هفته نامه پیام ساختمان / بازارساختمان / بازار مسکن - خرید - فروش 15:54 1393/10/14


طرحي براي خروج مسكن از ركود

براستي در بازاري كه تقاضا‌، عرضه‌، نقدينگي و توان فني قابلي وجود دارد چگونه شاهد حكومت ركود مي‌توان بود‌. اگرچه بسياري معتقدند كه بازار مسكن نيز متأثر از ساير بازار‌ها و شاخصه‌هاي كلان اقتصاد مي‌باشد‌- كه البته هست‌

طرحي براي خروج مسكن از ركود

مفروضاتي كه امروزه در بازار مسكن ايران وجود داشته و بعضا متناقض يكديگر ميباشند عبارتند از:

1- در سالهاي اخير تقاضاي مسكن با توجه به آمار ازدواج سالانه، كسري ناشي از انباشت تقاضاي سالهاي گذشته، لحاظ مازاد واحدهاي مسكوني ناشي از مرگ و مير و واحدهاي كسر شده ناشي از نرخ تخريب در كلان شهرها بيش از يک ميليون واحد است.

2- توليد مسكن سالانه حدود 800 هزار واحد در كشور ميباشد.

3- طبق آمار نفوس و مسكن سال 1390 با در نظر گرفتن واحدهاي ساخته شده در طرح مسكن، تعداد خانوارهاي ايران و تعداد واحدهاي مسكوني حدودا 21 ميليون و متعادل بودهاست.

4- در حال حاضر بيش از 500 هزار واحد مسكن آماده عرضه، تقاضاي خود را پيدا نكردهاست.

5- حجم نقدينگي كشور بالغ بر 653 هزار ميليارد تومان و سهم مسكن از حجم نقدينگي حدود 35درصد ميباشد.

با در نظر گرفتن مفروضات فوق نتيجه ميگيريم كه اولا، تقاضاي مصرفي و سرمايهاي كافي براي بازار مسكن وجود دارد. ثانيا، نقدينگي كافي و توان لازم براي توليد و توزيع اين متاع فراهم بوده ثالثا، كمبود مسكن الزاما بخاطر كمبود توليد نبوده، بلكه با مشكل توزيع مواجهاست. رابعا، برخلاف يكي از اصول بديهي اقتصاد در جامعه ما هر عرضهاي تقاضاي خود را پيدا نميكند.

همانگونه كه بانكداري بدون ربا بعنوان يك تجربه جديد در نظام بانكداري بعد از انقلاب با تغيير فلسفه بانكداري، بانكهاي دولتي، خصوصي و حتي مسكن را به سوي بنگاهداري سوق دادهاست، ابزارهاي مالي جديد تأمين مالي مسكن نيز مسيري ديگر را پيمودهاند.

براستي در بازاري كه تقاضا، عرضه، نقدينگي و توان فني قابلي وجود دارد چگونه شاهد حكومت ركود ميتوان بود. اگرچه بسياري معتقدند كه بازار مسكن نيز متأثر از ساير بازارها و شاخصههاي كلان اقتصاد ميباشد- كه البته هست- ولي ويژگيهاي خاص و برشمرده اين بازار نشان ميدهد كه بانكها به طور كلي و بانك مسكن به طور خاص با تغييراتي در رويكرد كنوني خود ميتوانند با انطباق عرضه و تقاضاي اين بازار، گره بيرونقي را گشوده و مسكن مناسب را كه طبق قانون اساسي جمهوري اسلامي بعنوان يك حق براي ايرانيان تعريف شده به ايشان تقديم كنند.

طرح كلي سازوكار انطباق عرضه و تقاضاي مسكن براي كالايي به نام مسكن كه هم عرضه كننده (اعم از توليد كننده و فروشنده) و هم متقاضي را داشته ميتواند مدلي باشد كه در آن بانك با برقراري ارتباط في مابين عرضه كننده و متقاضي و عقد قرارداد سه جانبه واحد يا واحدهاي مسكوني را در رهن خود گرفته و شرايط خريد مورد توافق را به صورت نقد و اقساط براي خريدار تسهيل كرده و با تضمين ثمن معامله، بهاي واحد را به صورت نقد و اقساط در اختيار فروشنده قرار داده و واحد مسكوني را تسليم خريدار نموده و كارمزد خود را دريافت دارد.

در اين مدل مزاياي زير متصور است:

1- تمام بهاي واحد مورد معامله وفق توافق خريدار و فروشنده مشمول تسهيلات و شرايط خواهد بود حال آنكه در حال حاضر بانكها با استفاده از منابع خود حداكثر تا دهدرصد متوسط قيمت واحدهاي مسكوني را در كلانشهرها در اختيار مشتريان خود قرار ميدهند.

2- تضمين كافي براي دريافت بهاي واحد مورد معامله براي فروشنده وجود دارد.

3- وثيقه مطمئني در اختيار بانك عامل قرار خواهد داشت.

4- بانك براي اعطاي تسهيلات يا وام و استفاده از منابع خود الزامي نخواهد داشت.

5- ضرورتي براي استفاده از پول پرقدرت و تورم زا براي بانكها وجود نخواهد داشت.

6- در صورت انجام معاملاتي از اين قبيل خروج از ركود مسكن با هدايت بانكهاي عامل صورت خواهد گرفت.

7- دريافت كارمزد از متعاملين بعنوان يك منبع درآمد براي بانكها خواهد بود.

8- ودرنهايت متقاضي مسكن متناسب با قدرت خريد حال و آينده خود به مسكن مناسب خود دست خواهد يافت .

9- وآن ديگر و آن ديگر !  

**باقر ميلاني ،كارشناس اقتصاد مسكن

 

 

انتهای خبر/پ

اخبار ویژه
آخرین اخبار
گزیده اخبار