هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > اقتصاد مسکن 1394/07/11

راهکار اول و آخر بازار مسکن

دستور معاون اول ‌رئیس‌جمهور برای رونق پیشران اقتصاد کشور با تهیه پیش‌نویس ...


راهکار اول و آخر بازار مسکن

دستور معاون اول ‌رئیس‌جمهور برای رونق پیشران اقتصاد کشور با تهیه پیش‌نویس «بسته خروج از رکود مسکن» با ارائه 35 برنامه تحریک غیرتورمی بازارهای معاملات ملک و ساخت‌وساز به ثمر پاییزی رسید. این دستور که حدود اوایل سال جاری به کارگروهی مجرب، کارشناس و زبده اقتصادی محول شده بود در حالی تدوین گردیده که در محتوای آن اماواگرهای زیادی وجود دارد. بررسی‌های این کارگروه که متشکل از مدیران ارشد وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، اقتصاد و دارایی، بانک‌های مرکزی، مسکن، سازمان بورس و شهرداری بوده است، نشان می‌دهد رکود حاکم بر بازار ناشی از جهش قیمت مسکن در سال 92، ضعف قدرت خرید، جذابیت سپرده‌گذاری در بازار سرمایه، وابستگی سازنده‌ها به نوسان قیمت‌ها و پروژه‌های ناتمام مسکن مهر بوده است. البته به‌زعم این گروه این‌گونه بوده و نظرات کارشناسی دیگری نیز وجود دارد که هرکدام از عوامل فوق را رد می‌کنند. قصد داریم هرکدام از عوامل فوق را با وزن اثرگذاری آن هابر بازار معاملات بررسی کنیم. 1 ـ جهش قیمت مسکن در سال 92: جهش قیمت مسکن در سال 92 هرچند با مدیریت قابل‌کنترل بود اما بخشی از آن به فضای انتخاباتی و اثرپذیری فضای روانی جامعه از آن برمی‌گردد که تا حدودی شاید این عدم تعادل طبیعی باشد که 1) به عدم تعادل در شناخت بازاری و تحلیلی جامعه برمی‌گردد و 2) بخش مهم‌تر عدم قدرت اقناع‌کنندگی نقطه نظرات کارشناسی در جامعه کارشناسی و اقتصادی است که مسلماً در صورت عدم برخورداری از استدلال‌های علمی، منطقی و اقتصادی نخواهد توانست اثرگذاری لازم را برای گروه‌های مورد اعتماد داشته باشد. پس، اگر در همان مقطع و حتیبعد از آن و روی کار آمدن دولت جدید تیم اقتصادی قوی البته با استفاده از پتانسیل‌های رسانه‌ای در راستای فرهنگ‌سازی و توان‌بخشی به قدرت تحلیلی مردم گام برمی‌داشت امکان کنترل فضای موجود که متأثر از وعده‌ووعیدهای انتخاباتی کاندیداها بود، میسر می‌شد و با اقناع مخاطبان هدف، از یک‌سو از جهش یافتن قیمت مسکن جلوگیری می‌شد و از سوی دیگر از متضرر شدن قشر متوسط و نیازمند مسکن می‌کاست؛ درنتیجه لازم می‌نماید در این مورد با آسیب‌شناسی علل ایجاد فضای حاکم بر آن زمان و راه‌های جلوگیری یا کاهش اثرات آن تدابیر لازم را با تشکیل کارگروه‌های مؤثر و کارآمد نه گزارشگر صرف اتخاذ نمود تا حداقل پس از این در موارد مشابه نه تنها تحت‌تأثیر عوامل آن قرار نگرفته بلکه از ظرفیت تهدید در راستای ایجاد فرصت استفاده شود. 2 ـ ضعف در قدرت خرید: این عامل هرچند به تشخیص کارگروه تشکیل شده به دستور معاون اول ‌رئیس‌جمهور به‌درستی تشخیص داده شده است اما برخلاف ارائه راهکارهای نهایی برای خروج از آن از طریق تسهیلات بانکی 80 و 60 و 40 میلیون‌تومانی که می‌باید ابتدا با سپرده‌گذاری‌هایی در حد خود وام دست به دامن بانک شد، به‌راحتی معادله عرضه و تقاضای بازار را برای تقویت قدرت خرید به انتظار نشسته است. برای اثبات موثر نبودن این راهکار می‌توان به عدم پاسخگویی سیاست‌گذاری‌های تسهیلات‌دهی اشاره کرد که چه در دولت‌های گذشته و چه در دولت فعلی نتیجه‌بخش نبوده است. البته شاید در مقاطعی به‌طور موقتی تلنگرهایی بر تحریک تقاضا زده اما به دلیل نبود راه‌حل علمی و پشتوانه واقعی ،کارآمد و اثربخش نشده است؛ بنابراین برای تقویت قدرت خرید با توجه به ناکارآمدی شیوه‌های پیشین می‌توان نتیجه گرفت که 1) یا باید وضعیت درآمدی حقوق‌بگیران را تقویت بخشید تا پس از رفع سایر نیازهای زندگی، پس‌اندازی جهت خرید مسکن داشته باشند که به‌مرور امکان خرید مسکن در قیمت‌های موجود را فراهم کند یا 2) سازوکارهای قانونی را به اجرا گذاشت تا موجبات کاهش قیمت ملک را تا حد انتظار سود در سطح تورم عمومی در پی داشته باشد. در این صورت با پایین آمدن قیمت‌های فعلی تا حدی که حقوق‌بگیران با پس‌انداز بتوانند اقدام به خرید ملک کنند امکان رونق و به جریان افتادن شاهین‌های ترازوی عرضه و تقاضا در بازار ملک فراهم خواهد آمد. البته این راه بس ناهموار و دشوار است ولی تجربه‌ای است که امتحان خود را نه فقط در بازار ملک که همه بازارهای مبادلاتی پس داده است. 3ـ جذابیت سپرده‌گذاری در بازار سرمایه: این عامل همچنانکه کارگروه اعلام کرده شاید از عوامل کاهنده بازار ملک و معاملات آن باشد و سرمایه‌گذاران به علت عدم جذابیت بازار ملک همچون سنوات گذشته ترجیح داده باشند سرمایه خود را به سمت بازار پول هدایت کنند اما نقدینگی سرگردان بیش از 800 هزار میلیارد در جامعه که همواره روند رشد وصعودی داشته، عکس این نظر کارشناسی عمل کرده است. با فرض درستی تشخیص کارگروه، سرمایه می‌بایست به‌جای انباشت و بلاتکلیف ماندن در دست مردم به بخش تولید که با مشارکت بازار پول و تولیدکننده سامان می‌یابد، سرازیر می‌شد ولی رکود در بازار تولید عمده محصولات که به اذعان مسئولان مربوطه واحدهای تولیدی با ظرفیت کمتر از 50 درصد توانمندی خود ادامه فعالیت می‌دهند، گویای واقعیتی غیر از نظر کارگروه است که معتقدند جذابیت در بازار سرمایه موجب رکود در بازار معاملات گردیده است. 4ـ وابستگی سازنده‌ها به حرکت قیمت‌ها: این عامل را نیز می‌توان در ذیل تحلیل «جهش قیمت مسکن در سال 92» قرار داد. همان‌طور که در چرایی ایجاد جهش قیمت مسکنذکر شدیکی از علل ایجاد آن فضا عدم توانمندی گروه‌های کارشناسی در اقناع افکار عمومی است که موجب به خطا رفتن متقاضیان در مواجهه با بازار معاملات ملک بوده است. در رابطه با وابستگی سازنده‌ها به حرکت قیمت‌ها نیز می‌توان از همان تحلیل استفاده کرد چراکه اگر این گروه فارغ از تحلیل‌های سطحی و زودگذر کارشناسان اقتصادی و اخبار رسانه‌ها ،خود بتواند نسبت به علل و عوامل اقتصادی مترتب بر یک مقطع از زمان یا بر یک محصول یا بازار تحلیل عمیق داشته باشد یا حداقل از مشاوران خبره بهره‌مند باشد، مانند تشخیص کارگروه وزارتخانه به حرکت قیمت‌ها وابسته نخواهد شد. هرچند سازنده نباید نسبت به نوسان قیمت‌ها بی‌تفاوت باشد و همواره باید همه بازارها را رصد نماید و برنامه‌ریزی‌های استراتژیک مجموعه خود را بر آن مبنا ترسیم کند اما نباید طوری رفتار نماید که نتیجه‌اش حال حاضری باشد که در به وجود آمدن آن خود سهم کمی نداشته است. مطمئناً اگر سازنده‌ها یا خود یا مشاورانشان شناخت بهتری از موقعیت‌های سیاسی، اقتصادی و... داخلی و خارجی داشته باشند و آنها را به‌موقع در برنامه‌های خود مدنظر قرار دهند وابسته به حرکت قیمت‌ها نخواهند شد. 5 ـ پروژه‌های ناتمام مسکن مهر: این عامل از تشخیص کارگروه در رابطه با رکود معاملات بازار مسکن نیز هرچند از همان آغاز مخالفانی داشت که بعداً خود به موافقان آن پیوستند اما از دیدگاهی دیگر نه تنها به رکود دامن نزده بلکه بخشی از معاملات انجام‌گرفته و ثبت‌شده در سامانه معاملاتی را به خود اختصاص داده است و معلوم نبود در صورت عدم وضع قانون و آزاد نشدن فروش مسکن مهر در بازار آزاد سرنوشت معاملات در حوزه مسکن بدتر از این می‌شد یا نه؟ چندی پیش یکی از معاونان وزیر راه و شهرسازی ضمن اعلام آزادی خریدوفروش مسکن مهر که برخلاف اهداف اولیه آن اعلام شد از تصمیمات تحلیل‌گرانه‌ای خبر داد که نشان می‌داد با تحلیل آنها خریدوفروش آزاد مسکن‌های مهر موجبات ترغیب خریدار و فروشنده این‌گونه املاک به امید افزایش ارزش‌افزوده ملک شده و نهایتاً منجر به رونق بازار مسکن خواهد شد و به‌تبع آن چرخه ساخت‌وساز به جریان خواهد افتاد. این‌گونه تحلیل‌ها فقط برای رونق بازار مسکن نبود بلکه اهداف فراتر از آنکه رونق اقتصاد کشور را هدف گرفته بودند در خبرسازی‌های معاون وزیر اعلان شد؛ اما با همه تمهیداتی که اندیشیده شد چه نظری و چه اجرایی با گذشت بیش از 2 سال از چاره‌اندیشی‌ها تاکنون اوضاع بازار مسکن نه تنها بهبود نیافته بلکه به کاهش رغبت سازندگان به ادامه فعالیت حرفه‌ای انجامیده و منجر به کاهش و به عبارتی سقوط صدور پروانه‌های ساختمانی گردیده است. این روند اگر ادامه داشته باشد نه تنها به خانه‌دار شدن متقاضی واقعی مسکن کمک نخواهد کرد بلکه اقتصاد ملی کشور را نیز تهدید خواهد کرد. اصرار بر ادامه روش‌های غلط گذشته چه نفعی برای جامعه دارد؟ معادله ساده عرضه و تقاضا نه در بازار مسکن که در همه بازارها امتحان خود را پس داده است و اصل پذیرفته‌شده در اقتصاد جهانی است که نباید به این سادگی آن را نادیده گرفت. وقتی معلوم مشهودی همچون ناتوانی قدرت خرید که محرک اصلی و پایه و بنیان طرف تقاضاست ـ البته تقاضای واقعی نه سوداگرانه که اتفاقاً همین تقاضای سوداگرانه سرنوشت نامعلومی را برای بازار مسکن رقم‌زده است ـ از روی فیش‌های حقوقی نه ساختگی که پرداختی‌های بودجه‌ای دولتی قابل پیگیری و مشاهده است دیگر چه اصراری بر یافتن مجهول طرف عرضه و تقویت آن با تسهیلات ناچیز آن هم به قیمت بدهکار کردن طرف تقاضا به سود افزایش دارایی‌های بانک‌هایی است که سال به سال نه تنها براساس قانون نسبت به تبدیل دارایی‌ها به سرمایه و پول اقدام نمی‌کنند تا آنها را به بخش تولید اختصاص دهند بلکه با خرید املاک متراژ پایین در تیراژهای بالا و احتکار آنها برای روز مبادا که خود مشخص خواهند کرد کی به بازار روانه شود و این روند به طولانی شدن مدت عرضه واحدها و پایین آمدن قدرت خرید متقاضی واقعی از یک سو کمک می‌کنند و از سوی دیگر به‌ظاهر با آگهی کردن فروش املاک مازاد در نشریات کثیرالانتشار همواره خود را در منظر دیدگان متقاضی خرید مسکن قرار می‌دهند که با این اقدام نه تنها بر زخم‌های متقاضی ناتوان به علت دریافتی اندک طبق قانون کار، نمک می‌پاشند بلکه موجب سلب اعتماد عمومی به نظام بانکی و اقتصادی و در سطح کلان می‌شوند. چرا چنین وضعیتی به وجود آمده؟ چه کسی باید برای نه شناخت آن که شناخته شده است بلکه اعلام مسببان آن پیش‌قدم شود و کی و چگونه؟ سؤالاتی است که افکار عمومی به دنبال آن است. صرف تشکیل کارگروه و از دست دادن سرمایه و زمان وظیفه دست‌اندرکاران و سیاست‌گذارانی نیست که مردم با اعتماد به شعارهای پرطمطراق به آنها رأی دادند و بر کرسی قدرت نشاندند، باید از قدرت که در واقع قدرت خود مردم جامعه است در راستای رفع مشکلات آنها که یکی هم رکود در بازار مسکن و عدم توانایی مردم در خرید است، استفاده کرد. در این رابطه گفتنی‌ها زیاد است که در شماره‌های آتی پی خواهیم گرفت ولی بدون اینکه بخواهیم به پشت پرده‌ها و دست‌های پنهان آن اشاره کنیم که در جای خودلازم است بدان هم پرداخته شود،همان‌طور که اشاره شد در وهله اول بازار را به دست نه 35 برنامه تحرک‌زا که عرضه و تقاضای واقعی که راهکار اول و آخر بازار مسکن است، بسپارند و در مرحله بعدی نسبت به وظایف برجای مانده که اجرای قوانین و نظارت بر درستی اجرای آن است چه در دولت و چه در مجلس تحرک‌زایی داشته باشند و پیش از این اقدام و اصرار به برنامه‌ریزی مکرر و ناکارآمد و وضع قوانینی که اجرا نخواهد شد، نداشته باشند. قادر نصیری ترزنق

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه