1393/03/21

یخ بازار مسکن آب میشود

مجید رضا حریری: بزرگترین دستاورد دولت در چند ماه اخیر ثباتی است که در اقتصاد کشور دیده میشود که باعث گردیده فعالان اقتصادی برای آینده خود برنامهریزی کنند / دکتر کاظم دوست حسینی: اکثر متقاضیان مسکن یا توانایی خرید این کالاهای اساسی را ندارند یا آنکه منتظرند تا بازارها در شرایط ثبات قرار گیرند تا اقدام به طرح تقاضا کنند از این رو با کاهش قیمت یا ثبات آن حتما رونق بازار مسکن شروع خواهد شد

یخ بازار مسکن آب میشود

پس از قطعی شدن اجرای مرحله اول توافق ژنو همه فعالان بازار، کاهش قیمت‌ها را پیش‌بینی کرده و اقدام به عرضه کالاهای خود به بازارها کردند تا از زمان باقی‌مانده بیشترین استفاده را ببرند. همه می‌دانند که با آغاز روند شکسته شدن تحریم‌ها، قیمت‌ها دیگر تحت‌فشار کمبود منابع مالی ارزی و نیز مشکلات تولید و واردات نخواهد بود و ازاین‌رو هم در رویکرد مصرفی و هم در نگرش سرمایه‌ای شرایط به گونه‌ای دیگری رقم می‌خورد. حال عجیب نیست کالاهایی که به امید افزایش بیشتر قیمت انبار شده بود، از ترس ارزان شدن روانه بازار شود. این رفتار هیجانی دقیقاً وارونه، همان رفتاری است که در بازار دو سال گذشته شاهد بودیم و تقاضای آینده را به زمان حال منتقل می‌کرد. در آن زمان به نقل از یکی از خبرگان تجارت آن پدیده ضد اقتصادی را با عنوان "وارونگی بازار" بررسی کردیم. اکنون همان رفتار که در بخش تقاضا نمود داشت، به بخش عرضه منتقل شده است. بخش اول قضیه این است که با کاهش تحریم‌ها موجی از امید برای رونق اقتصادی ایجاد می‌شود. معنای این لغو تحریم، حرکت بازارها از رویکرد احتکار به سمت تولید بیشتر و سهولت واردات بیشتر است. این روند به معنای رشد عرضه در بازار خواهد بود و طبعاً قیمت‌ها با افزایش عرضه به بازار، کاهش می‌یابد اما تداوم آن به چه صورت خواهد بود؟ تصور غالب این است که منابع ارزی بیشتری عاید کشور می‌شود ؛ آزاد شدن درآمدهای بلوکه‌شده از ماه آینده ، لغو تحریم‌هایی که مربوط به مبادلات بانکی است از 30 دی ماه و افزایش میزان صادرات نفت و تسهیل تجارت با اروپا ، همه و همه دلایلی است که نشان می‌دهد قیمت‌ها حتی در زمینه‌هایی که ارتباطی نیز با ارز نداشتند رو به کاهش باشند. در رویکرد سرمایه‌ای نیز این شاید برای اولین بار در جهان باشد که همه بازارها از بورس ، طلا و ارز تا مسکن روند کاهشی آن هم در روزهای یک هفته را تجربه کرده باشند. رکود ناشی از انتظارات تورمی شکست بازار مسکن از زمانی آغاز شد که تحریم‌ها در سه سال اخیر افزایش یافت و دقیقاً در همین زمان نیز برنامه‌هایی مانند هدفمندی بر میزان نقدینگی در جامعه افزود و درعین‌حال موجب شد تا هزینه‌های تولید افزایش یابد. در آن شرایط با کاهش جذابیت بخش تولید، سرمایه‌ها به دنبال بازدهی بیشتر روانه بازار مسکن شدند. در نتیجه قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش یافت. چرا که افزایش تقاضا نه تنها بسیار بیشتر از توان تولید و عرضه بلکه بسیار بیشتر از میزان نیاز و مصرف مسکن در جامعه بود. افزایش قیمت برای سرمایه‌گذاران این توهم را ایجاد کرد که نه تنها سرمایه‌های ذخیره‌شده در بخش تولید بلکه سرمایه‌های سایر بازارها نیز به سمت مسکن یورش برده و بر حباب قیمت مسکن بیفزاید. این پدیده که اقتصاددانان از آن به‌عنوان انتظارات تورمی یاد می‌کنند موجب شد تا رشد قیمت مسکن فراتر از آهنگ رشد ارزش در بازارهای دیگر باشد. نتیجه این بود که توان مالی متقاضیان برای خرید خانه به‌تدریج کاسته شد و این روند در نهایت به اینجا رسید که رویکرد مصرفی به شدت در بازار مسکن کاهش یافت. بنا به گفته کارشناسان اقتصادی تقاضای آینده به زمان حال منتقل شده بود. این در حالی بود که آنچه در خصوص تأثیر مسکن مهر برای کاهش تقاضا و در نتیجه منطقی شدن قیمت مسکن عنوان‌شده و انگیزه‌های بخش خصوصی را برای سرمایه‌گذاری بر مسکن کاهش داده بود ،در عمل نتوانست به این هدف برسد و این پایان امیدها دلیلی دیگر برای افزایش بیشتر قیمت مسکن شد. تشدید تحریم‌ها این درست است که کالاهای سازه‌ای تولید مسکن نیاز چندانی به واردات و ارز ندارند اما در شرایط خاص چند سال اخیر تحریم‌ها مانع از انتقالات مالی شد و طبعاً سرمایه‌گذاری در مسکن تنها راهی بود که می‌توانست اثر تورمی را به خود جذب کند و مانع از کاهش ارزش دارایی های ريالی افراد شود. در نیمه دوم سال 92 تقاضای مصرفی دیگر نمودی در بازار مسکن نداشت و فعالان بازار مسکن دو دسته شده بودند؛ متقاضیان مصرفی که فاقد توان مالی برای خرید بودند و در انتظار کاهش قیمت‌ها یا افزایش مشوق های تأمین مالی دل خوش داشته بودند و گروه دیگر که سرمایه‌های خود را به امید کسب بازدهی بالا وارد بازار مسکن کرده بودند اما نمی‌توانستند این کالای گران را در بازار حبابی که خود به وجود آورده بودن بفروشند و همچنان در بازار مسکن گرفتار شدند. شکست قیمت ضد شکست بازار در نیمه دوم سال 92 سفته‌بازها مجبور شدند نقدینگی خود را از بازاری که در رکود است، نجات دهند تا از گردش مالی خود بهره ببرند. بنابراین می‌توان دریافت که چرا علیرغم اینکه چند ده درصد از قیمت مسکن کاسته شده اما بر حجم معاملات (در مقایسه با سال قبل ) افزوده نشده است. جواب کاملاً روشن است؛ هنوز متقاضیان مصرفی مسکن در تأمین مالی ناتوان هستند. اهمیت مضاعف ماجرا تنها به کاهش محسوس قیمت‌ها منتهی نمی‌شود بلکه این معنا را هم در خود مستتر دارد که اگر نقدینگی به‌جای اینکه در سوداگری بیجا دست‌به‌دست شود و بر قیمت‌ها بیفزاید، می‌تواند صرف بخش تولید شود و در این مسیر حرکت کند. در این شرایط به اعتقاد کارشناسان شکستن انجماد بازار مسکن تنها و تنها در صورتی ممکن است که انتقال سرمایه‌ها به بخش تولید میسر شود تا متقاضیان مصرفی با افزایش اشتغال و تأمین مالی بتوانند به طرح تقاضا در بازار مسکن بپردازند. قیمت مسکن کاهش خواهد یافت دکتر کاظم دوست حسینی، استاد اقتصاد دانشگاه نیز تاکید می کند: قیمت مسکن حتما کاهش خواهد یافت چون حباب بازار متاثر از یک مشکل بیرونی بوده که با افزایش میزان ورودی ارز نرخ آن در داخل کاهش یافته و اثر تورمی در همه بازارها از بین خواهد رفت و اگر به کاهش محسوس قیمت ها منجر نشود حداقل عامل ایجاد ثبات در بازارها خواهد بود و این مقدمه ای برای رونق است. به نظر وی اکثر متقاضیان مسکن یا توانایی خرید این کالاهای اساسی را ندارند یا آنکه منتظرند تا بازارها در شرایط ثبات قرار گیرند تا اقدام به طرح تقاضا کنند از این رو با کاهش قیمت یا ثبات آن حتما رونق بازار مسکن شروع خواهد شد. این استاد اقتصاد در دانشگاه علامه طباطبایی با رد افزایش قیمت مسکن تاکید کرد: قیمت این کالا تابعی از قیمت تمام شده مسکن است و نیز تقاضای بازار. که قیمت تمام شده مسکن نه تنها افزایش نمی یابد بلکه محتمل است کاهش هم یابد. در مورد تقاضا نیز باید گفت حتی با افزایش میزان تقاضا نیز دلیلی برای افزایش قیمت وجود ندارد چرا که در شهری مانند تهران حتی ده درصد بیش از میزان نیاز خانه در بخش عرضه وجود دارد. معاون سابق وزیر صنعت معدن و تجارت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها را بی تاثیر در رشد قیمت مسکن دانست و گفت: مرحله دوم هدفمندی بیشتر در خصوص حامل های انرژی است اما ارتباط آن حتی با قیمت تمام شده مسکن هم کم است چه رسد به بخش تقاضای آن . وارونگی بازار وارونه می‌شود مجید رضا حریری، نایب‌رئیس کمیسیون تجارت اتاق بازرگانی تهران نیز در گفتگو با پيام ساختمان تاکید کرد: بزرگ‌ترین دستاورد دولت در چند ماه اخیر ثباتی است که در اقتصاد کشور دیده می‌شود که باعث گردیده فعالان اقتصادی برای آینده خود برنامه‌ریزی کنند و بهترین دلیل آن جلوگیری از جهش‌های نرخ تسعیر ارز است. رئیس کمیسیون واردات اتاق بازرگانی ایران که سال قبل وارونگی بازار را خطر بزرگی برای اقتصاد کشور اعلام کرده بود، با تاکید بر اینکه نباید در خصوص رونق اقتصادی کشور خیلی زود قضاوت کرد ، گفت: برای خروج از رکود تورمی یا باید با سیاست های انقباضی به جنگ تورم رفت یا با سیاست های انبساطی با رکود مقابله کرد که در هر دو مورد نیز عوارضی دامن‌گیر اقتصاد و مردم می‌شود اما اکنون باید بد را به‌جای بدتر انتخاب نمود. ازاین‌رو هدف‌گیری دولت برای کاهش تورم به 25 درصد بهترین اقدامی است که می‌توان انجام داد. وی معتقد است: زمانی می‌توان بر سیاست‌های انبساطی برای خروج از رکود متمرکز شد که تورم حداکثر 10 درصد باشد اما زمانی که اقتصادی با تورم 40 درصدی دست‌به‌گریبان است اگر باز هم بر حجم این تورم افزوده شود ، کمکی به بازار، تولید و اقتصاد نخواهد کرد. ازاین‌رو بهترین سیاست ، همین برنامه‌هایی است که در جهت کاهش تورم می‌باشد و می‌تواند به رونق منجر شود. حریری در خصوص بازار مسکن گفت: بازار مسکن در محلات و شهرها مختلف متفاوت است اما آنچه باید به آن توجه داشت این است که تغییر قیمت املاک در مناطق شمال شهر تهران، چنان هیجانی در بازار مسکن ایجاد می‌کند که در کل کشور موج آن طنین‌افکن می‌شود ، گویی در کل کشور چنین تغییری دیده شده است. اشتباه نکنید این کارشناس اقتصاد معتقد است: علیرغم اینکه قیمت‌ها با درصدهای متفاوتی کاهش خواهد یافت اما این به معنای رونق اقتصادی نیست هر چند کشور پتانسیل این رشد را دارد اما بازار ایران تازه رفتار صحیح در شرایط تحریم را می‌آموزد. وی خاطرنشان کرد: آنچه مهم است اینکه ابتدا باید بخش تولید در تأمین مالی توانا شود.محمد پارسا نجفی

انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه