هفته نامه پیام ساختمان > زیربنایی و تشکل ها > شهرداری و شورای شهر 1394/03/03

تهران غیرقابل سکونت می شود

شهرداري‌ها بر مبناي وظيفه ذاتي‌شان چه نقشي در رونق اقتصادي شهر و همچنين كنترل و مهار تورم در بخش مسكن دارند‌.


 تهران غیرقابل سکونت می شود

مسكن يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد است؛ بخشي كه حتي در دوران ركود ديگر بخش‌هاي اقتصادي بيشترين نقدينگي را به سمت خود كشانده و بسياري را به ثروت رسانده و بسياري را نيز از قشر‌هاي متوسط و حتي بالاي اقتصادي به پايين كشيده‌است‌. به عنوان مثال اجاره بها در حال حاضر بيش از 50 درصد درآمد قشر‌هاي متوسط و فقير را مي‌بلعد‌. در اين مورد بسيار سخن‌ها رفته و هر كارشناسي به فراخور تخصص پيشنهاد‌هايي ارائه داده است؛ گرچه در عمل كمتر كار مؤثري انجام شده‌است‌. روي سخن بيشتر كارشناسان دولت است و بسياري نيز نقش شهرداري‌ها را پررنگ مي‌بينند‌. در نوشتار پيش رو سعي داريم بررسي کنيم كه شهرداري‌ها بر مبناي وظيفه ذاتي‌شان چه نقشي در رونق اقتصادي شهر و همچنين كنترل و مهار تورم در بخش مسكن دارند‌.شهردار به مثابه مدير شهرمحمدباقر قاليباف شهردار تهران سال پيش از ايجاد كارگروهي نام برد كه با بررسي راهكار‌هاي اقتصاد پايدار از نياز شهرداري به فروش تراكم و تغيير كاربري بكاهد‌. تركيبي كه شهردار تهران در سخنان خود به كار برد «مديريت يكپارچه» بود كه يادآور موقعيت شهرداري در بسياري از كشور‌هايي است كه داراي انتخابات شهرداري‌ها و همچنين پارلمان شهري هستند‌، موقعيتي كه شهردار حكم رئيس شهر را دارد و همه چيز شهر در يد اختيار او است‌. در اين وضعيت است كه شهر به يک نهاد اقتصادي تبديل مي‌شود‌. اما يك تفاوت بزرگ بين درآمد شهر‌هاي ايران با شهر‌هاي كشور‌هاي توسعه يافته وجود دارد‌. همانند اقتصاد كشور‌هاي توسعه يافته اقتصاد شهر‌هاي توسعه يافته نيز وابسته به انواع ماليات‌هاست‌. همه شهرداري‌هاي بزرگ درآمد خود را از سه منبع اصلي به دست مي‌آورند؛ نخستين اين منابع ماليات بر دارايي است؛ دومين منبع بزرگ درآمد شهرداري‌ها تعرفه‌هاي خدماتي همچون برق‌، آب‌، جمع‌آوري زباله‌، بازيافت و غيره‌است اما شهر‌هاي فقيرتر به درآمد سوم يعني كمك‌هاي دولتي دل خوش كرده‌اند و به همين دليل بودجه اندكي براي بازسازي در اختيار دارند‌. اين موضوع در مورد شهر‌هاي ايران نيز تا قبل از سال 1369 كه شهرداري‌ها از بودجه دولتي مستقل شدند‌، صدق مي‌كرد‌.رقابت برای شهر فروشيهمين تغيير رويه شهرداري در سال 1369 بود كه بهانه‌اي براي كسب درآمد شهرداري‌ها از دو شيوه غيرقانوني فروش تراكم و همچنين تغيير كاربري فراهم آورد و ازآنجاکه ديگر مسير‌هاي كسب درآمد پايدار به شيوه اصولي شهرداري‌هاي دنيا مسدود است شهرداري‌هاي به دو شيوه محدودشده‌اند‌.پيروز حناچي‌، دبير شوراي عالي معماري و شهرسازي مي‌گويد‌: «اين شيوه به رقابت منفي شهرداري‌هاي ايران بر سر كسب درآمد بيشتر از فروش تراكم تبديل شده تا جايي كه شهرداري اروميه درآمد خود را از تخريب باغ‌هاي اين شهر به دست مي‌آورد و نتيجه اين روند توليد رانت‌، جوابگو نبودن مسئولان شهرداري‌ها به مردم و كيفيت پايين زندگي شهروندان خواهد بود .»زياد و گران مي‌فروشيمممكن است براي بسياري تراكم فروشي و تغيير كاربري تنها از بعد زيبايي شناسي شهر‌، برهم زدن طراحي شهري و ترافيك‌، از ميان رفتن منظر شهري و همچنين زدوده شدن شهر از باغ‌ها قديمي و درنتيجه مشكلات محيط زيستي‌، مهم باشد اما اين شيوه كسب درآمد شهرداري بر روي اقتصاد شهروندان و پايين آمدن كيفيت زندگي نيز تأثير دارد‌. گرچه در مورد قشربندي اجتماعي تهراني‌ها در 20 سال گذشته به تفكيك‌، سال‌هاست که تحقيق مدوني صورت نگرفته تا بتوان تحليلي كمي و كيفي نسبت به تأثير اين شيوه از مديريت شهري بر روي اقشار اجتماعي داشت اما به حکم مشاهدات ميداني مي‌توان دريافت كه اقشار متوسط و پايين در 10 سال گذشته از مناطق متوسط شهر به سمت مناطق پايين و ارزان‌تر نقل مکان كرده‌اند‌، بسياري نيز در حاشيه شهر و در شهر‌هاي اقماري و خوابگاهي اطراف تهران ساكن شده‌اند به گونه‌اي كه هرروز نزديك به 5/4 ميليون مسافر به سمت مراكز اشتغال واقع در شهر تهران عزيمت مي‌کنند‌.تراكم فروشي و عدول از برنامه‌ريزي‌هاي شهري در برخي از مناطق شهر باعث افزايش جهشي قيمت مسكن‌، اجاره مغازه و درنتيجه گراني مي‌شود كه همه آنها بر روي استاندارد زندگي قشر حقوق بگير و متوسط شهر اثرگذار است‌. تنها در ميدان شهرك غرب در سال‌هاي اخير سه مجتمع بزرگ تجاري احداث شده كه واحد‌هاي آنها با قيمت‌هاي بالا اجاره داده شده‌است‌.يكي از مغازه داران يک مجتمع تجاري در تهران كه ماهي نزديك به 30 ميليون تومان اجاره پرداخت مي‌کند‌، به خبرنگار ما گفت‌: «تمام كسبه اينجا از اينكه اين همه ساخت وساز وجود دارد نگران هستند چون در صورت شروع به كار تمام واحد‌هاي اين مجتمع‌ها‌، مشتريان اين مركز به مراكز جديد مي‌روند .» وي افزود‌: «مجبور هستيم براي پرداخت اقساط و اجاره‌، اينجا هم گران و هم زياد بفروشيم‌. اين يک اصل در تجارت است در غير اين صورت در بازار دوام نخواهيم آورد .»سرمايه داران به طمع سود بالا به ساخت و ساز در شمال شهر تهران روي آورده‌اند و قيمت زندگي در اين مناطق را بسيار بالابرده‌اند که بر روي ديگر مناطق تهران و همچنين كشور نيز اثرگذار است چراکه اقتصاد يك سيستم به هم پيوسته‌است‌. اختلاف تنها در اين است كه در اين مناطق از توسعه و ساخت وساز مناطق بالا نيز خبري نيست و تنها قيمت زمين و خدمات و كالا‌ها بالاتر مي‌رود‌.در محله‌اي كه شهرداري بافت فرسوده مي‌نامد قيمت زمين مسكوني به متري 5 ميليون تومان مي‌رسد‌. محمود كاشاني حقوقدان در اين زمينه مي‌گويد‌: «قوانين شهرداري خيالي نيستند و براي حفظ حقوق عمومي شهر تصويب شده‌است‌، از آن جمله حفظ سقف جمعيت شهر‌هاست که براي اين موضوع بايد تراکم‌سازي را محدود كرد تا از افزايش ترافيك و بزه جلوگيري كرد .» بزه و مشكلات شهري به گفته كاشاني ريشه در مديريت شهري تهران دارد كه خود در كاهش استاندارد زندگي در بسياري از مناطق پايين شهري اثرگذار بوده‌است‌. اين شيوه مديريت شهري گرچه ابتدا در تهران و اصفهان جواب خود را گرفت اما اكنون به رويه جاري ديگر شهر‌هاي بزرگ و كوچك كشور تبديل شده و مشخص نيست كه در روند رقابت براي گران فروشي كه در بين كسبه و خريد و اجاره مغازه‌هاي تجاري وجود دارد‌، قشر متوسط حقوق بگير با متوسط ماهي 300 دلار‌- مقايسه شود به درآمد حداقل 2500 دلاري آلماني‌ها در بدو شروع به کار‌- چه کار مي‌تواند بکند‌.اتفاق عجيبي كه در كشور افتاده این‌است كه با افزايش تراكم بايد عرضه زمين نيز افزايش يابد كه به كاهش قيمت مي‌انجامد اما در ايران به همراه هزينه‌اي كه شهرداري براي ساخت وساز مي‌گيرد و به اين جو سوداگري دامن مي‌زند باعث شده كه قيمت زمين بيش از تورم افزايش يابد‌.در بين سال‌هاي 90 تا 92 در پايتخت ايران 100 ميليون مترمربع تراكم فروخته شده كه به معناي افزايش 3 ميليون نفري جمعيت تهران است‌. اين روال به جز افزايش قيمت مسكن امكان برنامه‌ريزي اقتصادي براي كلانشهر‌ها را سلب مي‌كند‌، معضلي كه مي‌تواند اقتصاد شهر تهران را در آينده نه چندان دور با بن بست مواجه كند‌. به گفته برخي از كارشناسان افزايش جمعيت‌، ترافيك‌، آلودگي و مشكلات معيشتي به تدريج شهر را غيرقابل سکونت خواهد كرد‌.راهكار‌هادر مقابل مشكلات ايجادشده برخي از كارشناسان راهكار‌هايي براي اصلاح سيستم درآمدي شهرداري‌ها و بازگشت رونق و کيفيت به شهر‌ها داده‌اند‌. عموما كارشناسان راه حل اين وضعيت را تغيير رويه شهرداري و توسل به درآمد‌هاي مالياتي مي‌دانند كه در تمام تاريخ ايران قبل از تسلط نفت بر كشور و تراكم‌سازي در شهر رواج داشته‌است‌.غلامرضا انصاري عضو كميسيون برنامه وبودجه شوراي شهر تهران راهكار‌هاي چهارگانه‌اي را براي حل مسئله اقتصاد شهر پيشنهاد داده‌است که شامل‌: 1‌- تقويت و تكميل قوانين نظارتي مانند مقررات ملي ساختمان ازجمله بند 4 آن در مورد اجرا و ساخت توسط متخصصان‌، 2‌- تحقق مديريت يكپارچه شهري که يكي از موضوعاتي است كه مدنظر شهرداري و شوراي شهر تهران نيز قرارگرفته‌است‌، و بر اساس آن نيز بين اين دو نهاد مصوبه‌اي مبني بر تشکيل يک کميسيون ويژه به تصويب رسيد‌، 3‌- بهره‌وري براي به حداقل رساندن هزينه پروژه‌هاي عمراني اجراشده در شهر‌ها‌، و 4‌- تدوين قوانيني براي كنترل ساخت وساز است تا ساخت وساز‌ها به سمت يك مسير منطقي پيش رود‌.به گفته انصاري اقتصاد شهر بايد به گونه‌اي باشد تا سرمايه‌هاي سرگردان به جاي ورود به بخش مسكن در ساير بخش‌هاي مولد اقتصادي وارد شوند.

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار