هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > اقتصاد مسکن 1393/03/21

کلید روحانی و آینده مسکن

بعد از کاهش ناگهانی و سریع ارزش ارز و سکه بیشتر کارشناسان و مردم نگران هجوم نقدینگی به سمت مسکن و خیزش قیمت آن هستند. در پی اعلام آمارهایی از طرف مرکز آمار این نگرانی‌ها افزایش پیدا کرد؛ مرکز آمار ایران اعلام کرد


کلید روحانی و آینده مسکن

بعد از کاهش ناگهانی و سریع ارزش ارز و سکه بیشتر کارشناسان و مردم نگران هجوم نقدینگی به سمت مسکن و خیزش قیمت آن هستند. در پی اعلام آمارهایی از طرف مرکز آمار این نگرانی‌ها افزایش پیدا کرد؛ مرکز آمار ایران اعلام کرد: در پاییز91، تعداد 160هزار و 565 واحد مسکونی در پروانه‌های صادر ‌شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور، پیش‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 5.8 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود نیم درصد افزایش داشته است، این در حالی است که متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ‌پروانه احداث ساختمان 3.8 واحد بوده است. براین اساس تعداد 42 هزار و 692 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در پاییز91 صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 12.7درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 2.4 درصد کاهش داشته است. بسیاری ازکارشناسان معتقدند در سال 86 میزان ساخت واحدهای مسکونی از اول انقلاب تا سال 86 بی‌ سابقه بود. در واقع میزان مجوزهای ساخت مسکن صادر شده در قیاس با سال‌های قبل از 86 به میزان 126 درصد افزایش یافته بود و از آنجا که یکی از 3 فاکتور تعیین کننده قیمت مسکن میزان عرضه و تقاضا می‌باشد (دو فاکتور دیگر نقدینگی و تورم است که در ادامه اشاره خواهیم کرد)، لذا عرضه بالای مسکن باعث شد افزایش قیمتی که در مسکن و زمین به وجود آمده بود به یکباره دچار افت محسوس شود اما میزان مجوزهای ساخت در سال 91 نسبت به سال 92 (به علت افزایش قیمت مصالح ساختمانی، جهش ارز، تحریم‌ها و بخصوص نقدینگی) به میزان 45 درصد افت کرد و جالب‌تر اینکه مجوزهای صادر شده برای ساخت در سال 91 حتی نسبت به مجوزهای سال89 کاهش نسبی را نشان می‌دهد. فاکتور دوم میزان تورم سال 91 و 92 در قیاس با سال‌های 85 و 86 است؛ همانطور که بارها از اخبار شنیده‌اید تورم سال 91 برابر 9/28 (آمار بانک مرکزی) و تورم سال 92 برابر 2/30 است. در حالی که میزان تورم در سال‌های 85 و 86 به ترتیب 6/13 و 4/18 اعلام شده است.(منبع آرشیو بانک مرکزی) پس به وضوح مشخص است که تورم تقریبأ دو برابر شده و در نهایت سومین و تعیین کننده‌ترین عامل برای قیمت تمام کالاها و خدمات میزان نقدینگی می‌باشد که با افزایش نقدینگی نه تنها قیمت تمامی کالاها و خدمات افزایش می‌یابد بلکه تورم‌آور نیز هست. میزان نقدینگی در سال‌های 85 و 86 به ترتیب 128 و 164 هزار میلیارد بود که در سال‌های 91 و ابتدای سال 92 به حدود 4000 میلیارد تومان رسیده است؛ یعنی در قیاس با سال‌های 85 و 86 میزان نقدینگی تقریبأ 33 برابر شده و به این ترتیب به همین نسبت پول ملی ارزش خودش را از دست داده و بر اساس این 3 عامل ما با رشد در مسکن روبه‌رو خواهیم بود، اما برای تحلیل درست این مبحث باید دلایل کاهش ناگهانی ارز و سکه را در نظر بگیریم. گزارش زیر به بررسی این مباحث با استفاده از نقطه نظر کارشناسان می‌پردازد: حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن محمد ایوبی، کارشناس مسکن در مورد وضعیت ایجاد شده در بازار ارز و سکه و تاثیر آن بر مسکن به خبرنگار ما گفت: همانطور که پیش‌بینی می‌شد، نقدینگی حرکت خود را به سمت بازار مسکن آغاز کرده و شاهد این مدعا، افزایش میزان تقاضا و مراجعه بسیار بالای متقاضیان مسکن به بنگاه‌ها و مشاورین املاک می‌باشد. البته بخش اعظم این تقاضاها فعلأ به صورت بالقوه وجود دارد و هنوز متقاضیان به علت خوش‌بینی نسبت به کاهش قیمت مسکن، این تمایل بالقوه خود را بالفعل نکرده‌اند، و از آنجا که سوددهی بازارهای موازی ارز و طلا عملأ در شرایط حاضر از بین رفته است، این تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خود را به صورت تنها جایی که نقدینگی در امان خواهد بود و از نظر سوددهی به صرفه خواهد بود، نشان می‌دهد، اما از آنجا که به علت افزایش مصالح ساختمانی میزان پروانه‌های ساخت و تولید مسکن در سال 91 به طور زیادی افت کرد، بعید به نظر می‌رسد این حجم بالای تقاضا برای خرید توسط طرف عرضه مرتفع شود، زیرا طبق آمار وزارت مسکن و شهرسازی میزان پرونده‌های ساخت مسکن نسبت به سال 90 به میزان 45 درصد افت کرد. لذا امسال در بخش عرضه مسکن با مشکل جدی روبه‌رو خواهیم بود و در صورتی که نتیجه مذاکرات ایران با گروه 1+5 به سرانجام خوشی نینجامد، متأسفانه با جهش بزرگی در قیمت مسکن روبرو خواهیم شد. تقاضا افزایش نمی یابد سیدعلی ال حسین، کارشناس دادگستری در مورد این سوال که هجوم یکباره نقدینگی به سمت مسکن باعث افزایش تقاضا در مقابل عرضه اندک می‌شود، گفت: هیچ گاه چنین اتفاقی نمی‌افتد؛ زیرا سرمایه حاصل از نقدینگی‌های ارز و سکه قابل قیاس با قیمت مسکن نیست و مطمئنا تقاضا افزایش نیافته، ولی فروشندگان مجبور به کاهش قیمت خواهند شد. 3تا 6 ماه صبر سعید بنیادی، کارشناس مسکن در مورد ادامه روند کاهش قیمت مسکن به خبرنگار ما گفت: تاثیر کاهش قیمت ارز بر روی قیمت مسکن 3 تا 6 ماه دیگر مشخص می‌شود. در حال حاضر با کاهش قیمت دلار، قیمت‌های آهن و میلگرد که نرخ جهانی دارند در حال سقوط هستند. کاهش قیمت مصالح ساختمانی موجب رغبت انبوه‌سازان به ساخت‌وساز شده و افزایش ساخت و ساز موجب افزایش عرضه خواهد شد و این امر در صورتی می‌تواند تحقق داشته باشد که این روند کاهش، ادامه‌دار بوده و تنها جنبه روانی نداشته باشد. همه چیز درتیم انتخاباتی روحانی شاهین شایان‌آرانی، کارشناس اقتصادی‌ در خصوص ادامه وضعیت کنونی و ایجاد رونق در فضای اقتصادی و شکسته‌ شدن حباب‌هایی که در ارز، سکه و مسکن رخ داده، می‌گوید: ادامه شرایط کنونی و بهبود وضعیت اقتصادی، بیش از آنچه در این روزها اتفاق افتاده است، بستگی به تیم انتخابی آقای روحانی به عنوان کابینه، برنامه‌های توسعه‌ای او در زمینه اقتصاد و نتایج مذاکرات هسته‌ای ایران و تحدید و تقلیل تحریم‌های ایران دارد. به گفته این کارشناس اقتصادی، در فضاهایی که آثار روانی بر تعیین نرخ‌ها و قیمت‌ها حاکم می‌شود، باید مراقب بود، زیرا این تاثیرات نتایج واقعیات اقتصادی محقق و محرز‌ شده نبوده و تنها انتظار است که نتایج عملی آن را می‌توان حداقل یک‌سال پس از اجرای برنامه‌های دولت مشاهده کرد. او می‌گوید: با توجه به اینکه روند کنونی ناشی از جو روانی است، باید مراقب بود تا پدیده حبابی رخ ندهد. این امر باید توسط مسئولان نظارت بر بازار کنترل شود و با اعلام اخبار و اطلاعات شفاف، فعالان بازار را از هویت واقعی افزایش شاخص‌ها مطلع کنند. در آن شرایط است که شاخص بورس تا سه‌ برابر میزان کنونی نیز جای رشد داشته و می‌تواند افزایش پیدا کند‌. مسکن در ماه‌های آینده اکبرپور، عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، آینده روشنی برای بازار مسکن متصور بوده و معتقد است؛ در ماه‌های آینده شاهد کاهش قیمت‌ مسکن خواهیم بود. وی با بیان اینکه یازدهمین انتخابات ریاست‌ جمهوری با ستایش داخلی‌ها و خارجی‌ها همراه بود، افزود: امیدواریم ارتباط خوب کشورمان با دیگر کشورها و ایجاد همکاری‌ به بهبود شرایط بازار اقتصادی کشور کمک کند. عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور با اشاره به مطالبات کشور اظهار امیدواری کرد که مطالبات 100 میلیارد دلاری کشور از غرامت صادرات نفت به کشور برگردانده شود و چرخه اقتصادی رونق یابد. به گفته اکبرپور دریافت مطالبات کشور باعث ورود بخشی از سرمایه‌ها به داخل می‌شود. از این رو اشتغال ایجاد شده و به طور طبیعی قیمت‌ها تعدیل خواهند شد. وی با اظهار امیدواری از بهبود اقتصاد مسکن در ماه‌های آینده گفت: با تعدیل قیمت‌ها توان مالی متقاضیان نیز افزایش می‌یابد و بازار مسکن رونق می‌گیرد. انبوه سازان مجبور به فروش می شوند محمد مسلمی، کارشناس مسکن در مورد رخدادهای اخیر ارز و سکه و تاثیر آن بر مسکن گفت: اگر به بازار ارز، طلا و خودرو نگاه کرده باشید، می‌بینید که میزان نقدینگی به شدت در حال خروج از این بازارهاست و این نقدینگی با احتمال 100 درصد بازار مسکن را هدف قرار خواهد داد زیرا به احتمال خیلی زیاد با تصمیمی که بانک مرکزی در کاهش خرید اوراق قرضه در ماه‌های آینده در پیش گرفته قیمت طلا به شدت در حال ریزش است، اما این خبر ریزش قیمت طلا برای دولت ایران در شرایط حاضر از هر تحریمی بدتر است، شاید بپرسید چرا؟ علت این است که بانک مرکزی ایران برای فرار از تحریم‌ها و نیز دولت برای دور زدن تحریم‌ها اقدام به فروش نفت در مقابل طلا نمودند. در واقع دولت در قبال فروش نفت طلا دریافت می‌کرد. حال باید گفت این بدترین تصمیمی بوده که دولت و بانک مرکزی اتخاذ کرده‌اند و در واقع با این تصمیم مطمنأ در ماه‌های آینده تأثیر شوک ریزش قیمت طلا به طور محسوسی با جهش نرخ ارز خود را نمایان خواهد کرد (تنها راهی که این شوک به بازار وارد نشود رفع کامل تمام تحریم‌ها در یک پروسه کوتاه مدت است). اما باید خاطر نشان کنم که رفع کامل تحریم‌ها یک پروسه کوتاه مدت نیست. با این شرایط وضعیت بازار مسکن رو به کاهش خواهد بود و دلیل آن هم عدم توانایی خرید است و مطمئنا انبوه‌سازان برای رهایی از وضعیت کاهش سرمایه‌های ارزی خود شروع به فروش ساخت و سازهای خود خواهند کرد. مسکن مهر و شکست قیمت مروتی، مشاور املاک در پاسخ به این سوال که آیا احتمال می‌رود در ماه‌های آینده، حباب قیمت مسکن بترکد، افزود: احتمال این وضعیت با توجه به کاهش نرخ ارز وجود دارد. وی ادامه داد: اگر مسکن مهر در ماه‌های آینده با یک روند مناسب تحویل متقاضیان شود، احتمال شکست قیمت مسکن بیشتر خواهد بود. مروتی گفت: تعداد مسکن‌های موجود و خالی از سکنه در تهران زیاد است، اما اینکه چرا باید قیمت مسکن اینگونه و بسیار دور از ذهن افزایش یابد مشخص نیست. برنامه های رئیس جمهور منتخب قیمت مسکن را کاهش می دهد علی آبادی، مشاور املاک در این باره گفت: این که رئیس جمهور بگوید قیمت مسکن کاهش می‌یابد بازار مسکن را به کاهش قیمت‌ها امیدوار می‌کند. در سال ۸۶ نیز پس از گلایه رئیس‌جمهور از افزایش قیمت مسکن شاهد کاهش قیمت بودیم، پس چنانچه رئیس جمهور منتخب برنامه‌های ویژه خود را برای کنترل قیمت‌ها و افزایش ساخت و ساز ارائه کند قطعا قیمت مسکن کاهشی خواهد بود. ورود بساز بفروش‌ها به مسکن دبیری، مشاور املاک در مورد وضعیت بعد از انتخابات گفت: بسیاری از فروشندگان قیمت‌های خود را کاهش دادند و این کاهش برای این ماه که فصل نقل و انتقالات است بازخورد خوبی خواهد داشت. به علاوه شمار بساز بفروش‌هایی كه این روزها برای فایل كردن واحدهای خود به مشاوران املاك مراجعه می‌كنند، به شدت افزایش یافته و همین افزایش عرضه سبب شده است قیمت‌ها تا حدی كاهش یابد و پیش‌بینی‌ها بر كاهش بیش از این قیمت‌ها استوار است. یكی از مشاوران املاك در خیابان شریعتی به خبرنگار ما گفت: این روزها بسازبفروش‌هایی كه خانه ساخته‌اند، بیش از گذشته برای فروش مراجعه می‌كنند. این افراد حتی حاضرند با قیمتی كمتر نسبت به قبل از انتخابات، واحدهای خود را به فروش برسانند. به نظر می‌رسد ریزش قیمت دلار و ارز بسیاری از سرمایه‌گذاران مسكن را به هراس انداخته است. 14 تا 20 میلیارد دلار در خانه‌ها نگهداری می‌شود یکی دیگر از مشاوران املاک در این مورد گفت: ثبات سیاسی ایران در ابتدا بر كاهش قیمت‌ها تاثیر گذار بوده است. دولت یازدهم رسما فعالیت خود را از چهاردهم مرداد ماه آغاز می‌كند، اما جو روانی ناشی از نتیجه انتخابات سبب شده است قیمت‌ها پی در پی در بازارها فرو ریزد. بسیاری معتقدند به زودی دلارهای خانگی نیز سر از بازار در ‌آورده و كسانی كه دلار نگه داشته‌اند، با هدف جلوگیری از زیان بیشتر، نسبت به فروش آن اقدام ‌كنند. ورود این دلارها خود به مثابه لغو یك مرحله از تحریم‌هاست؛ چرا كه حجم دلارهایی كه در خانه‌ها نگهداری می‌شود بین 14 تا 20 میلیارد دلار تخمین زده می‌شود. بر این اساس اتخاذ سیاست‌های عملی و مثبت می‌تواند این روند كاهش قیمت را در بازار تشدید كرده و سبب رفع حالت بحرانی بازارهای بزرگ كشور از جمله طلا، سكه و مسكن شود. در این میان واکنش‌های مثبت رؤسای جمهوری اروپایی نیز این نوید را داده که شرایط اقتصادی ایران در عرصه جهانی رو به بهبود می‌گذارد. مجموعه این شرایط موجب شده تا مردم دلارهایی را که پیش از این خریده بودند تا مانع کاهش ارزش سرمایه‌های ریالی‌شان شوند، وارد بازار کنند.

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار