هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > خرید و فروش و اجاره 1393/09/01

طرحی برای خانه دار شدن همه

شیوه سنتی خانه‌دار شدن دیگر جواب نمی‌دهد و باید به روش‌های نوین روی بیاوریم ...


طرحی برای خانه دار شدن همه

طرحی برای خانه دار شدن همه خانه‌دار شدن در مملکت ما به‌طورمعمول و سنتی به این شکل است که اول‌ازهمه سعی می‌کنیم یک مقدار پول به‌عنوان پس‌انداز کنار بگذاریم، بعد مقداری وام و تسهیلات از چند بانک جور کنیم، و اگر پولمان کم‌آمد دست به دامان اعضای خانواده و دوستان و دست‌آخر به یک یا چند بنگاه معاملات ملکی مراجعه کنیم و اگر توفیق یار شود به فراخور پولی که با هزار زحمت و مرارت جور کرده‌ایم، خانه‌ای، البته نه‌چندان دلخواه و ایده ال ، بلکه از سر ناچاری تهیه کنیم. اما واقعیت این است که شیوه سنتی خانه‌دار شدن دیگر جواب نمی‌دهد و باید به روش‌های نوین روی بیاوریم چرا که بازار مسکن آنچنان توسعه‌نیافته و آشفته است که هم مردم و هم برنامه ریزان در حل مشکلات آن در مانده‌اند. معایب بازار سنتی مسکن در بازار مسکن کنونی اطلاعات مسکن توسط بنگاه‌داران مختلف، و با سلایق گوناگون گردآوری می‌شود، بدون اینکه امکان گردش آزاد و سالم آنها وجود داشته باشد؛ در حقیقت این اطلاعات در انحصار تعداد کمی از واسطه‌هاست و در برخی موارد از این اطلاعات سوءاستفاده می‌شود، به این معنی که یک ملک با قیمت نازل از یک فروشنده خریداری و با چندین برابر به خریدار عرضه می‌شود و در این بین واسطه و دلال سود سرشار و هنگفتی به جیب می‌زند. البته این موضوع شامل آن دسته از مشاوران املاک که با درستکاری و شرافت انجام‌وظیفه می‌کنند، نمی‌شود. همچنین سایر اشکالاتی که می‌توان برای روش سنتی خانه‌دار شدن بر شمرد شامل؛ زمان‌بر بودن خریدوفروش ملک، بهره‌وری پایین و ایده آل نبودن مسکن خریداری‌شده، پرداخت حق کمیسیون‌های گزاف، اشکالات ثبتی متن قولنامه و قرارداد، کلاه‌برداری و فروش مال غیر، و مهم‌تر از همه عدم تجمیع اطلاعات است که کار را برای خریدار و برنامه‌ریز و دولت، به‌منظور طراحی و سیاست‌گذاری در بخش مسکن دشوار می‌کند. حسین احمداوغلی، کارشناس بازار مسکن دراین‌باره می‌گوید: « هیچ سازمانی مستقیماً با بازار مسکن درگیر نیست و به همین خاطر هیچ‌کس مسئولیت آن را به گردن نمی‌گیرد و دائماً توپ معضل مسکن میان دولت ، شهرداری ،بانک‌ها ، مشاوران املاک و خیلی جاهای دیگر پاسکاری می‌شود و تاکنون راهکار عملی که بتواند سیستم بازار مسکن را یکپارچه، روزآمد و مدرن سازد از طرف هیچ سازمان یا نهادی ارائه نشده است». البته تقریباً از ابتدای روی کار آمدن دولت یازدهم ، مسئولین وزارت راه و شهرسازی و جمعی از مدیران سازمان بورس و اوراق بهادار در مصاحبه‌های خود خبر از نهاد مالی جدیدی به نام« صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان» دادند، اما این صندوق تنها حوزه ساخت‌وساز را در بر می‌گیرد و از سایر جنبه‌های نابسامان این بخش غافل می‌ماند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان سلمان خادم المله یک فعال دیگر بخش مسکن درباره « صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان » چنین توضیح می‌دهد:«صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان یکی از نهادهای بسیار مهم جهت تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی هستند؛ به این معنی که فرد صاحب زمین یا پروژه نیمه‌کاره که منابع مالی لازم جهت تأمین مالی ساخت پروژه موردنظر روی زمین مربوطه را ندارد، با تشکیل "صندوق­ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان"، اقدام به تأمین مالی هزینه‌های ساخت پروژه خواهد نمود. این تأمین مالی از طریق انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری (نوعی اوراق که در بازار بورس تهران یا فرابورس عرضه می‌شود) و خرید این اوراق توسط عموم سرمایه‌گذاران فعال در بورس، انجام خواهد شد. بعد از انتشار اوراق و دریافت وجه توسط مالک زمین هر کس به‌اندازه آورده خود در پروژه شریک خواهد بود». ضرورت وجود مرجع و متولی به‌طورکلی با توجه به اظهارات فوق به این نتیجه می‌رسیم که بازار مسکن ، مرجع و متولی پاسخگو می‌خواهد که بتواند به این وضع آشفته‌سامان بخشد. احمداوغلی در این زمینه می‌گوید: « گردش مالی مسکن از نفت و طلا هم بیشتر است، بااین‌وجود این بازار فاقد هرگونه تشکیلات رسمی متمرکز و قانونمند است که بتواند با همکاری وزارت راه و شهرسازی، و شهرداری‌ها و بر اساس آمار واقعی و عرضه و تقاضا به ساماندهی بخش مسکن بپردازد، در عوض هر شخصی قادر است با اجاره یک مغازه و تهیه یک میز و چند عدد صندلی، و صدالبته بدون داشتن هر‌گونه پشتوانه علمی و اصولی در این بازار بزرگ و گسترده فعالیت کند». راهکاری به نام بورس مسکن به نظر می‌رسد برای گذار از شیوه سنتی بازار مسکن و رسیدن به یک بازار مطلوب و کارآمد، در مرحله اول بایستی تا آنجا که ممکن است اطلاعات مسکن را در یک حوزه متمرکز و به کمک نرم‌افزار، آنها را ویرایش و مدیریت کرد و در مرحله بعد از بحث دلالی مسکن به‌سوی ساخت‌وساز و تولید مسکن حرکت و برای هدایت سرمایه‌های بخش خصوصی به این سمت اقدام نمود که برای این منظور بورس مسکن می‌تواند راهکاری مناسب باشد . حسین احمد اوغلی در ارتباط با ضرورت تأسیس نهاد و ابزاری به نام بورس مسکن می‌گوید: « همان‌طور که تمامی کالاهای اساسی شبیه آهن، نفت یا اوراق بهادار و غیره صاحب بازار و بورس هستند ملک هم نیازمند بورس است، بدین معنی که مردم به‌جای مراجعه به بنگاه برای خریدوفروش ملک به بورس مراجعه می‌کنند و در آنجا پس از بررسی ملک توسط کارشناسان بورس و تأیید شرایط قانونی فروش و همچنین کیفیت ساخت، وضعیت موجود و تعیین قیمت پایه، اطلاعات لازم را در کارتکس مخصوص آن ملک درج نموده و پس‌ازآن به روی تابلو و سایت بورس منتقل می‌کنند . به‌این‌ترتیب خریداران می‌توانند با مشاهده این اطلاعات در جریان تازه‌ترین اخبار بورس قرار گرفته و مستقیماً با فروشندگان تماس حاصل کنند». امکان کلاهبرداری وجود نخواهد داشت بر این اساس و با متمرکز شدن اطلاعات امکان هرگونه کلاهبرداری و سوءاستفاده از بین می‌رود و خریداران و فروشندگان در زمان بسیار کوتاهی می‌توانند تمامی گزینه‌های موردنظرشان را بررسی نموده و با کمک مشاوران واقعی بورس با بهترین انتخاب ، نهایت بهره‌وری را داشته باشند . برای تغییر جهت سرمایه‌گذاری از دلالی به ساخت‌وساز نیز، راهکارها و روش‌های نوین و جدیدی موردنیاز خواهد بود که یکی از آنها مشارکت در ساخت واقعی و قانونمند است تا سرمایه‌گذاران بخش خصوصی را با هر سرمایه‌ای راغب به خرید سهام اوراق مشارکت کند، اما این موضوع با بورس اوراق بهادار تفاوت اساسی و جدی دارد. احمداوغلی دراین‌ارتباط چنین توضیح می‌دهد: برعکس سهام بورس اوراق بهادار که مردم عادی از سیستم قیمت‌گذاری و یا سود و زیان احتمالی آن بی‌خبرند و مجبورند به کارگزاران بورس اعتماد کنند، در بخش مسکن اغلب مردم با محاسبه قیمت زمین و قیمت احتمالی ساخت و ارزش ملک بعد از ساخت، قادر خواهند بود میزان سود احتمالی خودشان را محاسبه کنند. نظارت کافی لازم است وی ادامه می‌دهد: « کافی است این روش کار قانونمند و تضمین‌شده باشد و از نظارت کافی هم برخوردار گردد تا سیل سرمایه‌های کوچک که به‌تنهایی قادر به ساخت‌وساز نمی‌باشند به‌طرف بازار بزرگ ساخت‌وساز سرازیر شود و هم دولت ، هم شهرداری و هم مردم بتوانند سرمایه موردنیاز خود را از طریق فروش اوراق مشارکت در ساخت واقعی و قانونمند تأمین کنند . در این صورت دولت هم قادر خواهد بود از سرمایه‌گذاران خرد حمایت مالی به عمل بیاورد و بخشی از سرمایه ساخت را در قالب وام مسکن به پروژه‌های در حال ساخت اعطا نماید. با راه‌اندازی چنین سیستمی قیمت تمام‌شده مسکن به‌طور قابل‌توجهی کاهش پیدا کرده و به سمت قیمت واقعی میل خواهد نمود».

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه