خدمات یا لطمات عوارض جدید ساخت

اعضای شورای شهر تهران لایحه ای را که شهرداری برای کسب اجازه بابت دریافت نوع تازه عوارض ساخت ، ارائه کرده بود بررسی و در نهایت ، موافقت خود را با افزایش متوسط 8درصدی هزینه ساخت مسکن اعلام کردند . با مصوبه شورا ، شهرداری تهران از ابتدای سال94 ، عوارضی تحت عنوان «ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» را از همه ساخت وساز های مسکونی و غیرمسکونی دریافت می کند . عوارض «ارزش بهینه» ، در کنار عوارض فعلی ( صدور پروانه و صدور تراکم ) هزینه مضاعفی را به ساخت وساز وارد می کند آن هم درست در لحظه ای که بازار مسکن انتظار تسهیل شرایط یا ورود مشوق ها برای احیای مجدد سرمایه گذاری ساختمانی را دارد . در حال حاضر طبق اعلام کانون سراسری انبوه سازان ، مجموع هزینه عوارض پروانه و تراکم ، به طور متوسط حدود 200 هزار تومان در هر مترمربع است که با احتساب میانگین قیمت ساخت متری 900 هزار تومان ( بدون محاسبه قیمت زمین ) ، سهم عوارض شهرداری در هزینه های احداث هر مترمربع بنای مسکونی در تهران حدود 22درصد برآورد می شود . این سهم نیمه سنگین در سال آینده تحت تاثیردریافت عوارض دوبله بیشتر نیز خواهد شد . نرخ ریالی پایه عوارض تراکم ( A ) در تهران حداقل 50هزار تومان برای جنوبی ترین محله ها و حداکثر 300 هزار تومان برای شمالی ترین مناطق محاسبه می شود . به این ترتیب ، بهای عوارض «ارزش بهینه» برای ساخت وساز های 5طبقه و کمتر در کل پایتخت ، به طور متوسط حدود 75هزار تومان ، برای ساخت وساز های بیش از 5طبقه در نیمه جنوبی ، حداقل 100هزار تومان و برای ساخت وساز های بیش از 5طبقه در نیمه شمالی نیز حداقل 600 هزار تا حداکثر یک میلیون و 200 هزار تومان برآورد می شود . کارشناسان درباره تبعات اخذ عوارض «ارزش بهینه» از ابتدای سال94 بر بازار مسکن معتقدند : این عوارض به صورت غیرمستقیم قیمت تمام شده مسکن را افزایش می دهد و درنتیجه باعث تضعیف قدرت خرید مسکن و کاهش معاملات می شود که پیامد آن به شکل تعمیق رکود در بازار ملک خواهد بود . به رکود دامن می زند سید باقر زنده دل ، عضو انجمن پیمانکاران و سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز دراین باره به پیام ساختمان گفت : ازنظر قانونی اگر بررسی کنیم ، این موضوع خلاف است . بنده ملکی دارم که شهرداری با تصویب قانون در آن ذی نفع می شود . این دکان غیرقانونی است . قطعا این طرح قیمت مسکن را بالا می برد . و سازنده مجبور است پول بیشتری هزینه کند و قطعا این پول را از خریدار می گیرد . وی افزود : آنهایی که از قبل جواز ساخت وساز گرفته اند ، سود می کنند . البته ممکن است شهرداری در مرحله پایان کار این پول را از آنها طلب کند که در این حالت می توان گفت برای برخی از پیمانکاران که لوکس می سازند ، افزایش عوارض و گران شدن ساخت برایشان تفاوتی نمی کند . چون مشتریانی دارند که اصلا نگران افزایش قیمت ها نیستند ، اما این موضوع برای طبقات متوسط که قصد خرید خانه دارند ، مشکل ایجاد می کند چون سازندگان به هر طریق ممکن قیمت ها را افزایش می دهند تا هزینه ها را جبران کنند . قطعا با توجه به اینکه قدرت خرید طبقه متوسط مردم پایین است ، افزایش هزینه ها فاصله خانه دار شدن آنها را افزایش می دهد و به رکود دامن می زند . غیرقانونی است سلطانی ، وکیل پایه یک دادگستری در رابطه با این لایحه به خبرنگار پیام ساختمان گفت : دریافت این عوارض از شهروندان غیرقانونی است به دلیل اینکه طبق قانون اساسی مالکیت افراد محترم شمرده شده و هیچ کسی نمی تواند در مالکیت مردم دخالت کند . ارزش افزوده ای هم که به ملک اضافه می شود ربطی به دولت یا افراد دیگر ندارد . اگر اینگونه باشد دولت می تواند طرحی را اجرا کند که باعث گرانی املاک شود و بعد از مردم طلب ارزش افزوده کند اما این کار با قانون اساسی منافات دارد . وی افزود : به عقیده من مردم می توانند این موضوع را در دیوان عدالت اداری مطرح کنند . اگر ملکی ارزش افزوده و یا کاهش ارزش پیداکرده ربطی به شهرداری ندارد . طبق قاعده «اقدام» هرکسی هر اقدامی انجام دهد به خود شخص برمی گردد . آیا چنانچه در یک کوچه ای یک نفر ملک تجاری بسازد و به همین دلیل ارزش املاک منطقه افزایش پیدا کند ، در این صورت مالک ملک تجاری هم باید از مالکان ارزش افزوده بگیرد ؟ مسلما خیر؛ بنابراین اصل موضوع دچار مشکل است . شهرداری نه باید ضرر مردم را بدهد و نه از مردم پول بگیرد . سلطانی با بیان اینکه آیا اجرای طرح هایی مانند طرح های تفصیلی از نظر قانونی بلامانع است ، افزود : ضرر و نفع موضوع آنی است . انسان هرلحظه می تواند دچار نفع شود و هرلحظه می تواند دچار ضرر شود چون زودگذر است . لایحه «ارزش بهینه» جدید نیست یکی از سازندگان که نخواست نامش فاش شود ، نیز به پیام ساختمان گفت : از زمانی که طرح تفصیلی اجرا شد ، شهرداری این ارزش افزوده را از سازندگان و مالکان گرفته اما در طرف مقابل هیچ هزینه ای برای کاهش ارزش املاک به مردم پرداخت نکرده است . اینکه ابتدا طرحی اجرا شود و بعد از مدت طولانی شورا با نام «لایحه دریافت ارزش بهینه از املاک» را مصوب کند ، عجیب است . وی در ادامه مثالی از دریافت ارزش بهینه از املاک توسط شهرداری آورد : «یکی از دوستان ما قبل از انقلاب کارگاه تولید دکمه در تهران داشت اما به دلیل اینکه بازار فروش خوبی نداشت تصمیم گرفت کاربری ملک موردنظر را از تجاری به مسکونی تغییر دهد . جالب اینکه شهرداری از او پول تغییر کاربری گرفت . شنیده بودیم که در اثر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری ملک ارزش افزوده پیدا می کند اما برای اولین بار بود که مشاهده می کردم ملکی که تنزل ارزش پیدا کرده باید به شهرداری پول بدهد . یعنی درهرصورت شهرداری پول می خواهد . مشترک موردنظر در دسترس نبود در ادامه این گزارش سراغ محمد سالاری ، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران رفتیم و از ایشان در مورد تکلیف مالکانی که املاکشان به واسطه طرح تفصیلی کاهش ارزش داشته ، پرسیدیم که ایشان پاسخ سؤال ما را به نیم ساعت دیگر موکول کرد . بعد از نیم ساعت چندین بار با همراه تماس گرفتیم اما موبایل ایشان از دسترس خارج شده بود . پول قبلی احتمالا توافقی بوده است یکی از مدیران سابق و مشاوران فعلی شهرداری که نخواست نامش فاش نشود ، گفت : بر اساس بندی در طرح تفصیلی شهرداری موظف شده لایحه را به شورای شهر ببرد اما با مقداری تأخیر این لایحه تصویب شد . بر اساس این لایحه شهرداری باید هم ارزش کاهنده و هم ارزش افزاینده را به مالکان و سازندگان پرداخت کند . وی در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که چرا قبل از تصویب لایحه ، شهرداری مناطق مبلغی را در ازای ارزش افزوده املاک می گرفتند ، گفت : احتمالا این پول توافقی بوده است . این مشاور مدیریت شهری تهران در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که آیا گرفتن چنین پولی از مالکان توجیه منطقی دارد ، اظهار داشت : به هرحال مدیریت شهری همین ابزار ها را دارد . نتیجه واقعا مصوبه دریافت ارزش افزوده املاک در نوع خود یکی از عجیب ترین طرح های شهری است . مصوبه ای که فقط شریک سود مردم است اما زیر باز ضرر ها نمی رود . اگر تعداد پروانه های ساختمانی و متعاقب آن درآمد شهرداری کاهش یافته است ، دلیل نمی شود شهرداری دست به هر راهی برای کسب درآمد بزند . عجیب تر از این طرح شورای شهر است که لایحه را در جهت منافع شهرداری و برعلیه منافع شهروندان به تصویب رسانده است . عجیب تر از همه اینها هم دریافت عوارض ارزش بهینه از مالکان و سازندگان قبل از تصویب لایحه است که ن شان می دهد نظارت های شورای شهر به هیچ وجه مانعی برای سودجویی های مدیریت شهری تهران نخواهد بود