هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

هفته نامه پیام ساختمان > بازار مسکن > اقتصاد مسکن 1393/03/21

مدیریت سوداگری مسکن

صنعت ساختمان در اقتصاد کشور جایگاه غیرقابل‌انکاری دارد و با توجه به این اهمیت روزی نیست که از ساختمان یا مسکن در رسانه‌ها ؛ خبر،گزارش، مقاله یا مصاحبه‌ای منتشر نشود، اما در نیمه دوم مخصوصاً ماه‌ها و روزهای پایانی سال 92 با عنایت به اتفاقات پایانی سال91 که قیمت مسکن به یک‌باره جهش غیرقابل‌تصوری را تجربه کرد، اخبار این حوزه بیش از بازارهای بورس ، ارز ، طلا و.... مورد توجه واقع شد.


مدیریت سوداگری مسکن

صنعت ساختمان در اقتصاد کشور جایگاه غیرقابل‌انکاری دارد و با توجه به این اهمیت روزی نیست که از ساختمان یا مسکن در رسانه‌ها ؛ خبر،گزارش، مقاله یا مصاحبه‌ای منتشر نشود، اما در نیمه دوم مخصوصاً ماه‌ها و روزهای پایانی سال 92 با عنایت به اتفاقات پایانی سال91 که قیمت مسکن به یک‌باره جهش غیرقابل‌تصوری را تجربه کرد، اخبار این حوزه بیش از بازارهای بورس ، ارز ، طلا و.... مورد توجه واقع شد. علاوه بر تعدد و تکثر اخبار ساختمانی در سال‌های91و92 یک هفته مانده به تعطیلات آخر سال مجلس، نمایندگان محترم قانونی را تصویب کردند که به ترافیک خبرهای ساختمانی بیش از پیش افزود. نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی در بررسی قانون مالیات‌ها، قوانینی را به تصویب رساندند که هنوز جوهرش خشک نشده- توسط شورای محترم نگهبان تأیید نشده است - واکنش‌های بسیاری را برانگیخت اما این قوانین چه بود ، چرا تصویب شد و چرا با حساسیت‌ها و عکس‌العمل های متفاوت و گاهی متضاد مواجه شد! سؤالاتی است که این شماره به آنها پرداخته‌ایم. اصل موضوع "تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی" و نیز "دریافت مالیات 10 درصدی سود حاصل از ساخت‌وساز از سازندگان ساختمان در اولین انتقال" بود. -1دریافت مالیات از خانه‌های خالی به این شکل است که از واحدهای مسکونی ای که به هر دلیل خالی نگه داشته می‌شود نه سال اول که از سال دوم معادل نصف اجاره سالیانه، سال سوم برابر اجاره سالیانه و از سال چهارم یک و نیم برابر اجاره سالیانه مالیات دریافت می‌شود و آن طور که موافقان تصویب قانون ابراز کرده‌اند، منظور از این اقدام جلوگیری از بدون استفاده ماندن سرمایه‌های جامعه- هر چند ملک شخصی مالک است- از یک سو، و از سوی دیگر در اختیار مستأجران فاقد مسکن قرار دادن این واحدها و به نوعی کمک به کاهش جمعیت 60 درصدی مستأجرانی است که با افزایش قیمت ملک از 15 سال به این طرف نسبت 40 به 60 درصدی شان به60 به 40 افزایش یافته است. هدف دیگری که بر تصویب قانون مالیات بر واحدهای خالی مترتب است، جلوگیری از سوءاستفاده عده‌ای اندک از سوداگرانی است که نه با نیت مصرفی، بلکه سرمایه‌ای به سرمایه‌های بادآورده به بهای عدم دستیابی عده زیادی از هم‌وطنان مستأجر به سرپناه دست می‌یابند. این عده قلیل ظاهراً اقدامات فوق را به شغل ثابت خویش تبدیل نموده و سرمایه هایشان را نیز در این بازار به جریان می‌اندازند . وقتی می‌بینند وضعیت ملک در رکود است، نه یک واحد که چند واحد خریده و بدون این که خود استفاده کنند یا در اختیار مستأجر قرار دهند، دو سه سالی خالی نگه می‌دارند . خالی ماندن واحدها به مدت دو سه سال، موجب افزایش مستأجران و به تبع افزایش متقاضی و قیمت مسکن می‌شود. البته عده اندک فوق رفتار مشابه را در بازارهای بورس ، ارز و طلا هم بروز می‌دهند.. -2موضوع دریافت مالیات از سازندگان نیز که به یکی از خبرهای داغ حوزه صنعت ساختمان در روزهای پایانی سال92 تبدیل شد و واکنش‌های قشر زحمتکش و سازندگان متخصص با عنوان انبوه‌سازان را به دنبال داشت، از این قرار است که طبق تصویب مجلس، در اولین انتقال واحد ساخته‌شده توسط بساز و بفروش یا انبوه‌ساز 10 درصد ارزش فروش ملک به عنوان مالیات از سازنده دریافت می‌شود . نحوه محاسبه دریافت مالیات از این گروه سازنده هم، محاسبه هزینه‌های ساخت طبق دفاتر هزینه بوده و پس از کسر هزینه‌های صرف شده از سود حاصل به مقدار 10 درصد مالیات دریافت می‌گردد. البته لازم به توضیح است که مشمول واحدهایی خواهد شد که پس از تصویب قانون، پروانه ساخت خواهند گرفت و واحدهای در حال ساخت فعلی که قبل از تصویب قانون پروانه گرفته‌اند را شامل نمی‌شود. هدف از اخذ مالیات 10 درصدی ارزش واحدها از سازندگان هم، از یک سو تأمین بخشی از بودجه کشور از منبع مالیات بر ساخت‌وساز همچون سایر مشاغل است که مالیات می‌پردازند، و از سوی دیگر- که شاید مهمتر از اولی هم باشد- جلوگیری از ورود غیرمتخصصان به عرصه ساخت‌وساز است که هم بازار و اعتبار سازندگان واقعی را مخدوش نموده و زیر سؤال می‌برند، و هم موجب تولید خانه‌های بی‌کیفیت می‌شوند که نهایتاً به کاهش عمر ساختمان می‌انجامد. در دل این هدف، حمایت از سازندگان واقعی هم نهفته است. این گروه اگر به ظاهر باید مالیات بپردازند - آن طور که از اظهاراتشان برمی‌آید از مالیات دادن فرار نمی‌کنند ولی می‌خواهند مالیاتی بپردازند که عادلانه باشد - اما در باطن حمایتی که از سازندگان واقعی از قبل پرداخت مالیات خواهد شد، کوتاه شدن دست بساز و بفروش ها از حیطه کاری آنهاست. طبیعتاً با اِعمال این قانون کسانی خواهند توانست اقدام به ساخت‌وساز کنند که دارای شرایط و رتبه‌های فنی و مهندسی باشند. در این صورت سازندگان خُرد و به اصطلاح "بساز و بنداز" ها ، بدون داشتن شرایط فنی و مهندسی قادر به ادامه حیاتِ سودجویانه نخواهند شد، و آن طور که از شواهد بر می آید عمده سازندگان حال حاضر کشور را هم سازندگان خرد سودجو تشکیل می‌دهند. با این که دو موضوع فوق با اهداف خاصی پیگیری و تبدیل به قانون شده - اما همان طور که در آغاز سخن آمد- از اهداف اصلی به علت حواشی آن تا حدودی فاصله گرفت.اما برای این که در مسایل این‌چنینی نقض غرض نشود چه باید کرد و چه کسانی باید پیشگام باشند؟ به نظر می‌رسد از سه گروه می‌توان انتظار مدیریت صحیح اوضاع – و در این مورد مشخص-مدیریت سوداگری مسکن را داشت. گروه اول تصویب‌کنندگان قانون هستند. اینها، در وهله اول باید با اطلاع‌رسانی صحیح و نظرخواهی از متخصصان حوزه مربوطه، حساسیت‌های دغدغه مندان را دریابند. در قانون مالیات بر خانه‌های خالی و ساخت‌وساز به علت عدم اطلاع سازندگان موضوع چنان القاء شد که گویا هدف از وضع قانون جلوگیری از ساخت‌وساز، و مبارزه با اشتغال‌زایی و... است؛ درحالی‌که اصل قضیه عکس برداشت ناصوابی بود که شد. همچنین قانون‌گذاران نباید نظرات بخش خصوصی را که این همه تاکید به حمایت از این بخش در اصل44 شده است ، نادیده بگیرند. گروه دوم سازندگان واقعی مسکن- نه بساز و بفروش ها- هستند که پس از شنیدن اخبارِ تصویب قانون فوق، دلسوزانه برآشفتند.البته دغدغه این گروه که دل در گرو ساخت کشور و آبادانی دارند قابل احترام است، اما به نظر می‌رسد قبل از هرگونه اظهارنظر می باید نسبت به آنچه دغدغه‌اش را دارند اطلاعات صحیح کسب کنند تا از اعتراض‌های دلسوزانه آنها، عدم همراهی با سازندگی و کمک به تولید و اشتغال برداشت نشود . اینان که سرمایه خود را در آبادانی کشور، برای رونق تولید و اشتغال به کار می‌گیرند،- درحالی‌که عده‌ای در بازارهای زودبازده ارز و طلا به سود خود می‌اندیشند- نباید به گونه‌ای رفتار نمایند که ثواب کارهای خیرشان را زیر سؤال ببرند . اگر لازم به اعتراض و اعلام نظرات کارشناسانه است، می‌توان از مبادی مربوطه پیگیری نمود تا زودتر هم به نتیجه رسید. گروه سوم و مهمتر اما رسانه‌ ها هستند که وظیفه خطیرتر از دو گروه یادشده دارند. رسانه‌ها به عنوان پیش‌قراولان آگاهی‌بخشی جامعه، چه در دریافت و چه انتقال محتوای پیام‌هایی که انتشار می‌دهند، مسئولیتی بس مهم و باری بس گران بر دوش دارند. رسانه نباید ناآگاهانه ، ناخواسته و ندانسته اقدام به درج و انتشار اخباری نماید که فقط منافع عده‌ای خاص را تأمین ‌نماید. در این که رسانه‌ها و رسانه‌ای ها با احساس مسئولیتی اجتماعی وارد این حرفه سخت و زیان‌آور شده‌اند، تردیدی نیست و کم نداشته‌ایم کسانی را در طول تاریخ که در این راه خطرات را به جان خریده‌اند ، اما گاهی مشاهده می‌شود- نه عمداً که سهواً - اخباری را منتشر می‌نمایند که نه تنها منافع ملی را تأمین نمی‌کند بلکه موجبات تشویش اذهان عمومی را فراهم می‌کند. اکنون که کشور در مقطع حساس اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد و رهبر معظم انقلاب نیز نسبت به درک این حساسیت، مسئولان و مردم را به خلق حماسه اقتصادی،پس از رقم زدن حماسه سیاسی، رهنمون شده‌اند، و از اقتصاد مقاومتی سخن گفته اند ، بر همه به خصوص رسانه‌هاست که این دغدغه ارجمند را فراگوش سپارند و در راه تحقق آن از هیچ کوششی دریغ ننمایند تا سال 93را نیز که اجرای فاز دوم هدفمندی را شاهد خواهیم بود به مدد همه مردم ، مسئولان و رسانه ها به خوبی وخوشی آغاز کنیمقادر نصیری

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه