علل افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن

بنا بر آمار، بخش مسکن نقش قابل ملاحظه ای در اقتصاد کلان کشور و اقتصاد خانوارهای ایرانی دارد؛ به طوری که بیش از 130 بخش اقتصادی دارای روابط پیشین و پسین با بخش مسکن داشته و می توان گفت: یکی از بخش های پیشرو در ایجاد ادوار تجاری در کشور محسوب می شود. به طورمتوسط سالیانه حدود 20 تا 35 درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن انباشته می شود و یک چهارم از مانده تسهیلات اعطایی بانک ها و موسسات اعتباری کشور متعلق به این بخش است؛ متوسط سهم مسکن از اشتغال کشور به رقم 12 درصد بالغ می شود و در سبد هزینه خانوار، مسکن سهمی 33 درصدی دارد. مضاف براین بیش از 80 درصد ثروت خانوارهای ایرانی نیز به این بخش اختصاص دارد. با نگاهی به ارقام فوق ملاحظه می شود که رشد اقتصاد کلان و رونق فعالیت های اقتصادی تا سطح قابل ملاحظه ای به رونق بخش مسکن مربوط می شود. برای آشنایی بیشتر از کم وکیف این موضوع دیدگاه علی صادقین مدرس و پژوهشگر بازارسرمایه را جویا شده ایم که بخشی از آن پیش روی شماست. پیام ساختمان: بسته اقتصادی دولت را برای خروج از رکود در بازار مسکن چگونه ارزیابی می کنید؟ بر اساس بسته اقتصادی خروج از رکود که دولت ارائه داده، برنامه قطعی دولت در بخش مسکن، تشکیل صندوق های پس انداز مسکن با هدف ارائه تسهیلات با مبلغ و نرخ سود مناسب به خانوارها است تا از این طریق اولا امکان خانه دار شدن بخش بزرگی از خانوارهای کشور فراهم شود و ثانیا با تحریک سمت تقاضای مسکن، بخش های وابسته به ساخت وساز از رکود فعلی خارج شوند. بنابراین رکود حاکم در بازارمسکن از این دیدگاه صرفا طرف تقاضا ذکرشده است. به عبارت بهتر، بررسی های کارشناسی در بازار مسکن حکایت از آن دارد که ریشه رکود در این بازار ناتوانی طرف تقاضای مصرفی مسکن در استفاده از انبوه عرضه شکل گرفته است. دلیل دیدگاه فوق را می توان در ارائه تسهیلات بسیار اندک در چند سال گذشته در قالب وام خرید مسکن که کمتر از 20 درصد متوسط قیمت آپارتمان را شامل می شود، جستجو کرد. با این حال به نظرمی رسد بسته سیاستی ارائه شده، اگر توام با تامین مالی صحیح و انجام کارشناسی برای انضباط مالی باشد، می تواند تا حدودی تقاضای مصرفی را تحرک بخشیده و موجب رونق بازار شود. پیام ساختمان: به نظر شما دولت در بخش مسکن باید کنترل مستقیم داشته باشد یا همان نقش نظارتی آن کافی است؟ به طور کلی قیمت که ارائه دهنده ویژگی های تخصیص بهینه منابع است صرفا در نظام بازار تعیین شده و می تواند نقش اساسی را در سرمایه گذاری و بهینه کردن تقاضای مصرفی داشته باشد. بااین حال به منظور تثبیت بازار و دستیابی به تعادل، لازم است دولت به اجرای سیاست های مناسب در قالب حمایت از دهک های پائین و متوسط اقدام کرده و به ترمیم و ارتقای رفاه جامعه بپردازد. در این زمینه، راهکار رونق غیرتورمی مسکن با تقویت طرف عرضه، در کنار تقویت طرف تقاضا، سبب خواهد شد قیمت ها به صورت تدریجی و با روند تعادلی افزایش یافته و مانع بروز حباب قیمتی شود. مضاف بر این، همزمان با اعمال این سیاست ها باید از ورود و رشد تقاضای سفته بازی به بازار مسکن اجتناب شود که این امر با تقویت سایر بخش های اقتصادی و ابزارهای مالیاتی و هدایت سرمایه ها به بازار تولید و صنعت، امکان پذیر می شود. پیام ساختمان:اوراق حق تقدم مسکن ناگهان گران شد دلیل آن را چه می دانید؟ سیر صعودی قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن به دنبال نامه وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی به رئیس جمهور و درخواست پرداخت تسهیلات معادل 50 درصد ارزش یک واحد مسکونی آغاز شده است. با این حال با افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن به 35 میلیون تومان بازار این اوراق داغ شد و قیمت اوراق تسهیلات مسکن ظرف چند ماه گذشته از 35هزار تومان به محدوده 100هزار تومان رسید که این موضوع جای تامل دارد به نظر من، انتظارات و جو روانی مثبت در بازار،کمبود عرضه اوراق منتشر شده توسط بانک مسکن و نیز رشد تقاضای مصرفی مسکن را می توان از علل عمده رشد تقاضا برای این اوراق نام برد، با این حال نباید از نقش شایعات و اخبار پیرامون تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن نیز غافل شد. پیام ساختمان: به نظر شما ایجاد صندوق پس انداز مسکن می تواندراهی برای خانه دار شدن مردم باشد؟ در کنار ایجاد این صندوق، تقویت بازار رهن، لیزینگ و راه اندازی شرکت های سرمایه گذاری مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن مهم ترین ابزارها و سازوکارهایی است که می تواند سبب ارتقای تقاضای موثر مصرفی شده و تثبیت را در بازار ایجاد نمود. پیام ساختمان: در حال حاضر بحث افزایش وام خرید مسکن مطرح است به نظر شما بهتر است وام خرید افزایش پیدا کند یا وام ساخت؟ در حال حاضر مشکل اصلی بازار، رکود شدید بوده و بهتر است تحریک موثری در طرف تقاضا با تاکید بر تقاضای مصرفی شکل بگیرد. در مرحله بعد و پس از افزایش تقاضا وام ساخت در جهت تقویت عرضه می تواند از رشد قیمت با سرعت بالا جلوگیری نماید. پیام ساختمان: بازار مسکن به خواب رفته و خرید و فروشی دربازار وجود ندارد اما هنوز قیمت مسکن پایین نیامده است، دلیل آن را چه می دانید؟ دلیل این امر را می توان در چسبندگی قیمت مسکن( به طرف پائین) به علت انتظارات رو به افزایش قیمت در طی سه دهه گذشته در کلان شهر ها دانست. زیرا، حتی با وجود رکود و خواب پول، انتظار برای افزایش معنی دار در آینده برای مسکن وجود دارد؛ از سوی دیگر هزینه تمام شده بالا برای تولید کنندگان به علت اجرای سیاست هدفمندی یارانه ها و رشد قیمت عوامل تولید، از دیگر دلایل عدم کاهش قیمت مسکن حتی در صورت وجود رکود می باشد. پیام ساختمان: وضعیت بازار مسکن را چطور پیش بینی می کنید؟آیا در 6 ماه آینده با افزایش قیمت رو به رو خواهیم بود؟ بعید به نظر می رسد رشد قابل ملاحظه ای را شاهد باشیم، بلکه تا پایان سال 93 مسکن همچنان در رکود می ماند، مگر اینکه تحرک قابل ملاحظه ای از منظر سیاست های دولتی برای تحریک تقاضا ایجاد شود، در غیر این صورت نشانه خاصی برای رشد قیمت به شکل معنی دار وجود ندارد. البته نباید از رشد شاخص قیمت تولید کننده به علت اجرای فاز دوم هدفمندی غافل شد که تا این لحظه آثاری به چشم نمی خورد. آرزو افشارزاده