مالکان به دنبال مستاجران

بر اساس برآورد ها نرخ اجاره مسکن در سه ماهه دوم امسال با رشد همراه بوده و به حدود 15 درصد رسیده است . این شاخص در فصل تابستان نسبت به سه ماهه اول سال با رشدی4/1 درصدی همراه بود و به 15/2 رسید . همچنین متوسط شاخص بهای مسکن استیجاری در نیمه اول امسال نسبت به دوره مشابه سال قبل 16/8درصد افزایش داشت که بیانگروضعیت تورم نقطه به نقطه در این بخش است . این در حالی است که قیمت مسکن در سال اخیر از ثبات برخوردار بوده و قیمت اجاره نیز از قیمت مسکن تبعیت می کند و به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نباید از رشد صعودی برخوردار باشد . بااین وجود بازار مسکن کشور با ورود به فصل نقل و انتقالات تابستان امسال بازار سردی را تجربه کرد ؛ به طوری که برخی موجران و مستأجران ترجیح دادند نسبت به تمدید قراردادهای خود اقدام کنند .تغییرات در راه است ولی نه به زودیتعیین قیمت مسکن و اجاره هم مانند هر عامل دیگری تحت تأثیر عرضه ، تقاضا و جو روانی است که در بازار به وجود می آید . یکی از عوامل روانی هرساله در فصل تابستان انتظار موجران نسبت به افزایش تقاضاست امری که در تابستان امسال تحقق پیدا نکرد و مشاوران املاک در تابستان گرم امسال شاهد بازاری سرد بودند . این موضوع برخلاف ارزیابی هایی است که توافقات وین را محرکی برای رونق دوباره بازار مسکن می دانست .این ارزیابی با تحلیل بازار مسکن که سال 94 را سال های پایانی رکود به شمار می آورد نیز همخوانی دارد . بر این اساس 6 دوره مجزا در رفتار بازار مسکن قابل شناسایی است؛ اوایل رونق ( 1390 ) ، اوج رونق ( 1391 ) ، پایان رونق ( فصل اول1392 ) ، اوایل رکود ( سه فصل آخر 1392 ) ، تعمیق رکود ( 1393 ) ، اواخر رکود ( 1394 ) . مصطفی قلی خسروی نیز بر همین اساس پیش بینی می کند که در سال 95 مسکن به «قیمت واقعی» خود برسد و دولت یازدهم نیز در این زمینه اهتمام کافی را دارد . البته این تحلیل عامل حباب مسکن در سال های 90 و 91 را در نظر نمی گیرد .گرچه برخی از اقتصاددانان و کارشناسان با تکیه بر آمار و ارقام از تخلیه حباب در بازار مسکن سخن می گویند اما یک کار شناس بازار مسکن می گوید : « تا زمانی که اقتصاد کشور با رکود مواجه باشد نمی توان افزایش و کاهش قیمت را مبنای تحلیل قرار داد» .به گفته بیت ا... ستاریان در شرایطی که با رکود در اقتصاد مواجه هستیم تا ده و حتی بیست سال آینده نیز نمی توان از حباب در قیمت ها صحبت کرد . ابوالحسن میرعمادی ، کارشناس مسکن نیز با اشاره به تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه ای می گوید : « طی 30 سال گذشته به طور مکرر قیمت مسکن در یک بازه زمانی مشخص به صورت غیرکنترل شده بالا می رود ، بعد از 6 - 5 سال دچار رکود می شود و دوباره با افزایش قدرت خرید مردم قیمت ها افزایش می یابد و سال هاست که این دور تکرار می شود .» وی با بیان اینکه قیمت مسکن ارتباط منطقی با هزینه های واقعی ساخت ندارد ، معتقد است : « هزینه ها باید به صورت منطقی محاسبه شده و یک سود منطقی برای آن در نظر گرفته شود چراکه این سودهای افسارگسیخته به حباب مسکن منجر می شود .پایان تابستان کم مستأجربه هر روی شهریور امسال در حالی فصل نقل وانتقال در بازار مسکن به پایان می رسد که به روایتی کم مستأجرترین تابستان بیست سال اخیر بوده است چراکه بیشتر مستأجران قراردادهای خود را با پشت نویسی تمدید کرده و برخی حتی به املاک نیز مراجعه نکردند و مالکان بیشتر از همیشه منتظر اجاره رفتن ملک خود منتظر ماندند . یکی از مشاوران املاک در این زمینه به خبرنگار پیام ساختمان گفت :تعداد اجاره های امسال ما به کمتر از نصف رسیده و شرایط به گونه ای است که دو نفر از مشاوران ما ترک همکاری کردند . امینی ادامه داد : نه تنها تعداد مراجعان کم شده بلکه نرخ اجاره نیز پایین تر آمده است چراکه مالک خود می بیند با وجود این قیمت ها مشتری پیدا نمی کند و ترجیح می دهد به قیمت های پایین تر اکتفا کند تا اینکه منتظر بماند .البته با وجودی که مشاوران املاک از کاهش تورم در این بخش خبر می دهند رصد بازار اجاره مسکن حاکی از آن است که به دلیل واکنش منفی به کاهش 2 درصد نرخ سود سپرده های بانکی ، موجران تمایل به دریافت اجاره بیشتر به جای رهن دارند . در حال حاضر بهای اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به 23 هزار تومان رسیده است که نشان از رشدی 4 هزارتومانی نسبت به سال 92 دارد اما در سال های 91 و 92 که بیشترین اجاره بها به مستأجران تحمیل شد ابتدا از متری 12 هزار تومان به 16 هزار تومان و سپس به 19 هزار تومان افزایش پیدا کرد . علاوه بر این امسال رهن کامل در فایل های بنگاه داران به سختی یافت می شود و همچنان بعد از رکودی که بدترین رکود صنعت ساختمان خوانده می شود فشار زیادی به مستأجران که اکثریت آنها از قشر متوسط و پایین جامعه هستند ، وارد آمده است .تغییرات بازار اجارهبازار اجاره در تابستان 94 تنها به افزایش سهم اجاره نسبت به رهن خلاصه نمی شود . در برخی از بنگاه ها با فرمولی متفاوت نسبت به تعیین نرخ رهن مسکن اقدام می کنند مثلا به ازای هر یک میلیون تومان ودیعه مبلغی برابر 25 تا 27 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود ، درحالی که مطابق فرمول قبلی هر یک میلیون تومان 30 هزار تومان رهن محاسبه می شد . این عامل منجر به افزایش 10 تا 15 درصدی نرخ اجاره شده و از طرف دیگر فرمول رهن کامل به ازای متوسط مترمربعی 600 تا 700 هزار تومان در تابستان سال گذشته به مرز 900 هزار تومان رسید . البته این فرمول در مناطق لوکس پایتخت به مراتب بیشتر است ، به گونه ای که در برخی از مناطق این رقم به 5/1 میلیون تومان نیز می رسد . گرچه رئیس اتحادیه مشاوران املاک این فرمول را چندان فراگیر نمی داند اما مراجعه حضوری خبرنگاران حتی در مناطق مرکزی شهر تهران مانند خیابان بهشتی ، سهروردی این موضوع را تأیید می کند .