print
1393/10/01

مسکونی بهتر است یا تجاری

درحالی‌که بسیاری از مردم شهر تهران با چالش قیمت‌های نجومی اجاره‌بها و دغدغه خرید خانه مواجه اند، ساخت مجتمع‌های تجاری یا به‌اصطلاح «مال» سازی در این شهر و بسیاری از شهرهای پرجمعیت کشور همگان را شوکه کرده است.

مسکونی بهتر است یا تجاری

درحالی‌که بسیاری از مردم شهر تهران با چالش قیمت‌های نجومی اجاره‌بها و دغدغه خرید خانه مواجه اند، ساخت مجتمع‌های تجاری یا به‌اصطلاح «مال» سازی در این شهر و بسیاری از شهرهای پرجمعیت کشور همگان را شوکه کرده است. پدیده ساخت‌وساز برج‌های تجاري چندمنظوره پس از ساخت برج‌های تجاری، این روزها در پایتخت و چند کلانشهر کشور رواج بسیاری یافته، حتی کلید واژه‌ای معادل انگلیسی آن هم در بازار املاک و سازندگان ایرانی تحت عنوان «مال سازی» جایی برای خود پیدا کرده است. این برج های چند منظوره در انواع خدمات مورد نیاز شهروندان از مغازه‌ ها، سینما، فضای تفریحی و رفاهی از قبیل پردیس سینمائی، رستوران و کافی‌شاپ‌های متعدد و شهربازی سرپوشیده مدرن و الکترونیکی گرفته تا شعب بانكي، هايپرماركت و حتي كارواش متمرکز شده اند! اما نکته اینجاست که افزایش این نوع ساخت و سازهای غیرمسکونی آن هم در شرایط رکود نوع مسکونی آن، چقدر منطقی و برنامه‌ریزی‌شده است و با وجود اوضاع فعلی اقتصادی کشور و کاهش توان اقتصادی، وجود این‌همه مجتمع‌های تجاری چه توجیهی دارد؟ پشت پرده سرمایه‌گذاری گزارش‌های میدانی خبرنگار پیام ساختمان حاکی از آن است که منابع قابل‌توجه اینگونه برج‌ها طي اين سال‌ها چه به‌صورت مستقيم در قالب وام ساخت و چه به شكل غيرمستقيم از طريق مشاركت بانك‌ها يا شركت‌هاي وابسته به بانك‌ در اختیار سازنده‌های برج‌های تجاري قرار گرفته است؛ مجتمع‌های تجاری که در زمین‌های چند صد هزار مترمربعی احداث می‌شود و سود سرمايه‌گذاري‌ حاصل از اين برج‌ها تا 400 درصد برآورد می‌شود. این در حالی است که هم‌اکنون متقاضيان ساخت و خرید مسكن و به‌ویژه متقاضیان مناطق بافت فرسوده که در شرایط بسیار خطرناکی زندگی می‌کنند به‌شدت محتاج تسهيلات بانکی هستند اما پرداخت آن از سوی بانک‌ها، به‌نوعی عبور از هفت‌خوان رستم است. تحت این شرایط بسیاری تلاش دارند این روند غیرمعمول را تغيير شكل مسكوني ‌سازي به تجاری‌سازی تعبیر نموده و این شیوه را در بازار ساخت‌وساز به‌صورت رسمی رایج کنند، مجتمع‌های تجاري فوق‌العاده هزینه‌بر که اغلب از طريق منابع بانک‌ها، تأمین مالي می‌شوند. گفته می‌شود هزينه احداث برخي از اين برج‌ها بيش ‌از 10 برابر يك ساختمان مسكوني معمولي برآورد می‌شود، حتی در شرایطی که نگراني برای سرنوشت فروش واحدهاي اين ساختمان‌ها و همچنين کسب‌وکارهایی كه قرار است در آنها شكل بگيرد، آینده این گونه املاک تجاری چندمنظوره در کشور را در هاله‌ای از ابهام قرار داده است. مسکونی بهتر است یا غیر مسکونی درحالی‌که هنوز بسیاری از خانواده‌ها فاقد یک واحد کوچک مسکونی هستند ساخت چنین برج‌های تجاری جز سودآوری برای سازندگان آن و برخی نهادها همچون شهرداری که نرخ‌های قابل‌توجه عوارض و تراکم چند برابری ساخت در مقایسه با نوع مسکونی آن صادر می‌کنند، هیچ جنبه مثبت دیگری ندارد و قطعاً این موضوع نقش شهرداري در هدايت سرمايه‌گذاران ساختماني را نیز پررنگ‌تر می‌کند. آمارها نشان می‌دهد، حجم صدور پروانه ‌ساختماني براي احداث مجتمع‌های تجاری یا اصطلاحاً« مال» در پايتخت از 5 درصد كل ساخت‌وسازها به 10درصد رسيده است و در مقایسه با آن، ساخت‌وسازهای مسكوني در حال حاضر 50 درصد افت كرده است، همچنین مطابق گزارش بانك‌ مركزي، متوسط قيمت تمام‌شده يك برج تجاري در تهران با احتساب قيمت زمين، مترمربعي حدود 7ميليون تومان است اما واحدهاي تجاري این برج‌ها حداقل متري 15ميليون تومان فروخته مي‌شوند كه به‌این‌ترتیب یک مجتمع تجاری، چندين ميليارد برای سازنده آن سود دارد. چالش یافتن متقاضی این پدیده از زاویه دیگری نیز قابل‌تأمل است، بر اساس مشاهدات میدانی خبرنگار ما از مناطقی كه بيشترين برج‌ها و ساختمان‌های تجاري در حال ‌ساخت يا تازه‌ساز در آنها وجود دارد، چالش یافتن خریدار برای واحدها و مغازه‌های خالی تبدیل به یکی از دغدغه‌های بزرگ سرمایه‌گذاران آن شده است، همان‌گونه که سال گذشته نیز گزارشی داشتیم مبنی بر اشباع ساختمان‌های تجاری و حتی خالی ماندن برخی از این ساختمان‌های تجاری به دلیل نبود متقاضی برای آن. البته هم‌اکنون هم کافی است سری به مجتمع‌های ساخته‌شده در سطح شهر بزنید و مشاهده کنید علیرغم ساخت مناسب با پیش‌بینی همه نوع امکانات مناسب برای آنها، اغلب واحدهای آن خالی مانده و حتی در طبقاتی هم که یکی دو مغازه وجود دارد هیچ استقبالی از سوی مردم برای مراجعه به آنها نمی‌شود. این در حالی است که تحقیقات نشان می‌دهد برج‌های تجاری تا 5/4 برابر افزایش سرمایه فقط در بخش قیمت زمین داشته است، درحالی‌که این افزایش در بخش مسکونی، حداكثر دو برابر ارزیابی می‌شود. در نهایت آنچه از رواج این پدیده غیر کارشناسی بر می‌آید، هدر رفت سرمایه‌ها در حوزه‌هایی است که هیچ بازخوردی برای جامعه نیازمند و واقعی آن دربر نداشته و در آینده نزدیک این پدیده تنها دست‌مایه‌ای خواهد شد برای ارزیابی و تحلیل‌های متفاوت کارشناسان این حوزه از عوامل موفقیت و شکست مراکز تجاری در سطح شهرها بدون آنکه به پیامدهای غیرقابل‌بازگشت این پدیده اشاره‌ای شود. حال‌آنکه سیاست‌گذاری و هدایت بازار سرمایه و مسکن باید راهگشای مردم در این حوزه باشد، تا خط‌مشی مصرفی یا سرمایه‌ای بودن آن در بهترین شرایط رقم خورده و نیاز واقعی این حوزه را پاسخ دهد. ضمن اینکه به‌طور طبیعی انتظارات و باور مردم این است که دولت با اتخاذ تصمیمات درست در حوزه ساخت‌وساز، بسترهای لازم را برای خانه‌دار شدن اقشار نیازمند جامعه فراهم کند، نه آنکه سرمایه‌گذاران در سایه نبود نظارت و برنامه‌ریزی‌ها، به سودهای سرشاری برسند و منابع مالی ناشی از ساخت این نوع مجتمع‌های تجاری لوکس به دلیل فروش نرفتن یا قرار گرفتن در انحصار بخش کوچکی از جامعه تبدیل به بنگاه ثروت‌اندوزی شود.

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه