هفته نامه پیام ساختمان > ساختمان > فرهنگی و اجتماعی 1394/04/16

راهكاري شهري براي مسكن ارزان

بسياري هستند كه در ميان دلايل بسيار افزايش قيمت مسكن در ايران انگشت اتهام را به شهرداري و سياست‌هاي شهرسازي اين نهاد دراز مي‌كنند. توجيه اين است كه فروش تراكم و تغيير كاربري افزايش قيمت مسكن را به همراه دارد


راهكاري شهري براي مسكن ارزان

بسياري هستند كه در ميان دلايل بسيار افزايش قيمت مسكن در ايران انگشت اتهام را به شهرداري و سياست‌هاي شهرسازي اين نهاد دراز مي‌كنند. توجيه اين است كه فروش تراكم و تغيير كاربري افزايش قيمت مسكن را به همراه دارد و به دنبال آن مشكلات ديگري همچون آلودگي، افزايش قيمت كالاها و خدمات و سبقت آنها از درآمد اقشار متوسط و در نتيجه پيوستن خيل جمعيت قشر متوسط در شهرهاي بزرگ به دهك‌هاي درآمدي پايين‌تر را به همراه دارد. اين گزاره‌ها كه از منطق درستي هم برخوردارند بيشتر به شهرداري تهران و مديريت آن از سال 69 به بعد ارجاع مي‌كنند. كاملاً در جهت خلاف اين روند را شهرهاي اروپايي پيمودند، در شهرهايي مانند رم، لندن، ميلان، وين و پاريس اجازه هيچ گونه تغيير در مراكز شهر وجود ندارد، گرچه عملكرد شهرداري‌هاي اين شهرها براي حفظ هويت و جذب توريسم مناسب است اما به دليل برهم زدن عرضه و تقاضا موجب افزايش قيمت مسكن مخصوصاً در مراكز شهر شده است. در ميان اين دو تجربه اين سئوال ايجاد مي‌شود كه شهرسازي چه نقشي در افزايش قيمت مسكن مي‌تواند ايفا كند و آيا همه وقت اين تاثير منفي است؟ آيا مي‌توان شهرسازي داشت كه در راستاي كاهش قيمت مسكن و عرضه مسكن مقرون به صرفه (Affordable Housing) باشد؟ نگراني‌هاي شهرسازي چيست؟ شهرهاي جهان در ابتداي قرن بيست و يكم به چالش‌هاي زيادي روبرو شده‌اند. شايد براي نخستيم مرتبه باشد كه در عصرجهاني شدن از زاغه‌هاي در حال رشد شهرهاي آفريقايي تا ابرشهرهاي شرق آسيا و شهرهاي مجلل اروپايي تا مراكز جهاني كه امروز در سراسر جهان تعدادي از آنها يافت مي‌شوند با سه چالش جهاني روبرو هستند. ناكارآمدي تصميم‌گيري‌هاي سياسي؛ افزايش جمعيت و كمبود منابع. شهرهاي امروز چنان بزرگ شده‌اند كه كار را بر مديريت شهري سخت كرده است و تصميم‌هاي عموماً ناكارآمد گرفته مي‌شود در اين ميان مديران به ناچار به تخريب منابع محدودي دست مي‌زنند كه محيط‌زيست و آينده شهر را به مخاطره مي‌كشاند. به همين دليل است كه مفهوم شهرسازي پايدار ايجاد شده است كه بتواند هم به نيازمندي‌هاي انسان امروز پاسخ دهد و هم به محيط‌زيست را پاس دارد. سئوال اين است كه آيا مي‌توان شهرسازي داشت كه در راستاي كاهش قيمت مسكن و عرضه مسكن مقرون به صرفه (Affordable Housing) باشد؟ آيا راهكارهايي براي پايين آوردن قيمت مسكن براي اقشار كم درآمد وجود داد؟ شايد اين نظر در وهله اول پارادوكسيكال به نظر آيد چرا كه هدف همه فعاليت‌هاي مهندسي سود آوري است اما اگر سودآوري در ارزان سازي باشد چه. تراكم آري يا خير ساختار شهرهاي اروپايي و شهرهاي آمريكايي با يكديگر متفاوت است. در شهرهاي اروپايي عموماً يك مركز تاريخي وجود دارد كه هسته اوليه شهر است، بسياري از نهادها سياسي، اقتصادي و اجتماعي در اين مركز قرار دارند. سياست‌هاي شهرسازي بعد از جنگ جهاني دوم كه با رشد مهاجرت و افزايش جمعيت مهاجر همراه بود تغيير زيادي در اين مراكز نداده است به گونه‌اي كه وين امروز و وين 1950 تفاوت زيادي با هم ندارند. اين هسته خود به مناطق دايره‌اي شكل ديگري منتج مي‌شود كه هر كدام قوانين ساخت و ساز مربوط به خود را دارند و از نظر برخورداري از تسهيلات رفت و آمد و همچنين قيمت مسكن با يكديگر متفاوت هستند. جمعيت تازه وارد و مهاجر عموماً در مناطق حاشيه‌اي شهرها ساكن هستند و در همين مناطق است كه اجازه ساخت ساختمان‌هاي بلندمرتبه داده مي‌شود. البته روال بلندمرتبه سازي لزوماً قانون نيست بلكه با رعايت اصولي كه شهرداري عنوان مي‌كند مي‌توان در مراكز تاريخي نيز دست به بلندمرتبه سازي زد؛ مثال آن نيز ساختمال گركين با معماري عجيب خود همچنين ساختمان شيشه‌اي شارد است كه هم‌اكنون از آن با عنوان بلندترين ساختمان در كل اتحاديه اروپا ياد مي‌شود از جمله ساختمان‌هاي بلند مركز شهر است. در ايالات متحده مركز اداري و اقتصادي شهر معمولاً ساختمان‌هاي سر به فلك كشيده محصور شده است. در اين مركز كمتر با ساختمان‌هاي مسكوني مواجه مي‌شويد و شهروندان در محلات اطراف شهري كه شكل شهرك دارند ساكن مي‌شوند. راهكاري كه به ذهن طراحان شهري انگليسي رسيده است ماليات بر زمين‌هاي شخصي، در نظر گرفتن زمين‌هاي دولتي و افزودن به حجم شهر با ساختمان سازي تراكمي است. راهكاري كه قبلاً نيز كارنامه خوبي از خود به يادگار گذاشته است چرا كه تراكم در ساخت و ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه به معني صرفه‌جويي در زيرساخت‌هاي لازمه و انرژي است و مي‌تواند از گسترده شدن جغرافيايي شهر نيز جلوگيري كند. اين موضوع البته در ايامي كه بحث مسكن اجتماعي و بهره‌‌مندي از مناطق فرسوده در سرفصل برنامه‌هاي وزارت شهرسازي قرار گرفته است رويكرد بلندمرتبه‌سازي مي‌تواند در نظر گفته شود. لازمه اين برنامه رعايت اصولي همچون تكميل برنامه‌هاي همچون حمل و نقل عمومي و همچنين بهينه‌سازي زيرساخت‌هاي شهري همچون آب، برق و گاز، آموزش، تفريح و فضاي سبز است. راهكار آمريكايي يا اروپايي نمونه ايده‌آل شهرهاي آمريكايي لس‌‌آنجلس است، شهري كه تعداد خودروها با تعداد شهروندان برابري مي‌كند. اگر ابرشهر نيويورك را استثنا بدانيم ديگر شهرهاي ايالات متحده از ساختار شهرهاي گسترده تبعيت مي‌كنند، شهري با يك مركز اقتصادي و شهرك‌ها و محلات حاشيه‌اي فراوان كه توسط اتوبان‌هاي پهم به يكديگر متصل مي‌شوند. كشورهاي كانادا و استراليا نيز به همين سياق از الگوي آمريكايي پيروي مي‌كنند اما اروپا الگويي بسيار متفاوت را پي‌گرفته است و به همين دليل است كه امكان ساختمان‌هايي بدون پاركينگ با استفاده از اصول بهينه‌سازي انرژي و شهرهايي پياده و سبز به همراه حمل‌ونقل ارزان و سريع امكان‌پذير شده است تا شهروندان از سبك زندگي ارزان‌تر و بهينه‌تري برخوردار شوند. كارنامه شهرهاي كوچك آلمان در اين زمينه راهكار خوبي است. ساختمان‌هاي كوچك و بدون پاركينگ با الگوهاي مسكن ارزان قيمت متناسب است و الگوهاي زندگي با بهره از سيستم‌هاي عمومي و بهينه‌سازي انرژي با زندگي قشر متوسط و كم درآمد همخواني بيشتري دارد. طرح‌هاي توسعه شهرهاي كوچك در سال‌هاي اخير صحبت از طرح‌هاي جامع و تفصيلي شهرهاي بزرگ و عدول از آنها سرفصل اخبار روزنامه‌ها بوده است. گرچه شهرهاي جديد مانند پرند، پرديس و هشتگرد به حكم جديد بودن از مزيت‌هاي برنامه‌ريزي برخوردارند اما اكثريت مطلق اين شهرها از چنين دورنمايي بي‌بهره هستند. طرح‌هاي توسعه‌ اقتصادي و شهري شهرهاي كوچك چندين مزيت به همراه خواهد داشت. همانگونه كه پيشتر گفته شد شهرهاي بزرگ با سه چالش جهاني روبرو هستند، رشد جمعيت، ناكارآمدي تصميم‌گيري و كمبود منابع. به رغم تمام انتقادهايي كه به شهرهاي جديد وارد شده است از جمله نبود كار شكل خوابگاهي اين شهرها اما در تحليل نهايي اين شهرهاي توان بالقوه برداشتن بار زيادي را از روي شهرهاي مركزي دارند. نخست همچون سپري در مقابل مهاجرت و رشد جمعيت عمل مي‌كنند و اقشار متوسطي كه ديگر نمي‌توانند در شهرهاي بزرگ شيوه زندگي برخوردار خود را ادامه دهد ترجيح مي‌دهند در اين شهرها ساكن شوند. به دليل زمين ارزان در اين شهرها امكان ساخت مسكن ارزان قيمت با استانداردهاي بالا وجود دارد اما مهمتر از همه ايجاد شرايط كار و زندگي اجتماعي است تا از افتادن اين شهرها در چرخه فقر و فرسودگي در امان بمانند. در سطور بالا 3 راهكار شهرسازي براي مسكن ارزان قيمت ذكر شد، بي‌شك تدوين راهكارهايي براي شهرسازي با هدف مسكن ارزان قيمت نيازمند پژوهشي مدون است كه در مراكز تحقيقاتي مسكن و دانشگاه‌هاي كشور امكان‌ آن وجود دارد و بي‌شك كارشناسان شهرسازي مي‌توانند ليست بلندتري بر موارد گفته شده بيفزايند. در اين مقال اما راهكارهاي گفته شده راهكارهايي است كه را شرايط اقتصادي ايران سازگاري دارند چرا كه يافتن راهكاري براي كم كردن از بار مشكلات هموطنان تنها وظيفه مسئولان اقتصاد و مسكن نيست و شهرسازي ايران نيز نمي‌بايد تنها رو به سوي زيباسازي شهر و سازگاري با معماري فاخر داشته باشد. صابر صادقي

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار