هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > اقتصاد مسکن 1394/04/15 استراتژي هاي مسكن ارزان قيمت:

مسكن از بريتانيا تا ايالات متحده

به نظر می رسد در همه كشور‌ها از كشور ثروتمند نروژ گرفته تا كشورهای چین و هند با درصد بالای اقشار فقیر از این سیاست‌ها بهره می برند اما اختلاف در سیاست های مسكنی در حجم بالای نیازمندان به مسكن ارزان قیمت و ساختارهای اقتصادی كشور بازمی گردد‌.


 مسكن از بريتانيا تا ايالات متحده

در شماره قبل نشریه اشاره شد كه افزایش تراكم‌، وام‌، یارانه‌، فراهم آوردن زمین برای ساخت خانه ارزان و همچنین شراكت دولت در ملك راهكارهای اصلی هستند كه دولت های استرالیا‌، كانادا و چین برای مسكن ارزان قیمت خود پیشنهاد كرده‌اند‌. به نظر می رسد در همه كشور‌ها از كشور ثروتمند نروژ گرفته تا كشورهای چین و هند با درصد بالای اقشار فقیر از این سیاست‌ها بهره می برند اما اختلاف در سیاست های مسكنی در حجم بالای نیازمندان به مسكن ارزان قیمت و ساختارهای اقتصادی كشور بازمی گردد‌.در شماره اول این سلسله مقالات گفتیم كه دولت‌ها برای شناسایی اقشار نیازمند به مسكن‌، قاعده ای به نام قاعده 30 درصد وضع كرده‌اند به این صورت كه هزینه اجاره و بازپرداخت اقساط ماهانه نبایستی از 30 درصد متوسط حقوق اقشار متوسط فراتر رود‌. گرچه این قاعده در بسیاری از شهرهای بزرگ و گران قیمت جهان به دلیل میزان بالای تقاضا عملا محقق نمی شود اما قاعده‌ای است كه برای تشخیص میزان نیاز كشور‌ها به طرح های مسكنی بسیار مفید واقع شده‌است‌. در ادامه سلسله مقالات استراتژی های مسكن ارزان قیمت كشورهای مختلف در این شماره به تجربه ایالات متحده آمریكا و بریتانیا رجوع خواهیم كرد‌.بریتانیایی كه تاچر تقسیم كردمسكن اجتماعی سابقه طولانی در بریتانیا دارد اما این تجربه تاریخی نیز موجب نشده كه این كشور از موج جدید افزایش جهانی قیمت مسكن در امان باشد‌. مركزیت شهر لندن به عنوان یكی از مراكز تجارت جهانی موجب شده كه در این ابرشهر به 300 زبان مختلف جهان صحبت شود و بیش از 50 درصد لندنی‌ها درجایی به غیراز بریتانیا متولدشده باشند‌. البته 37 درصد این نسبت اروپایی هستند‌.بسیاری از آپارتمان‌ها و خانه های بریتانیا در گذشته جزو دارایی وزارت دارایی به شمار می آمد؛ این نسبت در دهه 1980 بر اساس سیاست های اقتصاد آزاد مارگارت تاچر كه ساخت وسازهای دولتی را محدود می كرد شدیدا كاهش یافت‌. پس ازآن روش حمایت های مالی و دیگر شیوه های تأمین مسكن اجتماعی مدنظر قرار گرفت‌. دولت محافظه كار تاچر با وضع قانون حق خرید برای ساكنان این امكان را ایجاد كرد تا با 60 درصد تخفیف و در برخی موارد 70 درصد تخفیف محل سكونت خود را خریداری كنند‌.مؤسسات غیرانتفاعی نیز كه تا قبل از قرن بیستم كارنامه مثبتی در خانه سازی داشتند به عنوان یك تجربه موفق دوباره رونق یافتند و خانه های ساخته شده توسط این مؤسسات از سال 1980 رشد یافت به گونه ای كه به سیاست مركزی دولت تبدیل شد اما علیرغم اینكه این مؤسسات غیرانتفاعی بودند میزان اجاره نسبت به نمونه های دولتی قبل از آن بسیار بالاتر بود‌. اجاره خانه از مؤسسات دولتی حتی از خرید خانه مقرون به صرفه‌تر است‌.در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 میلادی بازار مسكن بریتانیا با بحران مواجه شد‌. دلیل این بحران نیز جمعیت بالا‌، درآمد نامتناسب و عرضه و تقاضای مسكن و همچنین تغییر قوانین مالی بود كه نقش بالایی در به وجود آمدن آن بحران داشت‌. ازآن پس مسكن ارزان قیمت (‌Housing affordability‌) به یكی از مسائل سیاست گذاری اقتصادی بدل شد كه تأثیر بالایی بر روی صاحبان ملك گذاشت‌. بسیاری از قوانین با هدف توانمندسازی مردم برای خرید مسكن تغییر یافت و هرچند بسیاری از خریداران از قیمت های پایین آمده بهره‌مند شدند اما بسیاری نیز در گرداب بازپرداخت اقساط فرورفتند و حتی خانه‌های خود را از دست دادند‌.برای ارائه مسكن اجتماعی و ارزان قیمت در بریتانیا مراكز متعددی وجود دارند؛ سیاست های مسكن اجتماعی كه توسط مؤسسات محلی و همچنین مؤسسات مسكن ارائه می شود یكی از آنها است‌. روش دیگر مالكیت مشترك است به گونه ای كه ساكن نیمی از هزینه ماهیانه خانه را به عنوان اجاره بها و بخش دیگر را به عنوان اقساط خرید به مالك پرداخت می كند‌. در این میان دولت سیاستی دیگر را دنبال می كند و مردم را به ساخت خانه شخصی در زمین های تعیین شده تشویق می کند‌، این سیاست برای دولت دو مزیت دارد‌؛ نخست اینكه به توسعه شهری و رونق محلات و مراكز رهاشده كمك می رساند و دوم اینكه مسكن ارزان قیمت را در اختیار قشری از شهروندان قرار می دهد‌. این سیاست که به منطقه بندی دربرگیرنده (‌inclusionary zoning‌) معروف است در واقع از بریتانیا آغاز نشد‌، بلکه بخشی از سیاست های مسكنی ایالات متحده به شمار می رفت‌.ایالات متحده و سیاست های سه گانهدولت فدرال ایالات متحده برای مقرون به صرفه كردن مسكن به ساكنان با درآمد پایین یارانه پرداخت می كند‌. همچنین كمك های مالی به دارندگان خانه تحت عناوین قسط بندی طولانی‌تر و همچنین كاهش مالیات پرداخت می‌شود‌. البته سیاست كاهش مالیات در دهه 70 میلادی همه اقشار متوسط و فقیر را شامل می شد اما این سیاست در سال 2005 بار مالی زیادی را بر دولت تحمیل كرد (‌نزدیك به 120 میلیون دلار در سال‌) كه به مثابه 80 درصد تمام كمك های مالی دولت به خانه اجتماعی می شد به همین دلیل در دولت جرج بوش دوم كاهش بهره اقساط پیشنهاد شد‌.سیاست های دولت فدرال برای مسكن مقرون به صرفه به سه بخش تقسیم می شود‌:• یارانه به خانوار‌ها و ساكنان کم بضاعت• یارانه به دارندگان مساكنی كه می‌باید به اقشار کم بضاعت اجاره داده شود‌، و هدف از این یارانه برای مقرون به صرفه نگه داشتن اجاره‌هاست• مسكن عمومی‌، كه عموما اختیار و مدیریت آن بر عهده دولت است گرچه برخی از آنها نیز توسط شركت هایی اداره می شوند كه با دولت قرارداد دارند‌.یارانه های نوع اول به مسكن روستایی‌، كارگران مزارع‌، صاحبان پیر و از كارافتاده و افراد ناتوان ارائه می شود‌. بر اساس برنامه های مسكن روستایی ایالات متحده از سال 1980 حجم قابل توجهی مسكن روستایی تولید شد‌. از سال 1986 نیز یارانه برای اجاره به اقشار کم درآمد به سیاست نخست دولت فدرال برای تأمین خانه ارزان قیمت تبدیل شد‌.یارانه نوع دوم بنا بر تعریف به سه گروه از شهروندان تعلق می گیرد‌. نخست شهروندانی با درآمد متوسط كه بین 80 تا 120 درصد متوسط درآمد منطقه زندگی خود را به دست می آورند؛ نوع دوم شهروندان با درآمد كم كه بین 50 تا 80 درصد متوسط درآمد منطقه را كسب می كردند و نوع سوم شهروندان فقیری كه كمتر از 50 درصد درآمد متوسط منطقه خود را داشتند‌.یكی از موفق ترین سیاست های دولت آمریكا برای مسكن مقرون به صرفه‌، سیاست مسكن عمومی بود كه از سال‌های 1940 تا 1942 شكل گرفت و هدف آن تأمین مسكن برای اقشار متوسط بود‌. در سال های بعد از جنگ 8 پروژه مسكنی با این روش انجام شد و در سال 2009 نیز تحت این قانون هفت پروژه مختلف مسكنی به سرانجام رسید كه تحت لوای آن مسكن با مشاركت و مالكیت دوگانه دولت و خریدار به اتمام می رسد‌، این شیوه از پروژه های موفق دولت برای مسكن مقرون به صرفه توصیف می شود‌.ایالت‌ها و مناطق مخالف كشور آمریكا سیاست های مختلف دیگری را برای تأمین مسكن ارزان برای قشر متوسط و کم درآمد پیگیری می كنند كه از آن جمله است‌: برنامه مسكن حمایتی و همچنین روش سنتی یارانه‌. دولت های محلی همچنین این اختیار را دارند با تشخیص خود محدوده درآمدی اشخاص مستحق این تسهیلات را تعیین كنند اما به هر روی دولت فدرال باید تصمیمات ایالتی را تصدیق كند‌. محدوده درآمدی افراد نباید به گونه ای باشد كه نسبت حداكثر هزینه مسكن به درآمد ماهیانه از 40 درصد بیشتر شود‌.مسكن درخور و نه گتوهای فقیربه نظر می رسد سیاست های مسكنی برای اقشار متوسط و فقیر در واکنش با ساختارهای اقتصاد كلان و سیاست های شهرسازی تعیین می شود‌. مسائل مربوط به اقتصاد پایدار‌، سیاست های مالی‌، مالكیت‌، امنیت و عدالت اجتماعی‌، طرح‌های شهری و منطقه بندی شهری همه در تعیین شاخص های مسكن مقرون به صرفه دخیل هستند‌. اما در هسته تمام این نگرانی‌ها این رویکرد انسان دوستانه وجود دارد كه همه اعضای جامعه نیازمند فرصت های مساوی برای خانه دار شدن و بهره از این اساسی ترین نیاز انسان هستند‌.اینكه دولت‌ها چقدر توانسته‌اند به این هدف خود نزدیك شوند جای بحث و گفتگو دارد اما اینكه دولت‌ها خواه لیبرال مسلك و خواه با تمایلات سوسیالیستی در پی حل این معضل برآمده‌اند موضوعی است كه در آن هیچ مناقشه ای نمی توان داشت‌. در میان سیاست هایی كه در این سه مقاله بررسی شد به نظر می رسد سیاست سوسیالیستی یارانه و مشاركت در ساخت و تملك حتی در كشورهایی كه با لیبرالیسم شناخته می شوند (‌ایالات متحده و بریتانیا‌) جایگاهی مهم دارند و از آن مهم‌تر توجه این دولت‌ها به ساخت مسكنی درخور شأن شهروندان خود بود تا این مراكز به «گتوهایی» فقیر تبدیل نشوند‌، بلكه این بهره‌مندی از مسكن شهروندان آنها را به صعود به دهك های بالاتر رهبری خواهد كرد.

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار