menu

ثبت آگهی رایگان

سازندگان به خرید کلنگی رغبت ندارند

سازندگان-به-خرید-کلنگی-رغبت-ندارند

علی رغم رکود اقتصادی در کشور، برخی از شهروندان همچنان مایل هستند سرمایه های خود را در بخش زمین و ملک سرمایه گذاری کنند که به نظر می رسد بیشتر این سرمایه گذاری ها هیچ گاه به ساخت وساز منجر نمی شود

گروه بازار ساختمان : علی رغم رکود اقتصادی در کشور، برخی از شهروندان همچنان مایل هستند سرمایه های خود را در بخش زمین و ملک سرمایه گذاری کنند که به نظر می رسد بیشتر این سرمایه گذاری ها هیچ گاه به ساخت وساز منجر نمی شود زیرا در این نوع معامله نیز همانند بسیاری از معاملات دیگر کالاها به روش دلالی دست به دست شده و مدام بر قیمت آنها افزوده می شود . در گزارش زیر قصد داریم ابتدا نگاهی به افزایش قیمت زمین در تهران داشته باشیم و در ادامه دلایل توسعه خریدوفروش زمین و اوضاع بازار املاک کلنگی را با کارشناسان و مشاوران املاک بررسی کنیم: قیمت کلنگی در دست مالکان یک مشاور املاک در تجریش با بیان این مطلب که قیمت زمین در برخی از مناطق شمال تهران بالاست به پیام ساختمان گفت: قیمت زمین های کلنگی را مشخصاتی مانند متراژ ، پهنای کوچه یا خیابان ،بر زمین و مجوز ساخت تعیین می کند . به عنوان مثال در حال حاضر هر متر زمین کلنگی در محله های بومی دربند از 20میلیون تومان به بالا تا 60میلیون تومان قیمت دارد. این مشاور املاک با بیان اینکه گران ترین زمین کلنگی در فایل فروش وی مربوط به خیابان شهرداری منطقه تجریش است، گفت: زمین کلنگی در این مناطق بسیار اندک است. نیکنام با اشاره به اینکه بیشتر ساکنان آپارتمان ها در این مناطق با هم متحد شده و ساختمان های دارای عمر کمتر از 15 سال را به عنوان کلنگی می فروشند، گفت: ما چندین مشتری داریم که یک آپارتمان 4 واحدی 15 ساله را با عنوان زمین کلنگی به ما اعلام کرده اند،زیرا سود زمین کلنگی در بیشتر مناطق تهران در صورت فروش بالاتر از قیمت آپارتمان است. خریدوفروش کلنگی قانون خاصی دارد یکی از مشاوران املاک در اطراف ونک در خصوص چرایی تفاوت قیمت خانه های کلنگی در نقاط مختلف تهران به خبرنگار ما گفت: در نقاط مختلف تهران به دلیل شرایط خاص محیطی قیمت ها با هم تفاوت دارد و قیمت خانه کلنگی بیشتر بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می شود.وی افزود: ممکن است در محله ای از شمال تهران، آن طور که بایدوشاید یک قطعه زمین خواهان نداشته باشد اما چند کوچه بالاتر خریدار زمین بیشتر باشد و قیمت ها نیز به نسبت بالاتر. این فعال بازار مسکن اظهار داشت: در برخی از مناطق شمال شهر خریدوفروش زمین بر اساس هیچ قاعده و قانونی نیست و این زمین ها نوعی سرمایه گذاری محسوب می شوند اما در حالت کلی هر جا که انبوه سازان بتوانند تراکم بیشتری بگیرند، رغبت بیشتری به ساخت و ساز دارند و طبیعی است که قیمت زمین و املاک کلنگی در این مناطق نیز افزایش یابد. بازده سرمایه ای ساخت وساز یک انبوه ساز در مورد بازده سرمایه ای ساخت وساز در زمین های کلنگی به پیام ساختمان گفت: ساخت وساز به صورت مشارکت در ساخت برای مالک ملک کلنگی مقرون به صرفه نیست. فرهودمتقیان افزود: اگر مالک بخواهد یک ملک کلنگی 100 متری را به صورت مشارکت در ساخت به سازنده ای واگذار کند، طبق ضوابط قانونی 60 درصد ملک به عنوان سطح اشغال شهرداری محسوب می شود. بنابراین از این 100 متر زمین کلنگی در بهترین شرایط می توان 4 واحد 55 متری ساخت. حال اگر هر واحد به بالاترین قیمت روز (12 میلیون تومان) به فروش برسد،با توجه به اینکه سهم مالک 60 درصد و سهم سازنده 40 درصد است،از کل قیمت این واحدها که معادل دو میلیارد و 640 میلیون تومان می شود،چیزی حدود یک میلیارد و 580 میلیون تومان سهم مالک است. با یک حساب سرانگشتی می توان دریافت که اگر این مالک ،به جای خرید ملک کلنگی ، پول آن را در بانک سپرده گذاری می کرد، سود بانکی قابل توجهی دریافت می کرد؛ ضمن اینکه دردسرهای ناشی از رفت وآمدهای مکرر به شهرداری و دیگر ادارات برای دریافت مجوزهای قانونی را متحمل نمی شد.البته سازنده در این مشارکت سود خوبی کسب می کند زیرا وی برخلاف مالک که سرمایه اش( ملک کلنگی) را در این فرآیند درگیر نموده است،فقط قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی را می پردازد که آن هم با توجه به شرایط رکود حاکم بر ساخت وساز و کاهش قیمت مصالح ساختمانی هزینه بالایی برای سازنده در بر ندارد.در واقع برنده اصلی در قراردادهای مشارکت در ساخت املاک کلنگی سازنده است و مالک متضرر می شود. وی در پاسخ به این سوال که اگر انبوه سازان طبقات بیشتری بسازند آیا سود بیشتری کسب خواهند کرد، گفت: بر اساس طرح تفصیلی تعداد ساخت طبقات در متراژ و همچنین مناطق مختلف با همدیگر تفاوت دارد. به طورکلی ساختمان هایی با متراژ بیش از 100 متر که برِ خیابان یا کوچه آنها بیشتر از 20متر باشد تا 5 طبقه مجوز ساخت دارد و درصورتی که خیابان یا کوچه کمتر از 20متر باشد باید متراژ ساختمان بالاتر از 250متر باشد تا مجوز 5 طبقه از شهرداری دریافت کند . البته تبصره اصلی در این قبیل موارد همان پول است و افزایش طبقات در تهران بستگی به پرداخت پول به شهرداری دارد، یعنی اگر انبوه ساز 50متر هم داشته باشد، می تواند تا دلش بخواهد طبقه روی طبقه بگذارد. این انبوه ساز در مورد راهکار مقابله با خریدوفروش آپارتمان با عمر کمتر از 15 سال به عنوان ملک کلنگی،پیشنهاد داد : مسئولان با در نظر گرفتن امتیازات ویژه از جمله ساخت مجموعه فرهنگی ،توریستی و اجتماعی و عدم اعطای مجوز فروش به برخی از زمین های متراژ بالا و کمیاب در برخی از مناطق از قیمت های نجومی جلوگیری کنند. رکود عمیق در بازار کلنگی یک کارشناس مسکن نگاه متفاوتی به بازار املاک کلنگی دارد و در این مورد می گوید : املاک کلنگی در سال های 90و 91 به دلیل افزایش قیمت مسکن ، برای سازندگان سود خوبی داشت اما با کاهش قیمت املاک در دو سال گذشته و احتمال ادامه رکود در سال های آینده ،سازندگان رغبتی به خرید املاک کلنگی ندارند و با این قیمت های نجومی فروشندگان بیشتر ترجیح می دهند به جای خرید و ساخت ساختمان به صورت "مشارکت در ساخت" کار کنند . ایزدی در مورد چرایی عدم اقبال سازنده به خرید کلنگی و ساخت می گوید : سازنده فکر می کند بدون اینکه سرمایه خود را صرف خرید ملک و وقت خود را صرف ساخت کند، می تواند به جای آن پولش را در بانک گذاشته و سود بانکی بگیرد و این تفکر باعث شده سازندگان، سراغ املاک کلنگی نروند. وی خاطرنشان می کند؛ اصولا در املاک کلنگی در شهر تهران قیمت هر متر زمین به طور متوسط 120درصد قیمت ملک نوساز همان منطقه با 10درصد کمتر یا بیشتر است و قیمت غیر واقعی املاک کلنگی باعث کاهش خرید و فروش در بازار این نوع املاک گردیده است .

انتهای خبر/پیام ساختمان

این مطلب را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید :

×