15:37 1394/3/17


قیمت زمیــن را بازار تعییـــن می کند

زمین یک کالای ویژه، استثنایی، انحصاری و غیرقابل تولید است. این کالا اگر در نقطه‌ای قرار بگیرد که قابلیت تولید نداشته باشد یا از ارزش‌افزوده بالاتری برخوردار باشد، دچار افزایش قیمت می‌شود یا ... خریدار به بازدهی زمین نگاه می‌کند و آن را می‌خرد.

قیمت زمیــن را بازار تعییـــن می کند

 قیمت خانه در تمام مناطق یکسان نیست. برخی مناطق قیمت  بسیار بالایی دارند و برخی دیگر ارزان و ارزان‌تر هستند. از سوی دیگر مبنای تعیین قیمت خانه‌ها زمینی است که خانه روی آن بنا شده‌است، وگرنه ساختمان‌ها اغلب با مصالح یکسان مانند آجر، بلوک و در نهایت نمایی سنگی ساخته‌شده‌اند. حال که این حقیقت مهم آشکار شده است، به سراغ یک موضوع مهم‌تر می‌رویم و آن هم این که قیمت زمین چگونه تعیین می‌شود؟ اصولاً نقش مشاوران املاک در این خصوص چیست؟ آیا قیمت مسکن فرمایشی  است و برخی مجامع و نهادهای مسئول در تعیین آن دخیل هستند یا این موضوع تابعی از بازار است؟ برای یافتن پاسخ سؤالاتمان به سراغ کارشناسان و صاحب‌نظران صنعت ساختمان رفته‌ایم و نظرات آنها را جویا شده‌ایم.

مسکن از گرانی و ارزانی تبعیت نمی‌کند

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرنگار ما اظهار داشت: به نظرم قیمت زمین را عرضه و تقاضا مشخص می‌کند البته نماینده‌های وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد و دارایی و شورای شهر قیمت‌های منطقه‌ای را مشخص می‌کنند اما مورد توجه قرار نمی‌گیرد. به‌هرحال اگر قرار باشد معامله‌ای در دفاتر ثبت صورت گیرد، باید مالیات آن پرداخت شود و ازآنجایی‌که برخی افراد ممکن است قیمت‌ها را به‌صورت صوری ثبت کنند، این هیئت پایه  قیمت‌ها را تعیین کرده  است.

علیرضا خسروی، در پاسخ به این سؤال که قیمت زمین چقدر همگام با نرخ تورم رشد می‌کند، افزود: موضوع گرانی و ارزانی مسکن هیچ ارتباط منطقی با میزان تورم سایر اقلام در جامعه ندارد. گاهی اوقات ایجاد جاذبه‌هایی که قبلاً نبوده‌اند در مناطق مختلف باعث ایجاد ارزش‌افزوده می‌شود. مانند اینکه زمین شما در طرح‌های شهرداری دوطبقه تراکم تشویقی دریافت کند که قبول این گرانی و خرید آن باز هم به عرضه و تقاضا و به‌طورکلی به شرایط بازار و سود و زیان خریدار بر می‌گردد.

وی در مورد تأثیر مشاوران املاک در قیمت‌گذاری بازار مسکن نیز گفت: مشاوران املاک در قیمت‌ها مؤثر هستند اما نسبت به میزان عرضه و تقاضا تأثیر زیادی ندارند.

بازار قیمت‌ها را تعیین می‌کند

احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن نیز در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان گفت: زمین یک کالای ویژه، استثنایی، انحصاری و غیرقابل تولید است. این کالا اگر در نقطه‌ای قرار بگیرد که قابلیت تولید نداشته باشد یا از ارزش‌افزوده بالاتری برخوردار باشد، دچار افزایش قیمت می‌شود یا ... خریدار به بازدهی زمین نگاه می‌کند و آن را می‌خرد. حتی ممکن است زمینی در یک موقعیت انحصاری بسیار ویژه قرار بگیرد،  در این صورت نمی‌توان قیمتی نزدیک به مناطق مجاور برایش تعیین کرد. بنابراین در یک‌کلام بازار، قیمت زمین و مسکن را تعیین می‌کند.

وی ادامه داد: زمین به‌هیچ‌عنوان قابلیت نرخ‌گذاری ندارد و هیچ نهادی نمی‌تواند قیمت آن را تعیین کند.  حتی قاضی در مورد پرونده‌های قیمت زمین در محاکم قضایی نمی‌تواند اظهارنظر کند و باید کارشناس نظر بدهد. به نظر من این موضوع بلااشکال است و در تمام کشورها هم بازار قیمت‌ها را تعیین می‌کند. مگر در کشورهای سوسیالیستی که زمین‌ها در اختیار دولت است و شرکت‌ها و نهادها برحسب پروژه زمین را دریافت می‌کنند.

این کارشناس مسکن در مورد اینکه تعیین‌کننده قیمت مسکن زمین است، اظهار داشت: در شهرهای کوچک‌تر که زمین به‌اندازه کافی وجود دارد، ساختمان‌ها هم روی قیمت بسیار تأثیرگذار هستند اما در کلانشهر ها به دلیل نبود زمین، قیمت املاک را زمین تعیین می‌کند.

سرحدی در مورد نقش مشاوران املاک در بازار گفت: به نظرم تنها می‌توان گفت مشاوران املاک بی‌تأثیر نیستند اما نمی‌توانند تعیین‌کننده قیمت باشند. این تصور که املاکی‌ها باعث گران‌تر شدن می‌شوند، غلط است زیرا تلاش مشاوران املاک این است که معامله سر بگیرد و برای این کار حاضرند قیمت‌ها را بالا ببرند یا کاهش دهند. اما فراموش نکنیم که خریدار درصورتی‌که احساس کند این قیمت برایش صرف می‌کند، می‌خرد و در غیر این صورت قبول نمی‌کند. ضمن اینکه کتمان نمی‌کنم که ممکن است در برخی موارد برخی مشاوران املاک سر برخی خریداران و فروشندگان کلاه بگذارند.

دخل و تصرف ممنوع

سید مجید نیک نژاد، بازرس کانون سراسری انبوه‌سازان به خبرنگار پیام ساختمان گفت: بازار قیمت زمین را تعیین می‌کند. مثلاً انبوه‌سازان جاهایی از شهر که ارزش‌افزوده چندانی ندارند، را می‌سازند و زمین‌های ساخته‌شده ارزش‌افزوده پیدا می‌کنند و به سبب این کار زمین‌های در موقعیت مشابه اطراف پروژه هم ارزش‌افزوده پیدا می‌کنند و قیمتشان افزایش می‌یابد. بنابراین هر جا ارزش‌افزوده باشد، بر زمین‌های اطراف آن هم تأثیرگذار است.

وی  با بیان اینکه زمین تنها موردی است که  کاملاً بر اساس عرضه و تقاضاست و هیچ‌کس و هیچ نهادی نمی‌تواند در این بازار اعمال‌نفوذ کند، اظهار داشت:  چنانچه در منطقه‌ای ارزش‌افزوده با ساخت ساختمان‌ها یا پروژه‌های محرک توسعه ایجاد شود، تقاضا برای آن منطقه افزایش می‌یابد، و همین افزایش تقاضا منجر به گرانی می‌شود. مثال روشن در این رابطه بافت فرسوده است که چنانچه در منطقه‌ای چند مدرسه و پارک یا چند ساختمان با بازگشایی معابر انجام شود، قیمت‌ها افزایش می‌یابد.

نیک نژاد در مورد تأثیر مشاوران املاک در افزایش قیمت‌ها هم اظهار داشت: نمی‌توان گرانی املاک را به مشاوران املاک نسبت داد. گاهی مشاور املاک می‌خواهد ملک را با بالاترین قیمت برای مالک بفروشد و برخی مواقع می‌خواهد با کمترین قیمت واحدی برای خریدار بخرد. بنابراین به همان اندازه که در جهت گران فروختن املاک فعالیت می‌کند در راستای ارزان فروختن هم تلاش می‌کند. حال چنانچه برخی از آیتم‌های دخیل در قیمت ملک (مانند اینکه بدون پایان کار باشد یا به یک نفر دیگر فروخته‌شده باشد)از طرف مشاور املاک بیان نشود، کلاهبرداری کرده است اما چنانچه مشاور املاک زمینی که شما با پایه 1 میلیارد تومان برای فروش گذاشته‌اید،  به قیمت 100 میلیون بیشتر برایتان بفروشد، هیچ اشکالی ندارد بلکه مؤید این است که ملک شما این قابلیت را دارد و از طرفی خریدار هم اوضاع را سنجیده و احساس کرده که با این قیمت ضرر نمی‌کند.

وی در پاسخ به این سؤال که این کار مشاوران املاک بر سطح قیمت سایر املاک منطقه تأثیر می‌گذاردیا خیر، اظهار داشت: این موضوع تا حدود زیادی بستگی به موقعیت زمین هم دارد؛ قطعاً موقعیت زمین‌ها متفاوت است و  مالکان دیگری نمی‌توانند به همان قیمتی که شما ملک خود را فروخته‌اید، املاکشان را بفروشند. به‌هرحال خریدار همه‌چیز را می‌بیند و موقعیت را می‌سنجد؛ همانطور که اگر زمینی زیر قیمت معمول فروخته شود، باعث ارزانی سایر املاک نمی‌شود.

انتهای خبر/پ

اخبار ویژه
آخرین اخبار
گزیده اخبار