هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

هفته نامه پیام ساختمان > ساختمان > معماری و دکوراسیون 1393/03/21

قوانین آپارتمان نشینی و شارژ ساختمان

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که اغلب آپارتمان ها با آن مواجه هستند، عدم پرداخت به موقع شارژ یا به عبارت بهتر آبونمان ساختمان است. مالکیت در آپارتمان شامل دو قسم است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک که قسمت‌های مشترک عبارتند از آن قسمت‌های ساختمان که مورد استفاده کلیه سکنه قرار می‌گیرد.در خصوص ضوابط و مقررات آپارتمان نشینی و پرداخت هزینه های آن با خانم؛ طناز کلاهچیان - مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری گفتگویی داشتیم که در ادامه می خوانید:


قوانین آپارتمان نشینی و شارژ ساختمان

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که اغلب آپارتمان ها با آن مواجه هستند، عدم پرداخت به موقع شارژ یا به عبارت بهتر آبونمان ساختمان است. مالکیت در آپارتمان شامل دو قسم است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک که قسمت‌های مشترک عبارتند از آن قسمت‌های ساختمان که مورد استفاده کلیه سکنه قرار می‌گیرد.در خصوص ضوابط و مقررات آپارتمان نشینی و پرداخت هزینه های آن با خانم؛ طناز کلاهچیان - مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری گفتگویی داشتیم که در ادامه می خوانید: آیا قانون خاصی در خصوص پرداخت هزینه ها در مجتمع های مسکونی وجود دارد ؟ ماده۴ قانون تملک آپارتمان، تعیین سهم هر یک از ساکنین را در پرداخت این حقوق، اینگونه تقسیم می‌کند: «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.» با عنایت به این ماده، این نکته به ذهن می‌رسد که برخی از حقوق و تعهدات به میزان مساوی و بدون در نظر گرفتن مساحت هر یک از واحدهای آپارتمان در نظر گرفته شده و تعیین می‌گردد.آیا قانون این موارد را احصاء نموده یا به مدیران ساختمان واگذارنموده تا آنها بر اساس ساختمان و نیازمندی‌های آن این سهم را تعیین نمایند؟ ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال ۱۳۴۷تا حدودی این تقسیمات را مشخص کرده و مقرر می دارد؛ «شرکای ساختمان(ساکنین) موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا صرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد( از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت‌بام و غیره ) به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون فوق‌الذکر و سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت ندارد( از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان،تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره )به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد و تعیین این سهم نیز با مدیر یا مدیران ساختمان است. باملاحظه این دو ماده هزینه قسمت‌های مشترک به چند بخش منقسم می‌گردد؟ بخشی که مورد استفاده کلیه ساکنین قرار می‌گیرد مانند هزینه سرایدار یا آسانسور که به طور مساوی تقسیم می‌گردد و همچنین هزینه‌های مشترک مانند برق و آب ساختمان که بر اساس مساحت زیربنای قسمت اختصاصی و بدون در نظر گرفتن اینکه مالک،ملک خود را مورد استفاده قرار می‌دهد یا خیر محاسبه می‌گردد که میزان آن به صورتی مشخص در ابتدای هر ماه از ساکنین آن دریافت می‌شود (امروزه به واسطه جایگزینی گاز با گازوئیل، گاز بها نیز بر اساس همین معیار محاسبه و دریافت می‌شود). لازم به تذکر است که در خصوص هزینه‌هایی مثل آسانسور و آسفالت پشت‌بام، همسایگان واحدهای همکف یا طبقه اول نمی‌توانند به بهانه عدم استفاده از این امکانات، از پرداخت هزینه مشترک نگهداری خودداری نمایند. این ممنوع بودن از نپرداختن شارژ مربوط به این دست هزینه‌ها به واسطه این است که قانون تملک آپارتمان ها معافیتی در این خصوص مقرر ننموده است. اما نکته حائز اهمیت آن است که اغلب مدیران آپارتمان ها در تقسیم اینگونه سهام برای هر واحد، راه حل مورد توافق را برگزیدند تا به دور از هر گونه اما و اگر در پرداخت ساکنین، به راحتی آبونمان را دریافت کنند و مخارج ساختمان را از آن بپردازند (البته این شیوه توافقی است و مغایر قانون). با وجود چنین تمهیدی (تساوی ساکنین در پرداخت شارژ) از سوی مدیریت ساختمان، هستند ساکنینی که خود را موظف به پرداخت شارژ ولو به قدر مساوی ندانسته و با عدم پرداخت به موقع آن، باعث کارشکنی در کار مدیریت و تبعاً عدم پرداخت قبوض و سایر هزینه‌های مربوط به ساختمان می‌گردند.آیا قوانینی برای چنین کسانی در نظر گرفته شده است؟ ماده ۱۰مکرر قانون تملک آپارتمان ها حل این مشکل را چنین بیان می‌کند که: «در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک،از طرف مدیر یا هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ۱۰روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیره می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات،از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ،تهویه مطبوع،آب گرم،برق،گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت اسناد محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده،اجراییه صادر خواهد کرد. تبصره ۱:در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی(شورای حل اختلاف) دادخواست داده و با رسیدگی خارج از نوبت،واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی از قبیل آب و برق و غیره محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع آپارتمان جریمه نماید». آری قانون وضعیت اینگونه ساکنین را بدین نحو مشخص نموده تا در مواقع اضطرار مدیریت آپارتمان به آن توسل نماید ، اما آنچه در عمل اتفاق می‌افتد، نحوه عمل توأم با مسامحه با چنین ساکنینی است و مدیران برای جلوگیری از تنش در آپارتمان با خاطیان رفتاری از روی دوستی و اعطای مهلت برای پرداخت این حق در نظر می‌گیرند .هر چند امروزه با همکاری سازمان‌های ارائه‌دهنده خدمات شهری (سازمان آب، اداره گاز، اداره برق،...) امکان تعبیه کنتورهای مستقل برای هر واحد فراهم گردیده که می‌تواند تا حد زیادی هزینه‌های مشترک و پیوستگی سرنوشت واحدهای مسکونی همسایه را کاهش داده و اشتراک همسایگان را در حد هزینه‌های واقعاً مشترک مثل برق قسمت‌های مشاع و یا آب استفاده‌شده توسط سرایدار برای آبیاری باغچه و... تنزل داده است .

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه