مسکونی بهتر است یا تجاری

درحالی که بسیاری از مردم شهر تهران با چالش قیمت های نجومی اجاره بها و دغدغه خرید خانه مواجه اند، ساخت مجتمع های تجاری یا به اصطلاح «مال» سازی در این شهر و بسیاری از شهرهای پرجمعیت کشور همگان را شوکه کرده است. پدیده ساخت وساز برج های تجاری چندمنظوره پس از ساخت برج های تجاری، این روزها در پایتخت و چند کلانشهر کشور رواج بسیاری یافته، حتی کلید واژه ای معادل انگلیسی آن هم در بازار املاک و سازندگان ایرانی تحت عنوان «مال سازی» جایی برای خود پیدا کرده است. این برج های چند منظوره در انواع خدمات مورد نیاز شهروندان از مغازه ها، سینما، فضای تفریحی و رفاهی از قبیل پردیس سینمائی، رستوران و کافی شاپ های متعدد و شهربازی سرپوشیده مدرن و الکترونیکی گرفته تا شعب بانکی، هایپرمارکت و حتی کارواش متمرکز شده اند! اما نکته اینجاست که افزایش این نوع ساخت و سازهای غیرمسکونی آن هم در شرایط رکود نوع مسکونی آن، چقدر منطقی و برنامه ریزی شده است و با وجود اوضاع فعلی اقتصادی کشور و کاهش توان اقتصادی، وجود این همه مجتمع های تجاری چه توجیهی دارد؟ پشت پرده سرمایه گذاری گزارش های میدانی خبرنگار پیام ساختمان حاکی از آن است که منابع قابل توجه اینگونه برج ها طی این سال ها چه به صورت مستقیم در قالب وام ساخت و چه به شکل غیرمستقیم از طریق مشارکت بانک ها یا شرکت های وابسته به بانک در اختیار سازنده های برج های تجاری قرار گرفته است؛ مجتمع های تجاری که در زمین های چند صد هزار مترمربعی احداث می شود و سود سرمایه گذاری حاصل از این برج ها تا 400 درصد برآورد می شود. این در حالی است که هم اکنون متقاضیان ساخت و خرید مسکن و به ویژه متقاضیان مناطق بافت فرسوده که در شرایط بسیار خطرناکی زندگی می کنند به شدت محتاج تسهیلات بانکی هستند اما پرداخت آن از سوی بانک ها، به نوعی عبور از هفت خوان رستم است. تحت این شرایط بسیاری تلاش دارند این روند غیرمعمول را تغییر شکل مسکونی سازی به تجاری سازی تعبیر نموده و این شیوه را در بازار ساخت وساز به صورت رسمی رایج کنند، مجتمع های تجاری فوق العاده هزینه بر که اغلب از طریق منابع بانک ها، تأمین مالی می شوند. گفته می شود هزینه احداث برخی از این برج ها بیش از 10 برابر یک ساختمان مسکونی معمولی برآورد می شود، حتی در شرایطی که نگرانی برای سرنوشت فروش واحدهای این ساختمان ها و همچنین کسب وکارهایی که قرار است در آنها شکل بگیرد، آینده این گونه املاک تجاری چندمنظوره در کشور را در هاله ای از ابهام قرار داده است. مسکونی بهتر است یا غیر مسکونی درحالی که هنوز بسیاری از خانواده ها فاقد یک واحد کوچک مسکونی هستند ساخت چنین برج های تجاری جز سودآوری برای سازندگان آن و برخی نهادها همچون شهرداری که نرخ های قابل توجه عوارض و تراکم چند برابری ساخت در مقایسه با نوع مسکونی آن صادر می کنند، هیچ جنبه مثبت دیگری ندارد و قطعاً این موضوع نقش شهرداری در هدایت سرمایه گذاران ساختمانی را نیز پررنگ تر می کند. آمارها نشان می دهد، حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث مجتمع های تجاری یا اصطلاحاً« مال» در پایتخت از 5 درصد کل ساخت وسازها به 10درصد رسیده است و در مقایسه با آن، ساخت وسازهای مسکونی در حال حاضر 50 درصد افت کرده است، همچنین مطابق گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت تمام شده یک برج تجاری در تهران با احتساب قیمت زمین، مترمربعی حدود 7میلیون تومان است اما واحدهای تجاری این برج ها حداقل متری 15میلیون تومان فروخته می شوند که به این ترتیب یک مجتمع تجاری، چندین میلیارد برای سازنده آن سود دارد. چالش یافتن متقاضی این پدیده از زاویه دیگری نیز قابل تأمل است، بر اساس مشاهدات میدانی خبرنگار ما از مناطقی که بیشترین برج ها و ساختمان های تجاری در حال ساخت یا تازه ساز در آنها وجود دارد، چالش یافتن خریدار برای واحدها و مغازه های خالی تبدیل به یکی از دغدغه های بزرگ سرمایه گذاران آن شده است، همان گونه که سال گذشته نیز گزارشی داشتیم مبنی بر اشباع ساختمان های تجاری و حتی خالی ماندن برخی از این ساختمان های تجاری به دلیل نبود متقاضی برای آن. البته هم اکنون هم کافی است سری به مجتمع های ساخته شده در سطح شهر بزنید و مشاهده کنید علیرغم ساخت مناسب با پیش بینی همه نوع امکانات مناسب برای آنها، اغلب واحدهای آن خالی مانده و حتی در طبقاتی هم که یکی دو مغازه وجود دارد هیچ استقبالی از سوی مردم برای مراجعه به آنها نمی شود. این در حالی است که تحقیقات نشان می دهد برج های تجاری تا 5/4 برابر افزایش سرمایه فقط در بخش قیمت زمین داشته است، درحالی که این افزایش در بخش مسکونی، حداکثر دو برابر ارزیابی می شود. در نهایت آنچه از رواج این پدیده غیر کارشناسی بر می آید، هدر رفت سرمایه ها در حوزه هایی است که هیچ بازخوردی برای جامعه نیازمند و واقعی آن دربر نداشته و در آینده نزدیک این پدیده تنها دست مایه ای خواهد شد برای ارزیابی و تحلیل های متفاوت کارشناسان این حوزه از عوامل موفقیت و شکست مراکز تجاری در سطح شهرها بدون آنکه به پیامدهای غیرقابل بازگشت این پدیده اشاره ای شود. حال آنکه سیاست گذاری و هدایت بازار سرمایه و مسکن باید راهگشای مردم در این حوزه باشد، تا خط مشی مصرفی یا سرمایه ای بودن آن در بهترین شرایط رقم خورده و نیاز واقعی این حوزه را پاسخ دهد. ضمن اینکه به طور طبیعی انتظارات و باور مردم این است که دولت با اتخاذ تصمیمات درست در حوزه ساخت وساز، بسترهای لازم را برای خانه دار شدن اقشار نیازمند جامعه فراهم کند، نه آنکه سرمایه گذاران در سایه نبود نظارت و برنامه ریزی ها، به سودهای سرشاری برسند و منابع مالی ناشی از ساخت این نوع مجتمع های تجاری لوکس به دلیل فروش نرفتن یا قرار گرفتن در انحصار بخش کوچکی از جامعه تبدیل به بنگاه ثروت اندوزی شود.