار با کاهش ارزش پول ملی را مطرح می کنند اما سؤال این است که مگر بازار دیگری وجود دارد که بتواند ارزش پول را حفظ کند. آینده محتمل با این حال بازارهای مالی و موازی تابعی از سیاست های دولت است و به یقین سیاست های دولت آینده می تواند در میزان رشد این بازارها موثر باشد اما هر چه روی دهد ، حداقل قشر سرمایه دار جامعه که در گذشته تنها به بازار مسکن و ارز می اندیشید با توانایی بازار سرمایه در سودآوری آشنا شده است. دقیقاً همین نکته را خبرگان بخش خصوصی کشور در کمیسیون سرمایه گذاری و تأمین مالی اتاق بازرگانی ایران نیز اعلام کرده اند؛ "در صورت تحقق برنامه های اعلام شده توسط روحانی به عنوان رئیس جمهور یازدهم، روند مثبت بازار سرمایه از عمق، ثبات و حجم بالایی برخوردار خواهد شد."