مدیر ساختمان وآپارتمان نشینی

ورود تکنولوژی و تأسیس کارخانه‌ها و ایجاد بازار کار و سایر جذابیت ها، تمایل به مهاجرت به شهرها فزونی گرفت. در این میان شهرها با کمبود فضا برای اسکان جمعیت مهاجر روبه رو بودند. جمعیتی که باید برای رفاه، اسکان، حمل‌ونقل و تفریح و کار آنان چاره‌ای اندیشیده می‌شد.

مدیر ساختمان وآپارتمان نشینی


با ورود تکنولوژی و تأسیس کارخانه‌ها و ایجاد بازار کار و سایر جذابیت ها، تمایل به مهاجرت به شهرها فزونی گرفت. در این میان شهرها با کمبود فضا برای اسکان جمعیت مهاجر روبه رو بودند. جمعیتی که باید برای رفاه، اسکان، حمل‌ونقل و تفریح و کار آنان چاره‌ای اندیشیده می‌شد. ساخت آپارتمان  و مجتمع های مسکونی تنها راه حل موجود برای اسکان جمعیت انبوهی بود که بر اثر مهاجرت بی رویه به شهرهای بزرگ روی آورده بودند.با توجه به کثرت خانوارها در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی، نیاز به قوانین و مقررات برای رفاه ساکنان و پرهیز از مجادلات احتمالی امری ضروری به نظر می رسید. در این میان قوانین آپارتمان نشینی،تنها راه حل ممکن برای مشکلات موجود در مجتمع های مسکونی بود. اباذر حنیف زادگان، وکیل پایه یک دادگستری در مورد قوانین آپارتمان‌نشینی با پيام ساختمان گفتگویی داشته که در ادامه می خوانید::

با توجه به اینکه حقوق متقابل در فرهنگ آپارتمان‌نشینی در قانون تعریف شده و اشخاصی به عنوان مدیر ساختمان فعالیت می‌کنند ، انتخاب مدیر ساختمان و تعیین هیئت‌مدیره، از چه قانونی تبعیت می‌کند، انتخاب و عزل این فرد به چه صورت است و چه وظایف و اختیاراتی به همراه خود دارد؟

انتخاب مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان تابع موادی است که در «قانون تملک آپارتمان ها» و آیین‌نامه مربوطه به آن پرداخته شده است. طبق ماده ۸ این قانون در هر ساختمانی که عده مالکین بیش از ۳ نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی انتخاب نمایند که این مدیران می‌توانند از میان خود مالکین یا غیر مالکین انتخاب شوند. مجمع عمومی مالکین در صورت لزوم می‌تواند مدیرانی که انتخاب کرده را عزل کرده و مدیران دیگری انتخاب کند.

مدیر ساختمان چه وظیفه ای بر عهده دارد؟

وظایف عمده مدیر ساختمان عبارت‌اند از:مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی، تعیین سهم هر یک از مالکان از مخارج قسمت‌های مشترک با رعایت مفاد قانون، تنظیم دفتر ثبت درآمد و هزینه ساختمان، بیمه تمام بنا به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی،نگهداری صورت‌جلسه‌های مجمع عمومی و ابلاغ تصمیمات اتخاذشده به افراد غایب.

در مورد اختیارات مدیر ساختمان، بدیهی است ؛ مدیر کلیه اختیاراتی که برای انجام وظایف قانونی فوق مورد نیاز است را داشته باشد. در ضمن مجمع عمومی در مواردی می‌تواند اختیارات بیشتری را برای مدیر در نظر بگیرد. یکی از موارد مهمی که در خود قانون ذکرشده ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان هاست که طبق آن در صورت امتناع هر یک از مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان با رعایت مفاد قانونی جهت دریافت هزینه‌ها اقدامات لازم حقوقی را انجام می‌دهد.

اگر یکی از واحدها از پرداخت شارژ ماهیانه خودداری کرد، یا از پرداخت قبض‌هایی که کنتور مشترک دارند سرپیچی کرد، مدیر ساختمان می‌تواند با او برخورد کند؟

در صورتی که یکی از واحدها مدتی از پرداخت هزینه‌های ساختمان خودداری کرد، مدیر ساختمان باید اظهارنامه‌ای برای او بفرستد و تکلیف او را نسبت به پرداخت هزینه مشترک ساختمان یادآوری کند. اگر واحدی که تخلف کرده ظرف مدت ده روز ، نسبت به پرداخت هزینه‌ها اقدام نکرد، مدیر ساختمان می‌تواند انشعاب آب ، برق و گاز او را قطع کند.

اگر یکی از واحدهای آپارتمان تصمیم بگیرد بنای خود را بازسازی یا تعمیر کند آیا مجاز به این کار است؟ در چه صورت می‌تواند این کار را انجام دهد؟

تعمیر و بازسازی و تغییر در ساختمان اگر مربوط به قسمت‌های مشترک باشد، طبق ماده ۶ قانون آپارتمان هاست و در صورت نبودن قرارداد خاص میان مالکین، با تصمیم اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند. در مورد قسمت‌های اختصاصی، طبق ماده ۹ هر یک از مالکین می‌توانند عملیاتی را که برای استفاده بهتر خود مفید می‌داند انجام دهد، اما بدون موافقت اکثریت مالکین، اجازه ندارد تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر، یا نمای خارجی قسمت اختصاصی خود که در منظر عمومی است، ایجاد کند.

 آیا تبعیت از قوانین آپارتمان بسته به اینکه فرد مستأجر باشد یا مالک، تفاوت می‌کند؟

در خصوص هزینه‌های مشترک ساختمان از جمله تعمیرات، اگر توافقی میان مالکین ساختمان وجود داشته باشد مطابق همان توافق و اگر نباشد طبق قانون هزینه ها مشخص می‌گردد. حال اگر ساکن یکی از واحدها مستأجر باشد، سهم هزینه آن واحد تغییری نمی‌کند، اما برای اینکه ببینیم مسئول پرداخت آن مالک است یا مستأجر باید به قواعد روابط موجر و مستأجر مراجعه کنیم و اگر مسئولیت پرداخت این هزینه‌ها در قرارداد اجاره یا توافق جداگانه‌ای مشخص شده باشد که همان شخص موظف است هزینه‌ها را پرداخت کند.

اما اگر توافقی در این خصوص وجود نداشته‌باشد، عموماً مطابق قوانین و عرف جاری، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوب‌شده در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر و تعمیرات جزئی و تزیینی و تعمیراتی که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر است.

 با گرم شدن هوا استفاده از وسایل سرمایشی افزایش می‌یابد، با توجه به اینکه در اکثر آپارتمان ها کنتور گاز مشترک است، هزینه گازمصرفی را چگونه باید از واحدها دریافت کرد که عادلانه باشد؟

اگر در خصوص نحوه تقسیم این قبیل هزینه‌ها توافقی میان مالکین وجود داشته باشد که تکلیف مشخص است، اما اگر توافقی در بین نباشد، مطابق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۲۳ آیین‌نامه مربوطه، سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی، از مخارج مشترک آب و گاز و غیره، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان است

انتهای خبر/پ

اخبار ویژه
آخرین اخبار
گزیده اخبار