هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > خرید و فروش و اجاره 1393/03/21

مستاجران روی تیغ دولبه

به گفته کارشناسان تعیین و افزايش نرخ سود بانكي می‌تواند بسیاری از مستأجران را از دغدغه پرداخت اجاره‌بهای سنگین رها سازد و موجران نیز با انباشت نرخ سود بانکی یک ساله به صورت یک جا به درآمد خوبی دست یابند


مستاجران روی تیغ دولبه

گروه بازار ساختمان: به گفته کارشناسان تعیین و افزايش نرخ سود بانكي می‌تواند بسیاری از مستأجران را از دغدغه پرداخت اجاره‌بهای سنگین رها سازد و موجران نیز با انباشت نرخ سود بانکی یک ساله به صورت یک جا به درآمد خوبی دست یابند .به عقیده برخی دیگر از کارشناسان اين تغيير نسبت در سبد اجاره‌بها، ميزان اجاره ماهانه در قراردادهاي 93 را حدود 30درصد كاهش داده است. به هر حال در پی رقابت جنون‌آمیز بانک‌ها در بالا بردن نرخ سود بانکی و جذب سپرده، بانک مرکزی ساماندهی نرخ سود را در دستور کار قرار داد و با هماهنگی بانک‌ها به صورت توافقی تا آخر اردیبهشت ماه دامنه 10 تا 21 درصد برای نرخ سود سپرده‌های بانکی تعیین شد.بر این اساس در صورت تصویب شورای پول و اعتبار نرخ سود روزشمار 10 درصد، سه ماهه 14 درصد، 6ماهه 16 درصد، 9 ماهه 18 و یک سال به بالا 21 درصد خواهد بود.به منظور بررسی تأثیر نرخ سود سپرده‌های بانکی بر بازار مسکن و به طور کلی بازار رهن و اجاره ،نظر چند تن از کارشناسان اقتصادی و مشاوران املاک را جویا شدیم: جایگزینی رهن با وام بانکی حجت الله میرزایی، اقتصاددان و صاحب‌نظر در حوزه مسکن با بیان اینکه نسبت اجاره‌بهای ماهانه در برابر مبلغ رهن، معمولاً بر اساس دو فاکتور سودآوری و مقایسه میزان سود نهایی این دو، در شرایط اقتصادی متفاوت تعیین می‌شود.گفت: در حال حاضر مهم‌ترین عامل تغییر نسبت دریافت اجاره ماهانه در برابر رهن، در میان موجران غیرحرفه‌ای، به افزایش نرخ سود بانکی و همچنین افزایش نرخ بهره در بازار غیررسمی بر می‌گردد که در بسیاری از موارد نرخ بهره در بازار غیررسمی تا 55 و 60 درصد هم می‌رسد. وی افزود علت مهم‌تر مربوط به موجران یا مالکان حرفه‌ای است که فعالیت اصلی آنان ساخت‌وساز واحدهای انبوه مسکن است که در حال حاضر به علت وجود رکود در بازار فروش مسکن مجبور به عرضه واحدهای ساخته‌شده به بازار اجاره شده‌اند.میرزایی ادامه داد: این دسته از موجران یا مالکان، با توجه به محدودیت‌های فراروی سیستم بانکی کشور برای تأمین مالی پروژه‌های جدید یا بازپرداخت بدهی‌های معوق، اغلب مبلغ اجاره را به صورت رهن یا درصد بالاتر رهن در برابر اجاره ماهانه، تعیین می‌کنند که به این ترتیب رهن واحدهای مسکونی به عنوان مجرای تأمین نقدینگی مورد نیاز برای این سرمایه‌گذاران تعریف می‌شود سرمایه‌های سرگردان جمع می‌شود احمدرضا ماجدی ، کارشناس مسکن با بیان اینکه به نظر می‌رسد افزایش نرخ برخی از بانک‌ها تا 22 درصد بتواند موجران را راضی کند، گفت: افزایش نرخ سود بانکی در اجاره‌بها موثر خواهد بود، زیرا مالکان به دلیل اینکه سود بانکی کم بود از مستأجران ودیعه نمی‌گرفتند و به دنبال اجاره بیشتر بودند که افزایش نرخ سود می‌تواند دریافت ودیعه را تقویت کند. وی افزود: افزایش نرخ سود سپرده بانکی مقداری در جمع‌آوری سپرده‌ها تأثیرگذار خواهد بود؛ یعنی کسی که پول اضافه دارد و قصد سرمایه‌گذاری در پروژه‌ای را هم ندارد مطمئن‌ترین راه سپرده‌گذاری در بانک است که به این وسیله سرمایه‌های سرگردان اضافی جمع می‌شود.این کارشناس با اشاره به اینکه بانک‌ها هم می‌توانند این منابع سرگردان را به سمت سیاست‌گذاری‌های خود سوق دهند،خاطرنشان کرد: هرچه منابع بانک‌ها بالاتر برود و جمع‌آوری سپرده‌ها افزایش پیدا کند، بانک‌ها راحت تر برای ساخت‌وساز تسهیلات می‌دهند، اما این نکته را هم باید در نظر گرفت که با افزایش نرخ سود، منابع بانکی گران می‌شود و وارد هر بخشی از تولید که بشود هزینه‌ها را بالا می‌برد. بازار مسکن آشفته می‌شود محمدی، مشاور املاک با انتقاد از افزایش سود نرخ بانکی به خبرنگار ما گفت: اگر سود بانکی طبق گفته بانک مرکزی افزایش پیدا کند بازار مسکن با آشفتگی بیشتری مواجه خواهد شد و بازار به سمت رکود پیش خواهد رفت زیرا با کاهش حجم سرمایه‌گذاران در بخش مسکن از میزان عرضه کاسته خواهد شد و این مسئله باعث افزایش نرخ فروش واحدهای مسکونی در آینده نزدیک خواهد شد و به همین دلیل قدرت مالی متقاضیان کاهش خواهد یافت و بازار به سمت رکود حرکت خواهد کرد. وی افزود: با این حساب افزایش نرخ سودهای بانکی در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی هیچ مزیتی ندارد و باعث افزایش قیمت فروش و افت توان مالی خریداران خواهد شد. هم به نفع مستأجران هم به ضرر آنها یکی دیگر از مشاوران املاک درباره تأثیر افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی بر وضعیت بازار مسکن به پيام ساختمان گفت: بازار اجاره واحدهای مسکونی تحت این اقدام بانک مرکزی هم به ضرر و هم به نفع مستأجران خواهد شد. ماهان افزود: تاکنون اغلب مستأجران ترجیح می‌دادند واحد مورد نظر خود را با شرایط رهن کامل اجاره کنند، اما موجران به دلیل نرخ اندک سود بانکی به خواسته این دسته از مستأجران اهمیت نمی‌دادند.حال اگر نرخ سود بانکی با افزایش روبه‌رو شود اکثر مالکان به رهن کامل متمایل می‌شوند و از طرف دیگر عده‌ای از مستأجران که توان پرداخت رهن کامل ندارند مجبورند واحدی با شرایط رهن و اجاره، پیدا کنند . وی ادامه داد: اگر موجران شرایط رهن کامل را برای اجاره واحدهای خود در نظر بگیرند عده‌ای از مستأجران با مشکل برخورد خواهند کرد و امکان دارد مالکی که تصمیم داشته واحدش را با شرایط رهن کامل به مستأجر اجاره دهد، بنا به خواسته متقاضی شرایط پرداخت را به رهن و اجاره تغییر داده و نرخ اجاره ماهانه را با توجه به سود بانکی افزایش دهد که این مسئله هم به ضرر مستأجر خواهد بود.به این ترتیب این احتمال وجود دارد که افزایش نرخ سود بانکی در عین حالی که سبد رهن را فعال می‌کند، باعث افزایش اجاره‌بهای ماهانه شود. دولت تسهیلات خوبی به مستأجران بدهد احمد کمالی ، کارشناس مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ سود بانکی در صورتی به نفع مستأجران است که دولت تسهیلات خوبی برای ارائه وام‌های رهنی به مستأجران بدهد، به پيام ساختمان گفت: بسیاری از مستأجران نه پول پیش زیاد دارند و نه توان پرداخت اجاره‌بهای بالا، بنابراین دولت باید به این قشر یاری برساند . وی افزود : موجران همیشه موفق تر از مستأجران هستند و در معامله بُرد می‌کنند و ضروری است که دولت توجه ویژه‌ای به مستأجران داشته باشد . مستأجر در ایران همانند مرغی است که هم در جشن و هم در عزا کباب می‌شود . این کارشناس مسکن ادامه داد:چند سال پیش دولت برنامه‌های خوبی برای ارائه وام به مستأجران داشت اما متأسفانه بیشتر برنامه‌ها در قالب طرح در بایگانی‌ها خاک می‌خورد و اجرا نمی‌شود. به عنوان مثال وزارت راه و شهرسازی تنها یک برنامه یعنی «تطویل مدت اجاره واحدهای مسکونی در جهت حمایت از حقوق مستاجران» را ارائه داده که همچنان روی کاغذ باقی مانده است. متن کامل این گزارش را در نشریه 183 بخوانید

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه