تأمین مسکن ارزان قیمت

در شماره قبل پیام ساختمان نوشتیم که دولت ها برای ارزیابی نیاز شهروندان اقشار متوسط و پایین به مسکن ، در مورد هزینه ای که این خانوارها برای مسکن می پردازند اطلاع کسب کنند. گفتیم که معمولاً پیشنهاد می شود به طور متوسط خانوارها بین 30 درصد از درآمد خود را صرف اجاره خانه و یا بازپرداخت اقساط وام مسکن کنند. این نسبت به اقتصاد نیز کمک خواهد کرد و خانوارها می توانند درآمدهایشان را در بخش های دیگر اقتصاد مصرف و یا سرمایه گذاری کنند و به همین دلیل مسکن همچون معیاری برای موفقیت یا عدم موفقیت سیاست های اقتصادی دولت ها در مقابل قشرمتوسط و پایین به شمار می آید زیرا در همه دنیا بخشی که بیشترین درآمد قشر متوسط را به خود اختصاص می دهد، مسکن است. در ادامه به سیاست هایی که کشورهای مختلف برای برآورده کردن این نیاز وضع کرده اند اشاره می کنیم و در شماره های بعد کارنامه طرح های مسکنی ایران را با این کشورها مقایسه خواهیم کرد: طرح های کشورها برای مسکن ارزان قیمتراهکاری که عموماً برای تأمین مسکن ارزان قیمت و یا تطابق قیمت مسکن با درآمد خانوارها اندیشیده می شوند در دو شیوه 1) فراهم آوردن زمین برای ساختمان سازی و 2) افزایش تراکم واحدهای ساختمانی در بعد مساحت خلاصه می شود. البته این پروسه روندی دائمی دارد و دولت ها برحسب نیاز شهروندان مستمراً می باید فرصت های خانه دار شدن را افزایش دهند. برخی از کشورها نیز برای مساحت و همچنین قیمت مسکن محدودیت قائل می شوند، این قوانین در پی ایجاد استانداردی برای مسکن در سراسر یک کشور است. این محدودیت عملاً موجب بلااستفاده شدن بسیاری از خانه هایی شد که کوچک تر از حد متعارف ساخته شده بود و این مشکل حتی در دوره هایی که استطاعت خرید شهروندان شدیداً پایین آمده بود ادامه پیدا کرد و کشورهایی مانند سوئد، فنلاند، نروژ و دانمارک که به صورت سنتی دارای منازل تابستانه هستند از این مشکل متأثر شدند. در ادامه راهکارهای مسکنی چند کشور را به عنوان الگو گردآوری کرده ایم باشد که در راستای خانه دار کردن مردم راهگشا باشد.استرالیا کشور استرالیا به سیاست های امنیت اجتماعی معروف است. سیاست هایی معـروف به ‍Centre link که دولت کمک هزینه اجاره ای را به خانوارهای نیازمند متقبل می شود به این صورت که یارانه ای را مستقیماً برای پرداخت اجاره خانه به ساکنان پرداخت می کند. میزان این کمک اجاره متناسب با مقدار اجاره ای است که مالک دریافت می کند. استرالیایی هایی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می کنند از مزایای کمک مالی استرالیا بهره مند می شوند و برای تسهیل خرید خانه حسابی به نام حساب خرید خانه اولی ها ایجادشده تا کسانی بتوانند از تسهیلات دولتی استفاده کنند که خود پولی را ذخیره کرده باشند. یکی از اهداف ایالت غربی استرالیا این است که تا سال 2020 تا 20 هزار خانه ارزان قیمت برای اقشار پایین و متوسط ایجاد کند. یکی از طرح های این ایالت مالکیت مشترک است به این صورت که خریداران می توانند ملکی را با کمک وزارت مسکن و تحت نام وام Shared start خریداری کنند. به این ترتیب هزینه اولیه خانه کاهش می یابد و بسته به اندازه خانه، موقعیت و نوع ملک وزارتخانه تا سقف 30 درصد هزینه مالک را شریک می شود. در آینده مالک اصلی می تواند این سهم را به دولت بفروشد یا اینکه تمام سهم را بخرد. در این طرح خریداران می توانند ساختمان های نوساز بخرند و یا واحدهای ساختمان های دولتی ساخته نشده را پیش خرید کنند.طرح های وزارت مسکن استرالیا کاملاً منطبق با نیازهای قشر متوسط و کم درآمد است و برای اینکه این طرح ها به درستی اجرا شود وزارت کار استرالیا همکاری زیادی با وزارت مسکن این کشور دارد.کانادابضاعت، کیفیت و کفایت سه عاملی هستند که سیاست مسکن اقشار متوسط و پایین کانادا بر اساس آنها قرار گرفته است. بضاعت یعنی اینکه اقشار پایین و متوسط توانایی خرید، اجاره و یا بازپرداخت اقساط وام آن ملک را داشته باشند؛ کیفیت یعنی اینکه آن ملک استاندارهای لازم کیفی و اجتماعی را برای شهروندان کانادا داشته باشد و سومین عامل یعنی کفایت به این معنی است که ساخت وساز به گونه ای باشد که اسیر مشکلات عرضه و تقاضا نشود.به این منظور شرکت خدمات مسکن اجتماعی در ایالت اونتاریوی کانادا ایجاد شد تا مسئولیت احداث 270 هزار واحد مسکن اجتماعی را برای شهرداری های آن ایالت بر عهده بگیرد. در واقع این شرکت به نوعی یک شرکت غیرانتفاعی است که توسط اعضای شرکت های ساختمانی مردم نهاد و شرکت های مسکن اجتماعی هدایت و اداره می شود تا اطلاعات و سرمایه گذاری لازم را برای ساخت وساز توده ای مهیا کنند. بودجه سالانه 4.5 میلیون دلاری این مجموعه بیمه لازم را برای ساخت مسکن و زیرساخت های آن ازجمله انرژی، آموزش و دیگر زیرساخت ها فراهم می کنند. به همین ترتیب است که این شرکت توانست سرمایه ای بالغ بر 390 میلیون دلار را جذب کند. البته فعالیت های این شرکت همکاری با دیگر شرکت های مسکن اجتماعی و همچنین سازندگان خصوصی را در بر می گرفت. چین کشور چین با تغییر ساختار اقتصاد مسکن به سمت اقتصاد بازاری با مشکل فاصله زیاد قیمت خانه با بضاعت قشر متوسط و پایین در بیشتر شهرهای بزرگ خود روبه رو شده است. مشکلی که از سال 2005 شروع شد و اکنون به یکی از بزرگ ترین مشکلات اقتصادی کشور چین بدل شده است؛ به گونه ای که رشد قیمت مسکن در آن سال تقریباً 2 برابر رشد درآمد بوده و پاسخ دولت به این مشکل افزایش تولید در بخش مسکن برای اقشار فقیر و متوسط بوده است . در این راستا طرح ها و برنامه های زیادی روی میز آمد که ازجمله آنها می توان به برنامه مسکن به صرفه و همچنین برنامه صندوق مسکن آینده نگر اشاره کرد. طرح اول در مورد برنامه مسکن به صرفه با تبلیغ سرمایه گذاران برای ساخت مسکن برای اقشار پایین و متوسط عمل می کرد و هدف این بود که منازلی عموماً به مساحت 60 تا 110 مترمربع با قیمت نزدیک به 50 تا 70 درصد قیمت بازار تأمین شد. مسئولیت این طرح را دولت مرکزی و دولت های محلی بر عهده داشتند و دولت های محلی عموماً زمین های دولتی را برای این هدف در نظر می گرفتند و سازندگان شرکت های ساخت وسازی بودند که سودی در حدود 3 درصد می بردند تا قیمت این ساختمان ها پایین بماند. این طرح به دلیل تعداد کم ساخت وساز، مدیریت ضعیف و فساد به محل مناقشه ای تبدیل شد. دولت های محلی مشوق های کمی برای ساخت خانه های ارزان قیمت داشتند و این به معنی ساخت وسازهای اندک است. درنتیجه سرمایه لازم برای طرح نسبت به ابتدای کار کاهش چشمگیری داشت. تعداد اندک ساخت وساز برای کم درآمدها و تقاضای بالا در بازار چین باعث شد خانه های ساخته شده حتی به قیمت بازار به شهروندان چینی فروخته شود و پردرآمدها این خانه ها را خریدند. طرح دوم چینی ها به سال 1995 بازمی گردد، راهکار به این صورت است که خریداران بالقوه ای که درآمد کافی برای جمع آوری سرمایه دارند واحدهایی که قبلاً در دوره اقتصاد کمونیستی ساختمان های مسکونی دولتی به حساب می آمدند را خریداری کنند. این طرح شامل راهکارهای مالی متفاوت همچون یارانه برای بازنشستگان، یارانه برای پرداخت قسط و همچنین تخفیف قیمت واحد می شد. نتیجهبه نظر می رسد به دلیل اختلاف فاحش بین درآمد و هزینه مسکن همه کشورها از سیاست های اجتماعی برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد بهره می برند. در کشور چین که به دلیل درآمد پایین اقشار کم بضاعت به تعداد زیادی مسکن ارزان قیمت نیاز دارد سیاست های تشویقی سرمایه گذاران در کنار سرمایه های شخصی خریداران به سیاست اصلی تبدیل شده است که البته در این راه دولت یارانه ها و تخفیف های فراوانی در نظر می گیرد .اما از آنجا که دولت ها و سرمایه داران تنها مکلف به ساخت خانه ارزان قیمت با سود کم هستند طرح ها به شکست می انجامد. در کشورهایی که اقشار کم درآمد دارد (همانند کانادا و استرالیا ) فعالیت های غیرانتفاعی و بهره از مسکن اجتماعی سیاست اصلی به شمار می رود که این کار با هدایت دولت و توسط شرکت هایی که تجربه زیادی در مسکن اجتماعی دارند انجام می شود. گرچه این کشورها نیز از فاصله طبقاتی بالا رنج می برند اما سیستم درآمدی آنها به صورتی است که می توانند مسکن با کیفیت را با حربه های مختلف مانند شراکت با دولت خریداری کنند. در ادامه این سری از گزارش های در شماره بعد سیاست های مسکنی ایالات متحده آمریکا و بریتانیا را بررسی خواهیم کرد.